RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 13 Juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00045 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QRKM

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 09 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

Madame [Y] [M]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [N] [J]

demeurant [Adresse 9]

Madame [B] [G]

demeurant [Adresse 8]

représentés par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

Madame [U] [P]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocat au barreau de l’ESSONNE

S.A.S. BSK IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître [R] COTTIN de la SCP COTTIN-SIMEON, demeurant [Adresse 4], avocat plaidant au barreau de TOULOUSE, et Maître Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1536

Non comparante

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice des 20 et 26 décembre 2025, Madame [Y] [M] a assigné en référé Monsieur [N] [J], Madame [B] [G] et la SAS BSK IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 1130 à 1137, 1240, 1604, 1641, 1792 et 1792-1 du code civil et 145 du code de procédure civile, pour voir :

A titre principal :

— Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [G] et la société BSK IMMOBILIER à lui payer la somme de 34.075,33 euros (23.900 + 10.175,33) au titre de l’ensemble des préjudices subis, travaux de reprise et préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire :

— Nommer un expert avec pour mission d’examiner les désordres allégués,

— Condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 3.500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG25/45, appelée à l’audience du 28 janvier 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SAS BSK IMMOBILIER a assigné en référé Madame [U] [P] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 1992 du code civil pour voir :

— Entendre déclarer recevable l’appel en cause de Madame [P] dans le cadre de la procédure engagée par Madame [M] à l’encontre de la SAS BSK IMMOBILIER,

— Dans l’hypothèse où par extraordinaire, le juge des référés entendait faire droit aux demandes présentées par Madame [M], s’entendre condamner à relever et garantir la SAS BSK IMMOBILIER de toute condamnation qui serait prononcée a son encontre au profit de Madame [M],

— Entendre dire que l’expertise sollicitée serait opposable à Madame [P] qui devrait y participer,

— Entendre statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG25/248 et appelée à l’audience du 21 mars 2025 où elle a été jointe avec la procédure numéro RG25/45.

L’instance ainsi regroupée a été entendue à l’audience du 9 mai 2025, à laquelle Madame [Y] [M], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions en réplique, a répondu aux moyens adverses et maintenu ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle a acquis de Monsieur [N] [J] et Madame [B] [G], le 18 août 2022, un appartement situé [Adresse 6] et qu’elle a découvert postérieurement à la vente des désordres affectant les huisseries et entrainant de l’humidité et un défaut d’isolation qui lui avaient été dissimulés lors de la vente. Elle estime qu’il s’agit de vices majeurs rendant le bien impropre à sa destination. Elle considère que ces vices engagent la responsabilité des vendeurs qui se sont rendus coupables d’un dol, et que l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil, engageant par la même sa responsabilité solidaire dans le préjudice subi. Elle s’estime, dès lors, bien fondée à demander, à titre provisionnel, le paiement du coût des travaux de remise en état et l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

En défense, Monsieur [N] [J] et Madame [B] [G], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

— In limine litis, se déclarer incompétent au profit du juge du fond,

— A titre principal, débouter Madame [Y] [M] de l’ensemble de ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir au fond,

— A titre subsidiaire, la débouter de sa demande d’expertise,

— En tout état de cause, la condamner à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour connaître de condamnations qui ne sont pas demandées à titre provisionnel. Ils opposent, en outre, l’existence de contestations sérieuses résultant de l’absence de preuve des désordres allégués et du fait que l’appartement serait impropre à sa destination, et considèrent que la demande d’expertise ne peut avoir pour objectif de pallier la carence de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve.

La SAS BSK IMMOBILIER BSK, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Au principal, entendre renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, par provision vu l’urgence, tous droits et moyens des parties au fond demeurant réservés,

— A titre principal, se déclarer incompétent pour connaître des demandes en l’existence de contestations sérieuses au fond et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

— A titre subsidiaire, débouter Madame [M] de l’intégralité de ces demandes tant principales que subsidiaire,

— Condamner Madame [M] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— A titre très subsidiaire, condamner Madame [P] à relever et garantir la SAS BSK IMMOBILIER de toute condamnation qui serait par extraordinaire prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [M] et dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise présentée par Madame [M], dire que cette expertise sera opposable à Madame [P] qui devra y participer,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des désordres allégués et d’un quelconque manquement qui aurait été commis par l’agent immobilier. Elle ajoute que Madame [U] [P], agent commercial, a prêté son concours à l’opération de vente du bien immobilier litigieux et a dès lors engagé sa responsabilité vis-à-vis d’elle.

Madame [U] [P], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Rejeter la demande de BSK Immobilier SAS visant à obtenir sa garantie pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et formée par Madame [Y] [M],

— Lui donner acte de ce qu’elle n’a cause d’opposition à ce qu’une mesure d’expertise soit diligentée sous les plus expresses réserves quant à son éventuelle responsabilité, à la condition que cette mission d’expertise soit complétée comme proposé dans le corps des présentes, soit que l’expert se prononce :

* sur l’existence éventuelle de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil

* sur l’existence éventuelle de manœuvres dolosives commises par les vendeurs au titre de l’article 1137 du code civil et qui seraient à l’origine d’un dol,

* le cas échéant, sur un manquement à l’obligation d’information et de conseil susceptible d’être reproché à l’agent immobilier et à son mandataire,

— Rejeter toute autre demande.

Elle fait valoir que les demandes provisionnelles formées ne reposent sur aucun fondement et, qu’en l’état, aucune faute dans l’exécution de son mandat n’est établie.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 13 juin 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

In limine litis, sur l’exception tirée de l’incompétence du juge des référés

Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Au cas présent, Monsieur [N] [J], Madame [B] [G] et la SAS BSK IMMOBILIER soulèvent l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond, la demande en paiement n’étant pas formée à titre provisionnelle.

Mais il n’existe pas de conflit de compétence d’attribution entre le juge du fond et la formation de référé d’un même tribunal, de sorte que l’exception soulevée sera rejetée.

Sur la demande principale en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, alors que les parties défenderesses soulevaient que la demande n’était pas présentée à titre provisionnel et relevait donc de la seule compétence du juge du fond, Madame [Y] [M] a maintenu sa demande en paiement solidaire au titre des travaux à réaliser et de la réfaction du prix de vente, fondé sur la responsabilité des vendeurs pour défaut de délivrance conforme, des vices cachés et du dol, d’une part, et des fautes de l’agence immobilière sur le fondement de l’article 1240 du code civil, d’autre part.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur les responsabilités en jeu, mais seulement de dire si les préjudices invoqués par Madame [Y] [M] sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

La demande n’étant pas formée à titre provisionnel, il revient au juge du fond de statuer. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur la demande d’appel en garantie formée par la SAS BSK IMMOBILIER à l’encontre de Madame [U] [P].

Enfin, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, en l’absence d’urgence alléguée, il y a lieu de rejeter la demande de passerelle au fond évoquée en défense.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, Madame [Y] [M] justifie, par la production d’un courrier de la société APR MONGIN en date du 10 février 2025 qui indique que les fenêtres de l’appartement ont été posées sans isolant entre le bâti et le dormant, et d’un document de la société RB CNSTRUCTION du 29 janvier 2025 qui constate des infiltrations d’air, des défauts d’étanchéité et l’absence d’isolant, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

Au cas présent, Madame [U] [P] sollicite une extension de mission pour que l’expert se prononce sur l’existence éventuelle de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, sur l’existence éventuelle de manœuvres dolosives commises par les vendeurs au titre de l’article 1137 du code civil et qui seraient à l’origine d’un dol, et le cas échéant, sur un manquement à l’obligation d’information et de conseil susceptible d’être reproché à l’agent immobilier et à son mandataire, demande sur laquelle les autres parties ne se prononcent pas.

En premier lieu, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans les missions de l’expert, mais dans celles du juge, d’analyser le comportement des parties pour se prononcer sur l’existence d’un dol ou définir l’étendue de l’obligation d’information de l’agent immobilier ou de son mandataire. La demande sera donc écartée de ces chefs.

En revanche, la mission sera complétée sur le dernier point relatif au caractère caché des désordres, dans les termes du dispositif de la présente décision.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise, aux frais avancés de Madame [Y] [M], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de Madame [Y] [M].

Des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par Madame [Y] [M] ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[C] [X]

[Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 07.45.08.66.40

Email : [Courriel 12]

Expert inscrit auprès de la Cour d’appel de [Localité 11],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé [Adresse 6],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les travaux de pose des fenêtres de l’appartement, dire s’ils sont conformes aux devis et factures, déterminer s’il existe des défauts, malfaçons, non finitions et en rechercher les causes,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si ces désordres étaient visibles au moment de l’achat,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage des dits travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Évry sis [Adresse 10] à Évry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [Y] [M] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à Évry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens de l’instance en référé ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,