TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58330 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LIQ

N° : 1

Assignation du :

29 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [S] [M] née [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

La société BISTROT WATTIGNIES, SAS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS – #B0274

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, Madame [S] [M] a consenti un bail commercial à la société LAHNA, portant sur un local situé au [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 années, à compter du 1er août 2015.

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2016, la société LAHNA, a cédé son fonds de commerce à la société TICKET’S & CIE.

La société TICKET’S & CIE a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de PARIS le 12 juin 2019.

Dans le cours des opérations de liquidation judiciaire de la société TICKET’S & CIE, le 5 mars 2020, le fonds de commerce a été cédé à la société SAS BISTROT WATTIGNIES dont le droit au bail, et ce, avec une prise d’effet fixée au 18 septembre 2019.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 31 juillet 2024, Mme [M] a fait délivrer à la société BISTROT WATTIGNIES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif d’un montant de 51.877,01 euros en principal arrêté au troisième trimestre 2024 inclus.

Puis, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [M] née [X] a, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, assigné la société BISTROT WATTIGNIES devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société BISTROT WATTIGNIES au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 52.554,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 à hauteur de 51.877,01 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner la société BISTROT WATTIGNIES au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5.255,43 euros au titre de la clause pénale ;

— dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;

— condamner la société BISTROT WATTIGNIES au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charges et taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 31 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner la société BISTROT WATTIGNIES au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties lors de l’audience du 6 février 2025.

A l’audience de renvoi du 10 avril 2025, la demanderesse maintient les termes de son acte introductif d’instance tout en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 64.628,24 euros au 2ème trimestre 2025 inclus. En outre, elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 avril 2025, la société BISTROT WATTIGNIES, qui ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif réclamé à titre provisionnel par Mme [M] née [X], sollicite toutefois du juge des référés l’octroi de délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de cette somme et par suite demande à ce que soient suspendus les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures de la partie défenderesse pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 51.877,01 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre de l’année 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 août 2024 à 24h00.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 64.628,24 euros au 2ème trimestre 2025 inclus ; ce que du reste la société défenderesse ne conteste pas.

Dès lors, l’obligation de la société BISTROT WATTIGNIES n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 64.628,24 euros (2ème trimestre de l’année 2025 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

En application des dispositions des articles 1231-6, cette provision sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 51.877,01 euros et à compter de l’assignation, valant mise en demeure, pour le surplus.

Concernant les demandes relatives à la condamnation à des dommages-intérêts par application de la clause pénale insérée dans le bail, à la majoration de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail, ainsi qu’à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, il sera relevé que les clauses du contrat de bail les prévoyant s’analysent en des clauses pénales, lesquelles par nature sont susceptibles de modération par le juge du fond.

Par suite, ces demandes échappent à la compétence du juge des référés et seront, en conséquence et à ce stade, rejetées.

En revanche, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 1er septembre 2024, au montant dû au titre des loyers, charges et accessoires si le bail s’était poursuivi. La société BISTROT WATTIGNIES sera condamnée au paiement d’une telle indemnité.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, deux versements, d’un montant de 7.000 et 3.664,93 euros, sont respectivement intervenus les 26 août et 5 novembre 2024 et qu’elle a procédé, à l’audience, à la remise d’un chèque d’un montant de 2.500 euros, il n’en demeure pas moins que la société BISTROT WATTIGNIES n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants.

Toutefois, la société BISTROT WATTIGNIES justifie avoir notamment conclu une promesse de vente de son fonds de commerce le 20 mars 2025 pour un prix de 250.000 euros, ce qui permettrait d’apurer sa dette locative. Par ailleurs, cette promesse a été sous la condition suspensive d’octroi d’un prêt bancaire par l’acquéreur, qui dispose d’un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour sa réalisation.

Au vu de cette cession éventuelle et du délai raisonnable pour la réitération de la promesse et la signature de l’acte définitif de cession dudit fonds de commerce, il convient d’accorder undélai à la société BISTROT WATTIGNIES pour apurer la dette locative. Toutefois, ce délai sera très bref dès lors que les loyers courants ne sont pas honorés et qu’il convient également de préserver les intérêts financiers du bailleur.

Par suite, il sera octroyé à la société BISTROT WATTIGNIES un délai de quatre mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 31 août 2024 à 24h00 ;

Condamnons la société BISTROT WATTIGNIES à payer à Madame [S] [M] née [X] la somme de 64.628,24 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 avril 2025 (2ème trimestre de l’année 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du du 31 juillet 2024 sur la somme de 51.877,01 euros et à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

Autorisons la société BISTROT WATTIGNIES à s’acquitter de cette somme en 3 mensualités de 16.257 euros et une 4ème mensualité réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société BISTROT WATTIGNIES se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société BISTROT WATTIGNIES et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société BISTROT WATTIGNIES sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Madame [S] [M] née [X] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société BISTROT WATTIGNIES aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 ;

Condamnons la société BISTROT WATTIGNIES à payer à Madame [S] [M] née [X] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties en ce y compris les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 27 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI