TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/03571 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSQT

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

S.D.C. [Adresse 4] représenté par son syndic la SARLU DOMEOS

C/

[W] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 03 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 16 Mars 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic la SARLU DOMEOS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

Madame [W] [P]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS, a fait notifier, le 30 août 2024, à Mme [W] [P] un commandement de payer la somme principale de 6.115,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS a fait assigner Mme [W] [P] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation. Ainsi, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [W] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  6.717,16 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, date du commandement de payer (sur la somme de 6.192,85 euros et sur le surplus à compte de l’assignation),

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [P] règle difficilement ses charges de copropriété depuis plusieurs années, qu’un précédent échéancier lui avait été proposé en 2022, qu’elle ne l’a pas respecté et que la dette n’a cessé d’augmenter. Il souligne qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré un commandement de payer. Il fait valoir que les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale, les sommes dues par la copropriétaire sont liquides, certaines et exigibles. Il considère que ce non-paiement répété génère un préjudice pour la copropriété justifiant des dommages et intérêts.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré en étude, Mme [W] [P] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 2 février 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte portant sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2025 mentionnant un solde débiteur de 6.717,16 euros outre le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2024.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun document de nature à conforter la qualité de copropriétaire de Mme [W] [P] et à justifier du ou des lots concernés.

Malgré la période concernée par le décompte, il ne produit pas davantage les procès-verbaux d’assemblées générales antérieurs, étant relevé que les comptes de l’année 2023 sont approuvés par l’assemblée générale sous réserve de modifications de certaines affectations qu’il détaille.

Les appels de fonds et les états de répartition des charges selon les lots ne sont pas davantage versés aux débats.

De même, les contrats de syndic applicables sur la période litigieuse, susceptibles notamment de justifier le montant des frais appliqués ne sont pas produits.

Ainsi, les éléments produits par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants pour justifier tant de la qualité de débitrice de Mme [P] que pour permettre de s’assurer du caractère exigible de la créance et de son montant.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS sera débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à supposer même que Mme [W] [P] ait la qualité de copropriétaire, le seul fait de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS, partie perdante, doit supporter les dépens.

Tenu aux dépens, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L.U. DOMEOS aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,