TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 2] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [N] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07126 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PI6

N° MINUTE :

11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDERESSE

Association LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0377

DÉFENDERESSE

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07126 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PI6

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2021, l’association pour le logement des jeunes travailleurs ci-après dénommée « ALJT» a conclu avec Madame [M] un contrat de séjour lui permettant de bénéficier d’un logement temporaire sis [Adresse 3] moyennant une redevance mensuelle de 536 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ALJT a fait assigner Madame [M] le 28 juin 2024 en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de faire juger à titre principal que le contrat de résidence est résilié à compter du 19 avril 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, condamner l’occupante à payer la somme provisionnelle de 1557,10 euros au titre des redevances impayées, outre une indemnité d’occupation pour la période courant du 19 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux avec restitution des clés, et à titre subsidiaire juger que le contrat de résidence est rompu par arrivée du terme à compter du 24 décembre 2023, condamner l’occupante à régler une somme de 1429,41 euros au titre des redevances impayées au 24 décembre 2023 ainsi qu’une indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, ordonner son expulsion immédiate avec suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et fixation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, avec condamnation de l’occupante à régler 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de commandement de payer, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024.

Lors des débats, l’ALJT , par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 6405,02 euros et s’opposant à l’octroi de tout délai de paiement.

En défense, Madame [M] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, expliquant être en recherche d’emploi et percevoir une allocation chômage de 950 euros par mois, sans en justifier, indiquant par ailleurs avoir réglé une somme de 1000 euros le 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 848 et 849 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient enfin de rappeler que le juge des référés ne peut trancher la ou les contestation(s) sérieuse(s).

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur le montant de la dette locative.

— Sur la nature du titre d’occupation :

A titre liminaire, concernant le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [M] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

L’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation précise par ailleurs les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (CCass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article VI) stipulant que « conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, (…) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement, la résiliation de plein droit du titre d’occupation ne peut prendre effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Un commandement de payer la somme de 2105,39 euros dans le délai d’un mois, visant cette clause, a été signifié à Madame [M] par commissaire de justice le 18 mars 2024. Le montant visé est bien supérieur à deux fois le montant mensuel à acquitter et il ressort du décompte produit par l’ALJT à l’audience que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 avril 2024.

Madame [M] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

Madame [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ALJT indique à l’audience que Madame [M] restait devoir la somme de 6405,02 euros au titre des redevances impayées au 09 décembre 2024 et produit en ce sens un décompte actualisé.

Madame [M] indique par ailleurs avoir réglé au bailleur une somme de 1000 euros le 12 décembre 2024, veille de l’audience, mais se contente de produire un courriel mentionnant sa demande d’autorisation de paiement.

Au total, Madame [M] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 6405,02 euros, due au 09 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, étant rappelé que l’anatocisme ne s’applique que pour des intérêts échus.

Par ailleurs, Madame [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à libération complète et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi avec l’ALJT majoré des charges.

Enfin, aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [M] qui n’est manifestement pas en capacité de régler ses échéances courantes depuis août 2023.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

Madame [M] supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la dispenser de payer à l’ALJT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 avril 2024, du contrat de résidence consenti par l’ALJT à Madame [M] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Madame [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, l’ALJT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Madame [M] à payer à l’ALJT la somme provisionnelle de 6405,02 euros au titre des redevances et charges et ou indemnités impayés au 09 décembre 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [M] à payer à l’ALJT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente à la redevance et aux charges et prestations obligatoires, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Précise que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] au paiement des dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,