TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/51348 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y5X

N° : 1

Assignation du :

20 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS – #A0891

DEFENDERESSE

La société J AND J COMPAGNY

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS – #D1231

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR a donné à bail commercial à la société J AND J COMPAGNY différents locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] :

Par acte du 31 août 2015, un local situé au RDC haut d’une superficie d’environ 37 m2 (lot 15), moyennant un loyer annuel de 16.650 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avancePar acte du 15 décembre 2020, un local situé au RDC haut d’une superficie d’environ 135 m2 (lot 25), moyennant un loyer annuel de 64.800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avancePar acte du 15 décembre 2020, un local situé au RDC bas d’une superficie d’environ 104 m2 (lot 26), moyennant un loyer annuel de 46.800 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avancePar acte du 15 décembre 2020, un local situé au RDC haut et bas, d’une superficie d’environ 355 m2 (lot 27), moyennant un loyer annuel de 177.500 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Se plaignant de loyers impayés, le bailleur a fait délivrer à la société J AND J COMPAGNY le 20 décembre 2024 :

un commandement de payer relatif au lot 15, pour une somme de 24.197,80 euros, au titre de l’arriéré locatif 2ème trimestre 2023 inclusun commandement de payer relatif au lot 25, pour une somme de 208.945,37 euros, au titre de l’arriéré locatif 4ème trimestre 2023 inclusun commandement de payer visant la clause résolutoire relatif au lot 26, pour une somme de 138.507,93 euros au titre de l’arriéré locatif 2ème trimestre 2023 inclusun commandement de payer visant la clause résolutoire relatif au lot 27, pour une somme de 988.471,49 euros au titre de l’arriéré locatif 4ème trimestre 2024 inclus.

Par acte du 20 février 2025, la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR a fait assigner la société J AND J COMPAGNY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, au 20 janvier 2025, pour les lots 26 et 27,

— ordonner l’expulsion de la société J AND J COMPAGNY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, lots 26 et 27, avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société J AND J COMPAGNY à payer à la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR la somme provisionnelle de

—  24.197,80 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 15, arrêté au 31 décembre 2024 (2ème trimestre 2023 inclus),

—  208.945,37 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 25, arrêté au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2023 inclus),

—  245.788,89 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 26, arrêté au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus),

—  988.471,49 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 27, arrêté au 30 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus),

— condamner la société J AND J COMPAGNY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle pour les lots 26 et 27 égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société J AND J COMPAGNY à titre provisionnel à une majoration de 10% de toutes les sommes dues, soit la somme de 146.740,35 euros,

— assortir toutes les condamnations financières des intérêts à taux légal à compter de l’ordonnance, avec anatocisme,

— condamner la société J AND J COMPAGNY au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, les droits proportionnels de recouvrement et les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce.

Après deux renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

La société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR a maintenu les termes de son assignation, en actualisant les demandes financières relatives aux lots 26 et 27 à hauteur de :

285.926,92 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 26, arrêté au 25 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), 1.141.234,67 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 27, arrêté au 25 juin 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

La société J AND J COMPAGNY a sollicité :

Le rejet de toutes les demandesLa transmission de la décision à intervenir au Procureur de la république de ParisLa condamnation de la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR à lui payer la somme de 10.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, et prorogée au 23 octobre 2025 pour connaître la décision du tribunal des activités économiques de Paris, date de la présente ordonnance.

La défenderesse a précisé en cours de délibéré qu’une décision de désistement avait été prononcée le 30 septembre 2025 par le tribunal des activités économiques, et que plus aucune affaire n’était pendante devant ce tribunal la concernant.

MOTIFS

I – Sur les demandes de paiement provisionnel au titre du solde locatif des lots 15 et 25

La société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR réclame le paiement du solde de ces lots à hauteur de :

—  24.197,80 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 15, 2ème trimestre 2023 inclus,

—  208.945,37 euros au titre de l’arriéré locatif du lot 25, 4ème trimestre 2023 inclus.

La société J AND J COMPAGNY s’oppose à ces demandes en indiquant qu’il existe des contestations sérieuses car les locaux sont inexploitables depuis de nombreuses années, ce qui a été retenu par le juge des référés du tribunal de commerce en 2023, et que certaines sommes en 2023 sont réclamées à l’égard tant de la société J AND J COMPAGNY que d’une autre société en raison de baux conclus en 2023 avec la société TFLG, outre que l’urgence n’est pas démontrée.

En droit l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. L’urgence n’est pas une condition.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé « ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles ».

En l’espèce il apparaît que le bailleur sollicite la condamnation provisionnelle du preneur au titre des arriérés de loyers du 1er trimestre 2021 au 4ème trimestre 2023 pour le lot 25, et du 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023 pour le lot 15.

Il ressort par ailleurs des explications et des pièces produites par les parties que suite à une première procédure devant le tribunal de commerce en 2023, les parties se sont rapprochées pour envisager la résiliation anticipée des baux pour les lots 15 et 25 et la signature concomitante de nouveaux baux pour ces locaux (outre un parking qui ne concerne pas le présent litige) par la société TFLG, avec le cautionnement de la société J AND J COMPAGNY. Des baux ont été effectivement rédigés pour les lots 15 et 25 le 1er septembre 2023, à effets au 1er juillet 2023. Les actes de résiliation n’auraient jamais été signés. Il convient de relever que sur les décomptes du bailleur il est indiqué, pour les lots 15 et 25, une date de sortie au 30 juin 2023, ce qui est cohérent avec un changement de preneur à cette date.

Il ressort de cette situation juridique pour le moins confuse qu’il existe une contestation sérieuse sur la titularité des baux des lots 15 et 25 après le 30 juin 2023.

Et sur les sommes réclamées pour les périodes antérieures il convient de rappeler que par ordonnance de référé du 30 juin 2023 le président du tribunal de commerce a accordé une provision à la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR au titre des loyers et charges impayés des lots 15 et 25 jusqu’au 31 décembre 2021, mais qu’il a rejeté les demandes pour les périodes postérieures considérant que le défendeur alléguait des troubles de jouissance nombreux et qu’il n’appartenait pas « au juge des référés de statuer sur l’impact de ces désordres sur la créance » du bailleur à compter de janvier 2022.

En application de l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile, il appartient donc au bailleur qui sollicite à nouveau en référé la condamnation du preneur pour les mêmes causes de venir apporter des éléments nouveaux qui démontreraient par exemple qu’il a réalisé des travaux réparatoires ou qui viendraient contredire les constats présentés en 2023 par le défendeur.

Or la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR, qui n’a pas cru utile d’évoquer la décision du 30 juin 2023 dans sa saisine, n’apporte aucun élément nouveau.

En défense la société J AND J COMPAGNY maintient les contestations soulevées devant le juge des référés du tribunal de commerce en 2023, soutient que les désordres n’ont fait qu’empirer depuis, et produit de nouvelles pièces postérieures à l’appui de ses allégations.

Par conséquent les demandes en paiement provisionnel au titre des soldes locatifs des lots 15 et 25 seront nécessairement rejetées.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire pour les lots 26 et 27

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La défenderesse conteste la validité des commandements délivrés le 20 décembre 2024 en raison des mêmes désordres évoqués pour les lots 15 et 25, et qui ont été retenus comme emportant une contestation sérieuse par le juge des référés du tribunal de commerce dans sa décision du 30 juin 2023. La défenderesse soutient que les désordres n’ont fait que s’aggraver depuis dans les lots 26 et 27, que ces locaux sont totalement inexploitables et même dangereux.

Conformément à ce qui a été jugé ci-dessus, la décision du 30 juin 2023 a autorité de la chose jugée au provisoire et la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR ne produit aucun élément nouveau sur les désordres allégués dans les lots 26 et 27, de telle sorte que les sommes réclamées par le bailleur à compter de janvier 2022 se heurtent à des contestations sérieuses.

Néanmoins il convient de relever que les commandements de payer visant la clause résolutoire, délivrés le 20 décembre 2024 pour les lots 26 et 27, visent une dette locative qui comprend notamment les sommes dues au 31 décembre 2021 (226.125 euros pour le lot 27 et 55.791,43 euros pour le lot 26).

Ces sommes correspondent exactement à la créance retenue comme non sérieusement contestable par le juge des référés du tribunal de commerce et n’ont pas été réglées à la suite de cette décision.

Par conséquent les commandements ont été valablement délivrés à hauteur de ces sommes le 20 décembre 2024.

En faisant délivrer ces commandements, la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 21 janvier 2025 pour les deux lots et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société J AND J COMPAGNY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

IV – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, et comme déjà jugé ci-dessus, au vu de la décision du juge des référés du tribunal du commerce du 30 juin 2023, et des pièces produites par la société J AND J COMPAGNY qui attestent de la persistance voire l’aggravation des désordres en 2024 et 2025, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation et la fixation de la dette provisionnelle se heurtent à des contestations sérieuses et seront pas conséquent rejetées.

La demande relative à la clause pénale, à hauteur de 10% des sommes dues, sera donc nécessairement également rejetée.

V – Sur la demande reconventionnelle en transmission de la présente décision au procureur de la république

La société J AND J COMPAGNY soutient que son dirigeant est victime, de la part de la société PREVOIR VIE – GROUPE PREVOIR, de faits de « harcèlement, extorsion et mise en danger de la vie d’autrui », et demande par conséquent la transmission de la présente ordonnance au procureur de la république.

Cependant, si M. [D], dirigeant de la société, reste parfaitement libre d’envisager des suites pénales s’il s’estime victime d’une infraction, l’objet de la présente procédure et les pièces versées n’appellent aucun signalement institutionnel au procureur de la république.

Cette demande sera rejetée.

VI – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société J AND J COMPAGNY, qui succombe partiellement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La demanderesse sollicite que le droit proportionnel de recouvrement soit mis à la charge du défendeur.

Ce droit, réglementé notamment par les articles A 444-32 et R 444-55 du code de commerce, met à la charge du créancier un droit proportionnel dégressifs sur les sommes recouvrées par un commissaire de justice. Par exception, ce droit est mis à la charge du débiteur en cas de contentieux relatif à la contrefaçon, dont le cas d’espèce ne fait pas partie.

Par conséquent la demande visant à faire supporter ce droit par le défendeur sera rejetée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses propres frais irrépétibles. Les demandes seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes en paiement provisionnel au titre des soldes locatifs des lots 15 et 25 loués dans un immeuble situé [Adresse 3] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux pour les lots 26 et 27 loués dans l’immeuble situé [Adresse 3] à la date du 21 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société J AND J COMPAGNY et de tout occupant de son chef des lieux situés lots 26 et [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Rejetons les demandes en fixation d’une indemnité d’occupation et en fixation de la dette locative provisionnelle ;

Rejetons la demande reconventionnelle en transmission de la présente ordonnance au procureur de la république ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société J AND J COMPAGNY aux dépens, en ce compris le coût des commandements du 20 décembre 2024 pour les lots 26 et 27 ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 23 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ