TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05312 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLG6

N° de Minute : L 25/00185

JUGEMENT

DU : 14 Avril 2025

[Y] [X]

[Z] [X]

C/

[C] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 6]

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 5312/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2021 signé par voie électronique, l’indivision [X] a donné à bail à Mme [C] [W] un studio situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 390,98 euros, outre une provision sur charges de 42 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Messieurs [Y] et [Z] [X] ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 411,73 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 29 décembre 2023.

Par acte d’huissier de justice du 29 avril 2024, M. [Y] [X] et M. [Z] [X] ont fait assigner Mme [C] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire que par conséquent Mme [C] [W] est occupante sans droit ni titre.Ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.Sous réserve des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, condamner Mme [C] [W] au paiement des sommes suivantes :2 313,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12/03/2024 en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil,une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail,350,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 6 mai 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024. date à laquelle l’affaire a été appelée et retenu, les consorts [X], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes de l’assignation, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024 à la somme de 4634,71 euros.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Mme [C] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Par jugement du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 27 janvier 2025 et a invité Messieurs [Y] [X] et [Z] [X] à justifier d’un titre de propriété en leurs noms propres ou, à défaut, de présenter leurs observations sur la fin de non-recevoir tirée de leur défaut de qualité à agir compte tenu de la signature du contrat de bail par « l’indivision [X] MR et MME ».

A l’audience de renvoi du 27 janvier 2025. M. [Y] [X] et M. [Z] [X] réitèrent l’ensemble de leurs prétentions initiales, arguant de leur qualité à agir en vertu d’un acte de donation en date du 31 janvier 2019 portant sur l’usufruit de l’appartement [Adresse 5], 3ème étage, situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Ils actualisent la dette locative à la somme de 5 522,23 euros arrêtée au 8 janvier 2025.

Mme [C] [W] n’a pas comparu ni personne pour elle.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

RG 5312/24 – Page – MA

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [C] [W], assignée à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la qualité à agir de M. [Y] [X] et M. [Z] [X] :

Il ressort du contrat de bail versé aux débats que la location a été consentie par l’indivision [X] Mr & Mme, sans autre précision.

Il apparaît au vu de l’attestation notariée produite par les requérants que par acte authentique du 31 janvier 2019, M. [B] [X] et Mme [D] [H] épouse [X] ont fait donation de leur vivant à M. [Y] [X] et M. [Z] [X] de l’usufruit de l’appartement litigieux situé [Adresse 4], à [Localité 10] (lot n333).

Il s’en déduit qu’à la date de conclusion du contrat de location, l’indivision ayant la qualité de bailleresse était composée des époux [X], nu-propriétaires, et de M. [Y] [X] et M. [Z] [X], usufruitiers, lesquels dès lors avaient qualité pour délivrer seuls un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle et agir seuls en résiliation du bail et expulsion.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, les consorts [X] justifient avoir saisi la CCAPEX le 29 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [C] [W] le 27 décembre 2023.

La locataire ne justifiant pas s’être acquittée des sommes dont le paiement était demandé dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 février 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2021 à compter du 28 février 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2024 et Mme [C] [W] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 443,76 euros.

Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 et du relevé de compte arrêté au 8 janvier 2025, que M. [Y] [X] et M. [Z] [X] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [W] ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte tenu par les bailleurs, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Il est établi par les pièces du dossier que cette dernière demeure redevable envers les consorts [X] de la somme de 4 690,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, après déduction des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021 (12,70 euros), 2022 (95,30 euros) et 2023 (120 euros) figurant au débit du compte locatif et dont les montants réclamés ne sont justifiés par aucune pièce, ainsi que des frais d’huissier non justifiés et ceux compris dans les dépens se décomposant comme suit :

1er/02/2023 : 137,49 euros libellés comme « Frais hdj-cdt de payer »3/01/2024 : 136,42 euros libellés comme « Commandement de payer »1er/02/2024 : 136,42 euros libellés comme « Commandement de payer »13/05/2024 : 193,42 euros libellés comme « Frais d’assignation »Il convient par conséquent de condamner Mme [W] à payer aux consorts [X] la somme de 4690,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice pour la somme de 2313,85 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [C] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il convient également de la condamner à verser M. [Y] [X] et M. [Z] [X] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [Y] [X] et M. [Z] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties conclu le 9 novembre 2021 concernant le logement situé [Adresse 4], à [Localité 11], sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [W] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [C] [W] à payer à M. [Y] [X] et M. [Z] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 443,76 euros qui sera indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 28 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNONS Mme [C] [W] à payer à M. [Y] [X] et M. [Z] [X] la somme de 4690,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice pour la somme de 2313,85 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [C] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Mme [C] [W] à payer à M. [Y] [X] et M. [Z] [X] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le Greffier, Le Juge,