TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [W] [M]

[B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09919 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FAZ

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Jugement rédigé par [V] [U], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09919 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FAZ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 14/04/2023 à effet au 14/04/2023, la SA [Adresse 4] a donné à bail à M. [M] [W] et Mme [M] [B] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 1225,82 euros et 156,63 euros de provision sur charges.

Depuis novembre 2023, il a été conclu un bail pour un emplacement de parking n° 31 situé dans l’immeuble .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [W] et Mme [M] [B] le 23/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5489,55 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15/10/2024, la SA HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner M. [M] [W] et Mme [M] [B] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer pour le logement et voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du parking aux torts de M. [M] [W] et Mme [M] [B] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [W] et Mme [M] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [W] et Mme [M] [B]

— voir condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] au paiement :

∙ D’une somme de 8999,54 euros au titre de l’arriéré pour le logement et le parking au 9/09/2024, septembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

∙ D’une indemnité d’occupation égale pour le logement et le parking au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ D’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

∙ Voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 16/10/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 11634,85 euros, au 10/01/2025, janvier 2025 inclus, maintient ses autres demandes d’acquisition de la clause résolutoire pour le logement et de résiliation judiciaire pour le parking, du fait que le contrat de bail a été égaré.

Il précise qu’ il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, du fait de l’absence de paiement des loyers courants.

M. [M] [W] et Mme [M] [B] ont comparu. Ils expliquent avoir pris à bail le logement dans le cadre du dispositif « Echanger habiter », mais qu’en raison de problème technique du bailleur, le loyer ne pouvait être réglés pendant plusieurs mois, puis qu’ils n’ont pas ouvert leurs courriers.

Ils indiquent avoir néanmoins payé des sommes pour les loyers de juin, septembre, octobre 2024 et tous les loyers de décembre 2024 et janvier 2025 .

Ils sollicitent selon leurs revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent qu’il veulent déposer un dossier FSL, et n’ont pas déposé de dossier de surendettement.

Ils font état de l’absence de réception de l’état des lieux d’entrée, et de manque de travaux du bailleur.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 21/01/2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

En délibéré, sur autorisation, M. [M] [W] et Mme [M] [B] ont adressé des justificatifs de leurs paiement de janvier 2025 de 170 euros et 1300 euros le 21/01/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26/09/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 23/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail du logement et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 14/04/2023 et stipule une durée de 1 mois par tacite reconduction. Il a été reconduit tacitement le 14/01/2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 23/01/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle . Le délai prévu au commandement était donc de 6 semaines et non deux mois.

La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer .

Il convient de substituer le délai légal applicable.

M. [M] [W] et Mme [M] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail du logement s’est trouvé résilié de plein droit au 5/03/2024 à minuit soit à compter du 6/03/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2025 par le total de paiement de 170 et 1300 euros.

M. [M] [W] et Mme [M] [B] disposent de revenus de salaire de 1600 euros pour M.[M] jusqu’à 2300 euros en cas d’heures supplémentaires et de 1500 euros pour Mme [M]. Ils ont deux enfants et vont déposer un dossier FSL. Ils ont bénéficié de rappel AL de 996 euros pour la période de mars à novembre 2024 inclus et une AL de 143 euros est versée en décembre 2024 directement au bailleur. Il perçoivent une prime d’activité. Mme [M] est en arrêt maladie depuis octobre 2023. Il est mentionné une séparation du couple dans le diagnostic social pendant 6 mois et des difficultés financières à la suite d’une aide financière de M.[M] par suite du décès de son père.

Si leur budget est strict, eu égard à leurs charges de famille, ils sont en mesure de résorber la dette pour le logement .

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pour le logement sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [W] et Mme [M] [B], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [W] et Mme [M] [B], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

En application de l’article 1227 du code civil , il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour le parking n°31 et de leur accorder des délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [W] et Mme [M] [B] restent devoir une somme de 10164.85 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement et le parking à la date du 21/01/2025, janvier 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 23/01/2024 sur la somme de 5489,55 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] au paiement de celle-ci.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité , il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail du logement conclu entre les parties à compter du 6/03/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

DEBOUTE la SA HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail du parking n° 31 situé dans l’immeuble

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] à payer à la SA [Adresse 4], la somme de 10164.85 euros au titre des loyers et charges dus pour le logement et le parking n°31, au 21/01/ 2025, janvier 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 23/01/2024 sur la somme de 5489,55 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [M] [W] et Mme [M] [B] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [M] [W] et Mme [M] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail du logement sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation du bail du logement reprendra tous ses effets,

DIT que la SA HLM 1001 VIES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [M] [W] et Mme [M] [B], ainsi que de tous les occupants de leur chef de leur logement, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SA [Adresse 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [M] [W] et Mme [M] [B] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] à payer à la SA HLM 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation pour le logement due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [M] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SA [Adresse 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT