TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/54390 – N° Portalis 352J-W-B7J-C754F

N° : 11

Assignation du :

11 Juin 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 novembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

L’association syndicale libre « [Adresse 14] [Localité 9] »

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Muriel FAYAT de l’AARPI Chatain & Associés, avocats au barreau de PARIS – #R137

DEFENDERESSE

La S.C.I. SIJAMIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle TASSOUMIAN, avocat au barreau de PARIS – #B0848, avocat postulant et par M^e David TARON, avocat au barreau de VERSAILLES, [Adresse 2], avocat plaidant

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’association association syndicale libre « [Adresse 13] à [Localité 9], laquelle est régie par l’ordonnance n°2°4 632 du 1er juillet 2004, gère un lotissement situé sur les communes de [Localité 9] et [Localité 15] et composé de 153 lots aménagés auprès d’un lac sur lesquels sont édifiés des chalets en bois d’un style classique.

Les propriétaires et copropriétaires des lots sont membres obligatoires de l’association syndicale libre, chacun devant respecter le cahier des charges qui est opposable à tout propriétaire du domaine même non occupant.

Le cahier des charges, en son article 15, impose que les habitations et leurs annexes sont de type chalet déjà existant dans le domaine, de deux niveaux au plus, sans fondation et sur simples plots, en admettant toutefois une dalle maçonnée pour les annexes.

Afin d’assurer le respect de ses obligations, chaque projet de construction doit obtenir préalablement à sa réalisation l’accord du conseil de gestion de l’ association syndicale libre, composé de dix membres se réunissant chaque trimestre.

Le cahier des charges prévoit expressément que tout manquement à cette règle de construction est susceptible d’entrainer la suspension des travaux et l’obligation de remise en état des lieux.

Soutenant que la société Sijamie, propriétaire du lot n°73, a fait construire une maison de style moderne avec une toiture plate en contradiction flagrante avec le cahier des charges imposant un style chalet avec une toiture à deux pentes, l’association syndicale libre « [Adresse 13] à [Localité 9] “a signifié le 23 avril 2025 une sommation à la société Sijamie de cesser immédiatement les travaux de construction.

Les travaux se sont poursuivis malgré la sommation.

Par actes du 11 juin 2025, l’association association syndicale libre « [Adresse 11] les [Adresse 6] à Misy-sur-Yonne » assigné la société Sijamie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir qu’il lui soit notamment ordonné de mettre la construction édifiée sur le lot n°73 en conformité avec le cahier des charges en procédant à la modification du premier étage et de la toiture pour qu’elle soit de style chalet avec deux pentes selon les chalets existants dans le lotissement, et ce dans un délai maximum de 3 mois à compter de la signification de la minute, sous astreinte.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 6 octobre 2025, l’association association syndicale libre « [Adresse 11] les [Adresse 6] à [Localité 9], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les dispositions de 835 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR l’Association syndicale libre « [Adresse 13] à [Localité 9] » en ses demandes et l’en dire bien fondée ;

— ORDONNER à la SCI SIJAMIE de mettre la construction édifiée sur le lot n°73 en conformité avec le cahier des charges en procédant à la modification du premier étage et de la toiture pour qu’elle soit de style chalet avec toits à pentes selon les chalets existants dans l’ensemble immobilier, et ce dans un délai maximum de 3 mois à compter de la signification de la minute ;

— ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai imparti ;

— ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— CONDAMNER la SCI SIJAMIE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 6 octobre 2025, la société Sijamie, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Vu les statuts et le cahier des charges de l’ASL ;

A titre principal :

Rejeter, comme portées devant une juridiction territorialement incompétente, les demandes de l’ASL « [Adresse 13] à [Localité 9] » ;

Rejeter les demandes de l’ASL « [Adresse 13] à [Localité 9]» en ce qu’elles sont formulées par une instance ne justifiant pas d’une qualité à agir.

A titre subsidiaire :

Au fond, rejeter l’ensemble des demandes de l’ASL « [Adresse 13] à [Localité 9] » en tant qu’elles sont mal fondées ;

Condamner l’ASL « [Adresse 13] à Misy-sur-Yonne » à verser à la SCI SIJAMIE la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence territoriale

La société Sijamie soulève l’incompétence territoriale du président du tribunal judiciaire de Paris au profit du président du tribunal judiciaire de Fontainebleau et soutient que :

— en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente,

— constitue bien une action réelle, une action en démolition et, a fortiori, toute action tendant à la modification de la consistance et / ou l’aspect d’un immeuble,

— l’ASL veut substituer au premier étage une toiture à double pente.

L’association syndicale libre oppose que :

— le juge des référés peut écarter l’exception d’incompétence comme irrecevable, dans la mesure où elle n’est pas assortie de la mention de la juridiction devant laquelle l’action devrait être portée en méconnaissance de l’article 75 du code de procédure civile.

— son action tend à la simple modification du projet en vue de respecter le cahier des charges de l’ASL et non à la démolition du bâtiment en cause,

— le cahier des charges ne grève pas le lot de la SCI d’une charge réelle,

— le cahier des charges engage les contractants à titre personnel : il a pour objet de « fixer des servitudes à la charge des propriétaires et occupants de l’ensemble immobilier, ainsi que les règles d’intérêt général qui s’y imposent » et « opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie du domaine » (article 1 er ) ; il fixe des « règles de droit privé » qui « s’imposent à tout propriétaire qui, en tant que membre de l''ASL, doit également veiller à leur respect » (article 28),

— il définit les nombreuses et diverses obligations et interdictions pesant à la charge des propriétaires et occupants, dont la règle encadrant les constructions admises,

— le cahier des charges impose au constructeur d’obtenir l’accord préalable du conseil de gestion pour réaliser ses travaux : il ne s’agit pas d’une stipulation affectant le fond lui-même, mais d’une obligation engageant les contractants à titre personnel,

— le Tribunal dans le ressort duquel se situe le siège social de la SCI est bien compétent.

En droit, en vertu des dispositions de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaitre dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Selon l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. Selon l’article 44 du même code, en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Il sera rappelé que les stipulations d’un cahier des charges sont par principe des servitudes réelles et non des obligations personnelles (3e Civ., 12 sept. 2007, Bull. civ. III, n° 140 ; 3e Civ., 29 janv. 2014, pourvoi n°12-26.995 ; 3e Civ., 6 avr. 2022, pourvoi n°21-13.891).

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en procédure orale, les conclusions notifiées par voie électronique avant l’audience, dont la recevabilité est subordonnée à la comparution de leur auteur, ne sont pas de nature à priver ce dernier de la faculté de soulever à l’audience une exception d’incompétence, toutefois à la condition qu’elle le soit avant toute défense au fond.

A l’audience, la société Sijamie a soulevé l’incompétence du président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé au profit du président du tribunal judiciaire de Fontainebleau statuant en référé, de sorte que les conditions de l’article 75 du code de procédure civile sont satisfaites. L’exception d’incompétence est donc recevable.

Au cas présent, la demande de l’association syndicale libre de voir ordonner à la société Sijamie de mettre la construction édifiée sur le lot n°73 en conformité avec le cahier des charges est fondée sur l’article 15 du cahier des charges.

L’article 15 du cahier des charges stipule :

« CONSTRUCTIONS – IMPLANTATIONS

Article 15 : Généralités

Les habitations doivent d’une façon générale respecter toute la législation en matière de constructibilité et autorisations de construire (Servitudes administratives d’urbanisme, présence en zones inondable, Natura 2000 et captage de « [Localité 8] », … etc.) ainsi que les règles spécifiques de l'« ASL », telles que rappelées ci-après.

Le propriétaire doit minimiser au mieux la gêne occasionnée aux autres propriétaires par ses travaux et prendre toutes précautions à cet effet. Il doit réparer les éventuels désordres causés aux autres lots, et espaces ou équipements communs.

Les matériaux de construction en cours d’utilisation, et seulement pendant cette période, peuvent être déposés sur le terrain du lot intéressé. Aucun dépôt de matériaux ou de gravats n’est autorisé sur les voies ou parties communes de l'« ASL ».

Les habitations et leurs annexes sont du type « chalet » déjà existant dans le domaine à l’exclusion des styles régionaux de montagne, folkloriques, étrangers ou autres. De deux niveaux au plus, elles sont édifiées sans fondation et sur simples plots. Une dalle maçonnée peut toutefois être réalisées pour les annexes de petites dimensions.

Toute construction, autre que les pontons, protections de barques ou simple espace de rangement, est interdite en bord d’eau.

Chaque projet de construction, ou modification de construction, doit préalablement à sa réalisation obtenir l’accord du Conseil de Gestion. Une demande en double exemplaire avec plans et descriptif de matériaux, dont une est conservée par l’ASL, doit lui être déposée à cet effet. Il en est de même pour tous les aménagements de berges.

Si le projet concerné est dans le champ d’application d’une demande administrative (Permis de construire, déclaration préalable de travaux ou autres) l’autorisation du Conseil de Gestion est matérialisée par la signature des plans nécessaires à la demande administrative et sous réserve de l’obtention de cette dernière.

Tout manquement à cette règle est susceptible d’entrainer la suspension des travaux et l’obligation de remise en état des lieux. A cet effet un constat d’huissier sera effectué et, à titre conservatoire, une action judiciaire en référé pourra être engagée afin de permettre à l’assemblée générale de délibérer.

Ces formalités sont destinées à préserver l’harmonie générale du domaine ainsi que le respect de ses règles. Elles n’entrainent aucune responsabilité de l'« ASL» dans les projets autorisés qui restent des initiatives entièrement personnelles des propriétaires, et ne les dispensent aucunement des autorisations administratives.

Les constructions aériennes (arbres ou autres), souterraines, flottantes ou autres originalités (yourtes, etc…) sont interdites.

Les berges doivent être conservées à l’état naturel pour au moins un tiers de leur longueur.

Le bord d’eau de chaque lot doit rester libre et sans surplomb. Toutes constructions y sont interdites.

Toutefois et par dérogation à cette interdiction, la réalisation d’un ponton selon les prescriptions ci-après, d’un abri de barque de 5 mètres par 2,50 mètres maximum et de moins de 2 mètres de hauteur, et d’un espace de rangement de 2 m2 maximum et de moins de 2 mètres de hauteur, sont autorisés.

Pour les pontons, les prescriptions sont les suivantes :

— sur le lac, largeur de 8 mètres maximum et de 3 mètres maximum d’avancée sur l’eau depuis la berge.

— sur les canaux : 1 à 3 mètres maximum d’avancée sur l’eau depuis la berge, selon la largeur du canal à cet endroit et l’appréciation du Conseil, afin de préserver une distance libre suffisante par rapport à l’axe médian du canal et en permettre l’utilisation par les autres usagers.

Toutes constructions et aménagements même si les conditions ci-dessus sont respectées, devront être soumis à l’approbation du conseil de gestion.

Le ponton doit être réalisé à l’intérieur de l’espace figuré par la prolongation des limites de la parcelle en perturbant le moins possible le « visuel » et la nature du plan d’eau. Il ne doit comporter qu’un seul niveau. Ses formes et ses couleurs doivent être discrètes pour se fondre dans le paysage afin de préserver l’harmonie des rives. »

L’association syndicale libre « [Adresse 13] à [Localité 9] » fait grief à la société Sijamie d’avoir fait construire une maison de style moderne dotée d’une toiture plate, en contradiction flagrante avec le cahier des charges, qui impose un style chalet, soit avec une toiture à pentes.

Les stipulations du cahier des charges dont la violation est alléguée ont une nature réelle et non personnelle et de ce fait, sont sanctionnées par une possibilité de suspension des travaux et de remise en état des lieux.

L’action de l’association syndicale libre « [Adresse 13] à [Localité 9] », qui tend à la mise en conformité de construction édifiée par la société Sijamie dont elle soutient qu’elle viole les dispositions du cahier des charges, est une action réelle immobilière.

Le juge des référés observe en outre que l’article 29 du cahier des charges « Article 29 : Élection de domicile » stipule que « Tous les différends judiciaires au sujet de l’application des dispositions du présent cahier des charges, mêmes entre propriétaires, seront du ressort du tribunal de grande instance du siège de [l'« ASL », [Adresse 12] »].

En conséquence, en application de la règle de compétence territoriale rappelée à l’article 44 du code de procédure civile, il y a lieu de se déclarer territorialement incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Fontainebleau, statuant en référé, juridiction du lieu de la situation de l’immeuble devant laquelle l’affaire sera renvoyée.

Sur les demandes accessoires

La décision de renvoi ne mettant pas fin au litige, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais irrépétibles et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Nous déclarons territorialement incompétent ;

Renvoyons l’affaire et les parties devant le président du tribunal judiciaire de Fontainebleau statuant en référé ;

Ordonnons que la présente décision soit notifiée aux parties par lettre recommandée en application de l’article 84 du code de procédure civile ;

Disons qu’à défaut d’appel dans un délai de quinze jours à compter de cette notification, le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe avec une copie de la décision de renvoi à la juridiction désignée, en application de l’article 82 du code de procédure civile ;

Réservons les dépens et les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 10] le 10 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON