TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AMIEL, M^e BLANGY,

M^e TRECOURT, M^e MARTY

et M^e DE BAZELAIRE DE LESSEUX

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DREYFUS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/05555

N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBL

N° MINUTE :

Assignation du :

15 avril 2021

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DANETTY

[Adresse 14]

[Localité 10]

représentée par Maître Sylvie DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0365

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (S.A.R.L. CIPA)

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

Société ENEDIS

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître François TRECOURT de la SELASU TRECOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0510

Monsieur [C] [X]

[Adresse 13]

[Localité 10]

représenté par Maître Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0244

COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES « CIPA » AGENCE ETOILE

[Adresse 6]

[Localité 10]

S.A. MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, nom commercial « MMA »

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentées par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

S.A.S. KOW

[Adresse 7]

[Localité 12]

S.A. GENERALI IARD, es qualité d’assureur de la S.A.S. KOW

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentées par Maître Marie-Charlotte MARTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF)

[Adresse 3]

[Localité 10]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05555 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBL

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Danetty est propriétaire de lots au 6ème étage escalier A au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 07 septembre 2012, les copropriétaires ont décidé de faire réaliser des travaux de réaménagement du 6ème étage, consistant en une refonte totale de la surface de cet étage, avec création de nouveaux lots et surélévation de la cage d’ascenseur jusqu’à cet étage.

Ces travaux, réalisés sous la maîtrise d’œuvre de M. [X], assuré auprès de la MAF, ont ainsi été confiés à la société Kow, assurée auprès de la compagnie Générali, pour les lots maçonnerie, plomberie et électricité, à la société BMCP, assurée auprès de la compagnie Groupama, pour les lots charpente et couverture et enfin à l’entreprise Drieux Combaluzier, assurée auprès de la compagnie Aviva et de la SA HDI Gerling, pour les travaux concernant l’ascenseur.

La compagnie ERDF avait pour sa part en charge la création de deux colonnes permettant l’alimentation des nouveaux appartements créés dans le cadre de ces travaux.

Se plaignant des carences et manquements du maître d’œuvre, de défauts dans l’exécution des travaux et de l’absence de toute réception de ces derniers, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les intervenants aux travaux en référé, par acte en date du 06 octobre 2015, afin de solliciter la désignation d’un expert.

Il a été fait droit à sa demande par ordonnance de référé en date du 27 octobre 2015, rectifiée par ordonnance en date du 01 avril 2016, désignant M. [U] [N] en qualité d’expert, la SCI Danetty étant intervenue volontairement à l’instance.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes à la SARL Agence Etoile, exerçant sous le nom commercial CIPA Etoile, syndic de l’immeuble, et à ses assureurs, les sociétés MMA SA et MMA IARD Assurances Mutuelles

Le rapport a été déposé le 15 juillet 2017.

Se plaignant du retard pris par les travaux, l’ayant empêché de proposer son bien à la location, la SCI Danetty a, par acte délivré les 15 et 19 avril 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires, la compagnie immobilière Perrisel et associés (CIPA), la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux fins d’indemnisation de son préjudice.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 21/05555.

Par acte délivré les 22 novembre et 03 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée et garantie la société ENEDIS, venant aux droits de ERDF, M. [C] [X], la MAF, la société Kow et la compagnie Générali.

La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 21/15402.

Par ordonnance en date du 09 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nullité de l’assignation soulevée par M. [X], déclaré de ce fait le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes et ordonné la jonction avec la procédure RG 21/05555.

Aux termes de ses conclusions en réponse et récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 02 août 2023, la SCI Danetty demande, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil de :

« Condamner in solidum

le Syndicat des Copropriétaire du [Adresse 1]

La COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISEL et ASSOCIES (CIPA) et ses assureurs

S.A. MMA IARD

S.A.S, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

à payer à la SCI DANETTY :

— la somme de 75.285 euros en principal

— les intérêts de droit sur ladite somme

Et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dire que la SCI DANETTY sera dispensée de toute participation aux dépenses liées à la procédure qui seront réparties entre les autres copropriétaires en ce compris les honoraires d’expert.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] :

La COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISEL et ASSOCIES (CIPA) et ses assureurs

S.A. MMA IARD

S.A.S, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie DREYFUS, Avocat aux offres droit. »

Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse n°5, notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« Débouter la SCI DANETTY de l’ensemble de ses demandes en tant que formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10].

Condamner la SCI DANETTY à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Pierre AMIEL, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire,

Vu notamment les articles 331 et suivants du Code de Procédure Civile, 1792 et subsidiairement 1231-1 du Code Civil,

Condamner solidairement la compagnie ENEDIS, venant au droit d’ERDF, Monsieur [X] et sa compagnie d’assurance la MAAF, ainsi que l’entreprise KOW et sa compagnie d’assurance GENERALI, à garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre dans le cadre de la procédure initiée par la SCI DANETTY.

Rejeter en tant que de besoin les moyens soulevés par Monsieur [X] et le débouter en tout état de cause de l’ensemble de ses demandes, notamment au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître AMIEL, en application des dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans leurs conclusions en défense n°4, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, demandent, au visa des articles 1240, 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet de :

« DEBOUTER la SCI DANETTY de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES « CIPA » AGENCE ETOILE et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

DEBOUTER Monsieur [C] [X], ainsi que toute autre partie, de leur appel en garantie ainsi que de toute demande dirigé à l’encontre de la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES « CIPA » AGENCE ETOILE et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

CONDAMNER Monsieur [X] et sa compagnie d’assurance la MAAF, la société KOW et sa compagnie d’assurance GENERALI, la société ENEDIS venant aux droits de la société ERDF à relever et garantir la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES « CIPA » AGENCE ETOILE et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge ;

CONDAMNER la SCI DANETTY, ainsi que toute partie succombante, à payer à la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES « CIPA » AGENCE ETOILE et aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions en défense n°1, notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, la SA Enedis demande de :

« DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— DEBOUTER les codéfendeurs de leurs appels en garantie ;

— DEBOUTER la SCI DANETTY de ses demandes, subsidiairement à la ramener à de plus justes proportions.

— CONDAMNER le SDC à payer à la société ENEDIS la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens conformément à l’article 696 du même code. »

Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, M. [C] [X], demande au visa des articles 2224, 1230, 1240, 1310 du code civil de :

« DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son Syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SARL CIPA), et toutes autres parties de leurs demandes formées contre Monsieur [X] Architecte ;

Subsidiairement, LIMITER les condamnations aux sommes retenues par l’expert dans son rapport ;

REJETER toute demande de condamnation in solidum ou solidaire à l’endroit de Monsieur [X] Architecte avec les autres parties à la présente instance ;

Subsidiairement, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son Syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SARL CIPA), la Société ERDF Direction Régionale [Localité 10], la Société KOW, la Société GENERALI IARD, la COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES (CIPA) ayant pour enseigne Agence ETOILE, la Société MMA IARD SA, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir Monsieur [X] des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son Syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SARL CIPA) et toute autre partie perdante aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître de BAZELAIRE de LESSEUX Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son Syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SARL CIPA) et toute autre partie perdante. à verser à Monsieur [X] Architecte la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, la société Kow et la compagnie Générali demandent, au visa des articles 1792, 1231-1 et 1240 du code civil de :

« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé à l’encontre de la société KOW et de son assureur GENERALI, mal fondé, en l’absence de réception des travaux permettant de faire application des dispositions de l’article 1792 du Code Civil et de démonstration d’une faute de la société KOW présentant un lien de causalité avec les préjudices objets de la procédure ;

DEBOUTER les codéfendeurs de leurs appels en garantie ;

DEBOUTER la SCI DANETTY faute de justification de la valorisation de son préjudice ou, à tout le moins, ramener sa demande à de plus justes proportions ;

CONDAMNER Monsieur [X], la MAF et ERDF à relever et garantir la société KOW et la Compagnie GENERALI de toutes sommes mises à leur charge ;

JUGER qu’il y a lieu de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, sans recours, une large part de responsabilité et du préjudice de la SCI DANETTY ;

JUGER que la Compagnie GENERALI ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police d’assurance souscrite auprès d’elle par la société KOW et notamment de la franchise contractuelle opposable ;

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la société KOW et à la Compagnie GENERALI une indemnité de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens recouvrables par la SEAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, société d’Avocats représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY, dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

La MAF, assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure par ordonnance en date du 22 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur les demandes formulées à l’encontre de la MAF

La compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile et ses assureurs, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles ainsi que la société Kow et son assureur, la compagnie Générali formulent des demandes à l’encontre de la MAF, partie défaillante.

Il convient de considérer qu’il en va de même s’agissant du syndicat des copropriétaires, bien qu’il indique dans le dispositif de ses conclusions solliciter la condamnation de « Monsieur [X] et sa compagnie d’assurance la MAAF », l’erreur relevant ainsi d’une erreur de plume.

La société Kow et son assureur, la compagnie Générali, justifient avoir fait signifier leurs dernières conclusions à la MAF, par acte d’huissier du 10 juillet 2023.

Ces dernières sont donc recevables.

Le syndicat des copropriétaires, bien que n’ayant pas fait signifier ses dernières conclusions, formule cependant les mêmes demandes que celles contenues dans l’assignation en intervention forcée délivrée à la MAF.

Ses demandes sont donc recevables.

En revanche, celles formulées par la compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile et ses assureurs, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux termes de leurs dernières conclusions, non signifiées à la partie défaillante, sont de ce fait irrecevables.

Sur les demandes de « juger »

Ces demandes, dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Or, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par la société Kow et la compagnie Générali :

« JUGER qu’il y a lieu de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, sans recours, une large part de responsabilité et du préjudice de la SCI DANETTY ».

Sur les désordres et les responsabilités

— sur les désordres subis

La SCI Danetty explique qu’elle a subi un préjudice du fait du retard pris dans l’exécution des travaux engagés sur les parties communes, ce qui l’a ainsi empêchée de louer l’appartement dont elle est propriétaire au 6ème étage de l’immeuble alors qu’elle y avait fait d’importants travaux dont elle indique qu’ils étaient, pour leur part, terminés depuis longtemps.

Elle fait ainsi valoir que l’expert a indiqué qu’à la date du dépôt de son rapport, les travaux, débutés en septembre 2012 n’étaient pas terminés alors qu’ils auraient dû l’être vers le mois de mars 2013.

Elle ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires a voté, le 14 décembre 2017, la reprise des travaux des parties communes du 6ème étage sous la maîtrise d’oeuvre du cabinet Loco, qui ont été exécutés et réceptionnés avec réserve le 30 novembre 2018, un constat réalisé le 28 mars 2019 attestant toutefois, qu’à cette date, les parties communes situées au 6ème étage de l’immeuble n’étaient toujours pas encore terminées.

Il ressort en effet des explications fournies par les parties dans leurs conclusions que lors de l’assemblée générale du 07 septembre 2012, les copropriétaires ont voté des travaux de réaménagement du 6ème étage de l’immeuble, composé de chambres de service, consistant en une refonte totale avec création d’appartements et de nouvelles parties communes, outre la surélévation de l’ascenseur existant jusqu’au 6ème étage.

Ces travaux ont été confiés, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [C] [X], aux sociétés Kow, BMCT, et Drieux-Combaluzier, selon les lots les concernant.

Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2013, des travaux sur la colonne montante électrique ont également été confiés à ERDF, après réalisation d’études et selon les préconisations émises par ce professionnel, afin de permettre l’alimentation des nouveaux appartements.

L’expert, qui a visité les lieux les 28 janvier et 08 décembre 2016 et établi son rapport le 15 juillet 2017, a indiqué que les travaux n’étaient pas terminés, précisant en page 8 « en ce qui concerne le 6ème étage, les travaux ont été interrompus par le syndic sans raison appartente » mais indiquant également en page 9 que « les travaux entamés en septembre 2012 devaient, en principe, se terminer vers le mois de mars 2013. Seulement ils ont été interrompus du fait d’ERDF qui a demandé une mise aux normes des colonnes d’alimentation.

Décision du 28 mars 2025

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A noter que le syndic a signé un contrat pour un montant de travaux de 55 151,75€ le 6 mai 2014, soit un an après la fin théorique du chantier.

Ces travaux, confiés par ERDF à un sous traitant, la société SEBIA, restent inachevés, sans explications. »

Lors de l’assemblée générale du 14 décembre 2017, les copropriétaires ont voté la reprise des travaux du sixième étage sous la maîtrise d’oeuvre d’un nouvel architecte, le cabinet Loco.

Ils ont également voté les travaux de remise aux normes de ceux déjà commencés et leur achèvement, confiés aux sociétés CRA Concept, Domotrelec et BMCT.

Les travaux ont été achevés le 30 novembre 2018, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de réception, établi à cette date avec réserves concernant la société CRA Concept, ces dernières étant ainsi listées :

« barres de seuil à poser

joints silicones sur plancher autour des portes

joint de porte à changer

joint silicone noir au droit de l’ascenseur

porte Mme [I] à repeindre

diverses finitions peinture

étiquette gaz sur coffrage

nettoyage verre puits de lumières ».

La SCI Danetty a fait établir, le 28 mars 2019, un constat de son appartement et des parties communes, l’huissier ayant ainsi indiqué :

« nous prenons l’ascenseur et montant au 6ème étage.

Une fois la porte de l’ascenseur ouverte, nous arrivons sur un grand palier.

Le sol est composé d’un parquet en bois recouvert en partie d’une moquette.

Les faux plafonds sont peints en blanc.

Plusieurs spots intégrés au faux plafond éclairent le palier et les couloirs du 6ème étage.

Les murs sont tous tapissés de protections plastifiées.

Une protection est tombée, on peut voit que la peinture des murs, de couleur beige ton pierre avec imitation d’empierrement est terminée. »

— sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI Danetty recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa version applicable depuis le 01 juin 2020, que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Bien qu’elle n’explique pas précisément les raisons pour lesquelles elle agit sur ce fondement, il se déduit de ses explications que dans la mesure où elle se plaint du retard pris par les travaux portant sur les parties communes, et du préjudice qu’elle subit de ce fait, elle considère donc que le syndicat des copropriétaires doit en être tenu responsable puisque l’article précité prévoit la mise en jeu de sa responsabilité pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Le syndicat des copropriétaires estime, pour sa part, que sa responsabilité n’est ni établie, ni démontrée, considérant que « c’est dans des termes aussi laconiques que ceux du rapport d’expertise que la SCI Danetty croit devoir mettre en cause la responsabilité des seuls syndicats et syndic. »

Il fait en effet valoir qu’il ne peut lui être reproché aucun laxisme puisqu’il n’a eu de cesse, par la voie de son syndic, d’intervenir, dès le 10 janvier 2013 et jusqu’au 13 février 2015, auprès de l’architecte mais également d’ERDF et des différents intervenants pour dénoncer les désordres constatés et les retards dans la réalisation des travaux.

Il rappelle également qu’il est à l’origine de la procédure d’expertise ayant abouti au rapport dont la SCI Danetty tente aujourd’hui de se servir contre lui.

Il indique que si l’expert a considéré que la mission confiée à l’architecte ne comportait pas de programme précis, cela ne peut toutefois relever que de la seule responsabilité de ce dernier, au vu du devoir de conseil lui incombant.

La responsabilité prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, dès lors que la victime rapporte la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et qu’elle démontre l’existence d’un lien de causalité direct avec le préjudice invoqué.

En l’espèce, il est établi que le dommage dont se plaint la SCI Danetty, à savoir l’impossibilité de mettre son bien en location, est lié au retard pris dans l’exécution des travaux commandés par le syndicat des copropriétaires et qui avaient débuté en 2012.

Or, même si les travaux litigieux portent sur des parties communes, pour autant le dommage subi par la SCI Danetty trouve son origine dans le retard mis par les entreprises à les exécuter, et non, comme le requiert l’article 14 précité, dans les parties communes elles-mêmes qui ne sont affectées d’aucun désordre à l’origine du dommage dénoncé.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, recherchée sur le seul fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut donc être retenue et il convient par conséquent de débouter la SCI Danetty de l’intégralité des demandes qu’elle formule à son encontre.

— sur la responsabilité du syndic

La SCI Danetty recherche également la responsabilité du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Elle explique ainsi que l’expert a, à de nombreuses reprises, réclamé la production par le syndicat des copropriétaires, pourtant demandeur à l’expertise, de pièces qu’il n’a pu obtenir et qu’il a relevé, dans ses différentes notes aux parties, que les travaux ont été interrompus depuis avril 2014 et non terminés, et qu’ils ont été stoppés sans raison par le syndic en ce qui concerne la toiture.

Elle indique qu’au terme de sa note aux parties n°7, en date du 06 juin 2017, l’expert impute la responsabilité du retard des travaux à ERDF, qui n’a pas respecté le marché, « et dans une moindre note au syndic qui n’a pas pris les dispositions nécessaires. »

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Elle considère que le syndic a failli dans l’exécution du mandat qui lui avait été confié par le syndicat des copropriétaires, tant au moment des travaux que dans le cadre de la présente procédure et fait valoir que « le Syndic ne saurait prétendre que dans le cadre de la présente procédure le Syndicat des Copropriétaires serait représenté par un Conseil chargé du suivi de la procédure alors qu’il avait initié la procédure de référé et a suivi la procédure directement puisqu’il est le mandataire du Syndicat des Copropriétaires », expliquant en effet que « cette carence du syndic est liée à la double casquette de ce dernier qui préfère défendre ses intérêts plutôt que les intérêts des copropriétaires. »

Elle en veut pour preuve que le syndic n’avait pas informé les copropriétaires de la présente procédure et qu’il ne s’est résolu à faire délivrer une assignation en garantie qu’après avoir reçu son courrier lui demandant de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution portant sur les diligences du syndic et du syndicat corpropriétaires pour appeler en garantie les responsables des préjudices qu’elle subissait.

La SCI Danetty explique en effet qu’ « il existait un conflit d’intérêt puisque le Syndicat des Copropriétaires est représenté par un syndic l’AGENCE ETOILE IMMOBILIERE société Compagnie IMMOBILIERE PERRISEL et ASSOCIES ayant pour nom commercial « CIPA AGENCE ETOILE et que l’Expert avait conclu que la responsabilité du syndic pris en son nom personnel était engagée. »

Elle considère ainsi que cette procédure tardive témoigne du manque de diligence du syndic pour défendre les copropriétaires.

Le syndic soutient, pour sa part, que le manque de suivi des travaux et sa carence dans l’entretien de l’immeuble, que semble lui reprocher la SCI Danetty aux termes de son assignation, ne sont étayés par aucun développement particulier.

Il relève ainsi la position contradictoire de l’expert qui, tout en indiquant que l’arrêt des travaux est dû à la défaillance d’un sous-traitant de la société ERDF, considère toutefois que cet arrêt aurait été unilatéralement décidé par ses soins, sans justifier aucunement cette affirmation alors qu’il produit, pour sa part, les très nombreuses relances qu’il a effectuées pour permettre la continuation des travaux.

Il considère qu’il ne peut donc lui être reproché aucune faute et ce d’autant qu’un professionnel de l’art avait été désigné à cette fin, un architecte ayant en effet été sollicité pour le suivi des travaux de telle sorte que l’absence supposée de programme précis est exclusivement imputable à ce professionnel.

Il relève que le conflit d’intérêt évoqué par la SCI Danetty ne fait pas sens puisque c’est bien le rôle d’un syndic de représenter en justice le syndicat des copropriétaires et que le fait qu’il apparaisse ainsi tant en qualité de syndic qu’en son nom personnel ne saurait en aucun cas caractériser un conflit d’intérêt, la critique tirée de la « double casquette » du syndic étant ainsi dénuée de sens alors même qu’il est présent et représenté par deux conseils distincts.

Concernant la mise en cause tardive des intervenants au chantier, que lui reproche la SCI Danetty, il fait valoir qu’il appartenait exclusivement au syndicat des copropriétaires de les attraire à l’instance et qu’en tout état de cause, la SCI Danetty ne caractérise pas le caractère tardif de cette mise en cause.

Il soutient enfin que la SCI Danetty ne démontre aucun défaut d’entretien de l’immeuble pas plus que son lien avec le retard des travaux.

Il considère donc que la SCI Danetty ne caractérise aucune faute à son encontre alors que le rapport d’expertise a au contraire mis en évidence la responsabilité des différents intervenants aux travaux.

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil nécessite que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il se déduit des explications de la SCI Danetty qu’elle reproche au syndic d’avoir fait stopper les travaux sans raison et, selon ce que retient l’expert, de ne pas avoir pris les « dispositions nécessaires » outre d’avoir tardé à appeler en garantie les différents intervenants au chantier.

A cet égard, comme le relève à juste titre le syndic, il ne lui appartient pas de décider, dans le cadre d’une instance judiciaire, des personnes à attraire à la procédure, ce pouvoir appartenant au syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, le syndic n’ayant ensuite que l’obligation d’exécuter les décisions votées.

S’agissant ensuite de l’interruption du chantier et de l’absence de mise en oeuvre des « dispositions nécessaires » qui lui sont reprochées, sans plus de précision, il est exact que l’expert indique en page 8 de son rapport que « en ce qui concerne le 6ème étage, les travaux ont été interrompus par le syndic sans raison apparente ».

Toutefois, non seulement cette affirmation est contredite à la page suivante où il indique cette fois que les travaux « ont été interrompus du fait d’ERDF qui a demandé une mise aux normes des colonnes d’alimentation » et dans la conclusion de son rapport dans laquelle il indique que « le chantier est interrompu depuis la mi mai 2014 du fait de la carence du sous-traitant de la société ERDF à laquelle le syndicat des copropriétaires a confié par acte du 6 mai 2014 un marché pour un montant de 55 151,75TC de travaux » mais au surplus cette interruption de chantier du fait du syndic, qui ne ressort que de la seule affirmation de l’expert, n’est étayée par aucune des pièces versées aux débats, le syndic produisant en revanche de très nombreux courriels attestant d’un suivi attentif du chantier entre 2013 et 2015.

Il verse en effet aux débats plus de 30 messages ou courriers, adressés à l’architecte entre le 10 janvier 2013 et le 13 février 2015 (courriels du 10 janvier 2013, 18 janvier 2013, 01 mars 2013, 18 mars 2013, 21 mars 2013, 05 avril 2013, 20 juin 2013, 02 juillet 2013, 29 juillet 2013, 22 octobre 2013, 30 janvier 2014, 06 février 2014, 15 février 2014, 20 février 2014, 24 février 2014, 15 mars 2014, 26 mars 2014, 19 juin 2014, 08 juillet 2014, 09 juillet 2014, 16 juillet 2014, 25 juillet 2014, 11 septembre 2014, 16 septembre 2014, 23 décembre 2014, 06 février 2015, 03 avril 2015, 07 avril 2015, 09 avril 2015, 20 avril 2015 et courriers du 05 juillet 2013, 14 mai 2014 et 13 février 2015), dans lesquels il lui fait part des désordres constatés (notamment problème concernant les travaux d’électricité et les alimentations d’eau ; problème de conformité de porte ; fissure sur la paroi d’ascenseur ; fuite d’eau dans l’ascenseur en provenance de la toiture) ou lui demande des éclaircissements sur le déroulement du chantier (notamment transmission de devis supplémentaires non prévus lors de la réalisation de l’étude ; état d’avancement des prestations ; demande de communication des certificats de conformité gaz).

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05555 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBL

Par courriel en date du 15 février 2014, il lui a ainsi demandé un rendez-vous pour faire le point sur les travaux avec le conseil syndical puis par courriel en date du 09 avril 2015, il lui a de nouveau demandé un rendez-vous pour faire le point sur les travaux réalisés, et avoir un décompte précis afin de savoir ce qui a été réglé concernant les travaux et ce qui restait à acquitter sur la fin de chantier.

S’agissant de l’intervention d’ERDF, les pièces produites attestent que, par courrier en date du 17 octobre 2012, ERDF a informé l’architecte, à la suite de la demande de modification de l’installation électrique, que l’ouvrage collectif n’avait pas été prévu ni dimensionné pour rajouter plusieurs points de livraison comme envisagé et que, de ce fait, il sera repris contact avec lui pour envisager le renouvellement complet de l’ouvrage collectif de distribution électrique.

Par courriel en date du 23 novembre 2021, ERDF a ainsi proposé à l’architecte un rendez-vous le 29 novembre 2012, la visite ayant été réalisée le 10 décembre 2012, et par courrier recommandé, adressé le 28 décembre 2012 au syndic, ERDF l’a informé de la difficulté et de la nécessité de déplacer la colonne montante électrique, lui expliquant que dès la mise en conformité des ouvrages collectifs effectuée, il sera alors possible de satisfaire la demande de création des nouvelles dérivations individuelles.

Par courrier recommandé adressé le 07 janvier 2013, ERDF a transmis au syndic le devis établi pour son intervention, précisant que l’électricien du syndic devra impérativement être présent, son accord étant nécessaire pour la mise en tension de l’installation.

Par ordre de service en date du 13 avril 2013, avec rappel effectué le 25 avril 2013, le syndic a demandé à ERDF de missionner la société SEBIA pour la réalisation d’une étude pour la création des colonnes montantes d’électricité.

Par courrier en date du 21 mai 2013, ERDF a sollicité de la société SEBIA un certain nombre d’éléments nécessaires à la réalisation de l’étude, expliquant que dès réception de ces information un rendez-vous sur place serait programmé à l’issue duquel, après validation des projets de colonnes électriques, un devis sera transmis au syndic et, une fois ce dernier accepté, une commande travaux passée auprès d’elle.

Le 22 juillet 2013, ERDF a mandaté la société Auditelec pour l’étude des travaux et lui a demandé de se mettre en rapport avec le syndic, dès réception de l’ordre de service.

Le 25 juillet 2013, la société Auditelec a adressé un compte-rendu à ERDF, en la personne de M. [B].

Le 10 septembre 2013, la société SEBIA a transmis à M. [B] une nouvelle proposition technique afin de préserver la décoration de l’immeuble et, en réponse à une demande le 14 novembre 2013 de M. [X], architecte de l’immeuble, M. [B] lui a indiqué, que le projet des colonnes électriques était en phase de validation et que ses dernières directives avaient été adressées le 05 novembre 2013 à l’installateur de l’architecte pour modification des notes de calcul.

ERDF a ainsi approuvé le projet le 21 novembre 2013.

Le 22 novembre 2013, ERDF a indiqué à la société SEBIA avoir bien reçu le projet et avoir confié le contrôle technique des travaux à la société Audiletec, lui précisant que son prestataire devait prendre attache avec elle pour convenir d’une date de rendez-vous sur place afin de vérifier si les travaux pouvaient être exécutés conformément au projet de colonne montante.

Une réunion a ensuite été organisée le 16 décembre 2013, entre les sociétés Auditelec, SEBIA, le syndic et l’architecte, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de contrôle avant travaux versé aux débats.

Puis, le syndic a été destinataire le 24 février 2014 d’un chiffrage des travaux électriques et le 08 avril 2014, ERDF l’a informé avoir reçu le projet de colonne électrique réalisé par l’installateur du syndic et lui a transmis un devis correspondant au suivi du dossier, validation des projets, suivi des travaux, contrôle de la conformité, réception des ouvrages et renforcement du branchement réseau, lui précisant qu’en cas d’accord, il convenait alors de lui retourner un exemplaire signé accompagné du règlement, la mise en exploitation des ouvrages ne pouvant s’effectuer qu’après paiement total du devis et que les travaux sur les ouvrages collectifs électriques ne pourront débuter qu’après réception de l’accord d’ERDF.

Le compte-rendu des opérations mentionne un paiement le 22 mai 2014 à hauteur de 50%.

Il ressort d’un courriel adressé à l’architecte le 11 septembre 2014 que le syndic lui a indiqué : « pour ERDF nous relançons M. [B] toutes les semaines pour ce dossier. »

Le 26 janvier 2015, la société Auditelec a adressé à la société SEBIA et au syndic le compte-rendu de sa visite avant travaux réalisée le jour même et le syndic a, par courriel en date du 06 février 2015, indiqué à l’architecte de l’immeuble que les travaux de réfection des colonnes montantes avaient bien débuté, la commande passée à la société SEBIA mentionnant une date finale de livraison initialement fixée au 31 janvier 2014 puis décalée au 27 février 2015.

Enfin, le 14 décembre 2015, la société Auditelec a adressé à ERDF le compte-rendu de la pré-réception réalisée le 14 décembre 2015.

L’analyse des pièces produites ne fait nullement ressortir une interruption du chantier du fait du syndic ni une absence de mise en oeuvre des « dispositions nécessaires » que la SCI Danetty lui reproche.

La responsabilité pour faute du syndic ne peut donc être engagée, la SCI Danetty ne caractérisant nullement l’existence de la faute requise par l’article 1240 du code civil pour engager sa responsabilité délictuelle.

Il convient donc de la débouter de l’intégralité des demandes qu’elle formule à son encontre et par conséquent de celles formées à l’encontre des assureurs du syndic, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, étant au surplus relevé qu’elle ne développe aucun moyen à cet égard dans ses conclusions.

Dans la mesure où ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires ni celle du syndic n’ont été retenues, les appels en garantie formés par les parties en défense sont donc sans objet.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05555 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUIBL

Sur les autres demandes

Partie perdante, la SCI Danetty est condamnée aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise.

Maître Pierre Amiel, Maître François Blangy, Maître Marie-Charlotte Marty et Maître Jean de Bazelaire de Lesseux, avocats qui en font la demande sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenue aux dépens, la SCI Danetty est également condamnée à régler la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires, celle de 4 500 euros à la compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile ainsi qu’à ses assureurs, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, pris ensemble, et enfin celle de 2 500 euros à M. [C] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Elle est également déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

La société Kow, son assureur, la compagnie Générali, et la SA Enedis qui ne formulent leur demande qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires, partie non perdante, sont donc déboutées de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par la compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile et par ses assureurs, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à l’encontre de la MAF ;

DÉBOUTE la SCI Danetty de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI Danetty aux dépens incluant les frais d’expertise ;

AUTORISE Maître Pierre Amiel, Maître François Blangy, Maître Marie-Charlotte Marty et Maître Jean de Bazelaire de Lesseux à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SCI Danetty à régler la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], celle de 4 500 euros à la compagnie immobilière Perrissel et associés « CIPA » Agence Etoile ainsi qu’à ses assureurs, la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles, pris ensemble, et enfin celle de 2 500 euros à M. [C] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la société Kow, son assureur, la compagnie Générali, et la SA Enedis de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 mars 2025

La greffière La présidente