TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 23/00867

N° Portalis 352J-W-B7H-CYY65

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

16 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1304

DÉFENDERESSE

S.C. ESA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0989

Décision du 19 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/00867 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYY65

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 février 2014, la S.C.I. ESA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Inovia, devenue la S.A.S. [W] par transformation et modification de la dénomination sociale, des locaux situés au 5ème étage (lot n°136) d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2014 avec échéance au 28 février 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel de 152.440 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : « usage exclusif de BUREAUX et de siège social pour l’activité de vente de prestations de services informatiques ».

Par avenant au bail commercial du 1er mars 2015, un local d’archives situé à l’entresol du même immeuble a été inclus dans l’assiette du bail précité pour la durée restant à courir (lot n°124).

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2017, la SCI ESA a donné à bail commercial des locaux situés au 2ème étage du même immeuble à la SARL [W], devenue la SAS [W] comme susmentionné, pour une durée de 9 année entières et consécutives.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2022, la S.C.I ESA a fait signifier à la S.A.S [W] un congé avec offre de renouvellement du bail du 13 février 2014 tel que modifié, à compter du 1er mars 2023, moyennant le versement d’un loyer annuel de 274.200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, la S.A.S. [W] a accepté le principe de renouvellement du bail mais a refusé le nouveau loyer proposé, au motif que celui-ci excède les prix habituellement pratiqués pour des locaux équivalents.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022 la S.C.I. ESA a fait signifier à la S.A.S. [W], un commandement de faire visant la clause résolutoire pour violation des obligations locatives, lui intimant de :

— jouir des locaux loués raisonnablement et conformément à la destination du bail ;

— s’abstenir d’organiser des « événements festifs » de nature à engendrer des troubles anormaux, ou des désagréments, au voisinage ;

— cesser sur le champ d’utiliser les parties communes de l’immeuble en tant que lieu de stockage de ses déchets ;

— s’interdire de sous-louer, domicilier ou d’accorder un quelconque droit de jouissance à toute société tierce, sauf autorisation écrite préalable et spéciale ;

— mettre un terme immédiat à toute activité commerciale contraire à celle strictement autorisée ;

— résilier sur le champ tout contrat conclu avec toute société tierce ayant pour objet, finalité ou conséquence de permettre à ladite société de fixer son siège social ou un établissement dans les locaux loués ;

— justifier au bailleur dans un délai de 30 jours au plus tard des démarches effectuées pour régulariser la situation.

Par acte extrajudiciaire distinct du 15 décembre 2022 la S.C.I. ESA a fait signifier à la S.A.S. [W], une sommation interpellative et de communiquer, énonçant les interrogations suivantes :

— quelles activités précisément exploite la société [W] dans les locaux loués ? : ce à quoi il a été répondu des " prestations de services informatiques, développement de logiciels, participation de la société par tous moyens, à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se rattacher à l’objet social… » ;

— la société Maters accueille-t-elle, sous-loue-t-elle ou domicile-t-elle des sociétés tierces dans les locaux loués ? Dans l’affirmative, en fournir une liste précise et fidèle : ce à quoi il a été répondu " un contrat de service a été conclu avec l’association Ma Petite Planète. Il peut nous être distribués du courrier pour cette association. Les sociétés faisant partie de notre Holding = société Cogicast (Direction Générale), société L’Analogue (Présidente), sont bien domiciliées dans nos locaux et nous réceptionnons le courrier à ce titre. ".

L’acte interpellatif sommait en outre de communiquer : un exemplaire du contrat en vertu duquel les sociétés tierces ont accès aux locaux, et les dernières quittances, factures ou reçus émis au profit de sociétés tierces concernant la jouissance des locaux loués.

Dans ce cadre, la S.A.S. [W] a transmis un contrat de prestation de services du 27 août 2020, conclu avec l’association Ma Petite Planète et dont l’objet est la mise à disposition de bureaux, ainsi qu’une facture de « loyers bureaux » pour le quatrième trimestre de l’année 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception notifiée le 3 janvier 2023, la SAS [W] a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé à la S.C.I. ESA de renoncer aux termes de la sommation et du commandement.

Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2023, la S.A.S. [W] a fait assigner la S.C.I. ESA devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de faire visant la clause résolutoire, ainsi que de la sommation interpellative et de communiquer précités.

Par acte extrajudiciaire du 27 février 2023, la S.C.I. ESA a rétracté son offre de renouvellement du bail commercial avec refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime aux motifs d’une violation de la clause de destination des locaux et de la violation de la clause de sous-location-domiciliation.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré recevable l’incident aux fins de communication de pièces formé par la SCI ESA aux termes de ses conclusions d’incident du 22 décembre 2023;

— joint l’examen de l’incident à l’examen du fond de l’affaire devant la formation de jugement au motif que " Sans préjuger du bien-fondé de cette prétention, le juge de la mise en état observe que le présent incident vise à obtenir, par une autre voie judiciaire, précisément la communication des mêmes documents visés dans ladite sommation interpellative. Par conséquent, si le juge de la mise en état fait droit au présent incident aux fins de communication de pièces, éventuellement sous astreinte, le litige au fond sera vidé partiellement de son objet, la SAS [W] n’ayant alors plus aucun intérêt à poursuivre la nullité de la sommation interpellative du 15 décembre 2022. ".

Par conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la S.A.S. [W] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger nuls et de nul effet le commandement de faire visant la clause résolutoire du 15 décembre 2022 et la sommation interpellative de communiquer du 15 décembre 2022;

— débouter la SCI ESA de l’ensemble de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ;

— débouter la SCI ESA du reste de ses demandes ;

— condamner la SCI ESA au paiement d’une somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la SCI ESA aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet d’avocats HSA Associés.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. [W] énonce :

— que s’agissant de la destination, le code de commerce ne définit pas ce qu’il convient d’entendre par locaux à usage exclusif de bureaux ; que la jurisprudence considère que constituent de tels locaux les lieux où s’exerce une activité intellectuelle ou administrative ; que cet usage n’est pas incompatible avec le fait pour le preneur d’y recevoir des clients et des fournisseurs, dès lors que ce local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises (Cass. civ. 3, 07-04-1994, n° 92-16.280, publié, n° 75) ; qu’en effet, un tel usage est caractérisé de longue date lorsque l’activité essentielle qui y est exercée est d’ordre intellectuelle, comptable, administrative ou juridique, sans que la réception de clients ne puissent affecter cette activité (Cass. civ. 3, 13-11-1986, n° 84-11.778) ; qu’en l’espèce, elle exerce une activité de fourniture de prestations informatiques qui respecte les clauses et conditions du bail, étant précisé que son activité n’implique ni stockage, ni manipulation, ni vente de marchandises pour le compte de la clientèle ;

— que s’agissant de la domiciliation de tiers dans les locaux, sont seules domiciliées dans les locaux pris à bail, les sociétés Cogicast et L’Analogue, respectivement directrice générale et présidente de la société ; que s’agissant d’une domiciliation et non d’une sous-location, aucune superficie n’est « donnée » aux entités domiciliées ; qu’il ressort en outre d’un courrier électronique du 27 novembre 2020 que le bailleur l’a préalablement accepté, étant précisé que les sociétés ont été domiciliées postérieurement à cette acceptation, comme cela ressort de leur immatriculation qui a été réalisée respectivement les 4 et 10 décembre 2020 ; qu’au surplus, cette situation apparait clairement dans son K-bis qui a été communiqué au bailleur afin d’attester des modifications opérées, et ce dès avant la délivrance du congé du 18 août 2022, ce qui exclut que cela puisse avoir été fait à son insu;

— que s’agissant du contrat de mise à disposition au profit de l’association Ma Petite Planète, il est constant que la convention emportant mise à disposition de matériel sous contrôle du preneur n’est pas une sous-location (Cass. civ. 3, 07-11-2001, n° 00-12.897); que plus généralement, la qualification de sous-location, au sens de l’article L.145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques (Cass civ. 3 27 juin 2024) ; qu’en l’espèce, l’association n’a accès qu’à 2 à 4 postes de travail dont l’emplacement est modifiable, avec accès non exclusif à son réseau informatique local, accès internet partagé, imprimante partagée et cuisine partagée, le tout sous son contrôle et durant ses heures d’ouvertures ; que le contrat peut être résilié à tout moment par le prestataire en cas de non-respect de ses termes ; que l’association cliente reconnait ne bénéficier d’aucun droit sur les espaces mis à disposition ; que le bail, s’il vient interdire spécifiquement la sous-location, n’interdit en revanche nullement d’éventuelles mises à disposition des locaux sous d’autres formes et notamment dans le cadre d’une prestation de service, ainsi que d’un partenariat ; qu’en l’absence de disposition légale supplétive prohibant cette pratique, ce qui n’est pas interdit par le contrat est autorisé ; qu’au surplus, le bailleur n’ignorait pas cette situation, l’association concernée étant par son intermédiaire devenue en sus locataire de locaux distincts donnés à bail par le bailleur ; qu’au surplus, le contrat de mise à disposition est arrivé à échéance dans le délai d’un mois prescrit par le commandement du 15 décembre 2022, de sorte que le grief, s’il était constitué, n’a pas perduré au-delà de l’échéance;

— que s’agissant de l’activité d’incubateur de start-ups, le bailleur n’apporte pas la preuve qu’elle exerce ladite activité qu’elle conteste et ne justifie pas non plus du caractère prétendument infractionnel de celle-ci au regard du bail qui inclut des activités intellectuelles et administratives ;

— que s’agissant d’une prétendue sous-location en faveur de la société « Teamstarter », elle précise que « Teamstarter » est ab initio le nom commercial d’un produit que ses équipes ont développé en interne dont elle justifie du dépôt de la marque à l’INPI, et qu’à l’issue du développement dudit produit, une société Teamstarter dont le siège est situé à [Localité 4] a été créée pour assurer la continuité de l’exploitation du produit, société qui n’a jamais été établie dans les lieux pris à bail ;

— que s’agissant de l’organisation d’un événement festif, elle a organisé un évènement interne le 19 novembre 2022 en présence de ses seuls employés ; qu’elle a respecté les consignes de la gardienne pour les déchets ; que le bailleur n’apporte aucun élément au soutien de ses allégations sur l’encombrement des parties communes ;

— que s’agissant des modifications sociales, le bailleur a été informé de son changement de dénomination sociale, en ce que celui-ci, intervenu en 2017, a fait l’objet d’un dépôt au RCS le 22 juin 2017 ; que cette dénomination sociale modifiée apparaît également dans l’entête du bail portant sur les locaux du 2ème étage qui la lie au bailleur ; qu’elle ressort également des courriers électroniques adressés au bailleur les 3 et 18 mars 2021, un Kbis ayant été joint ;

— qu’elle n’a jamais acquiescé aux allégations mensongères figurant dans la sommation; que tout comme le commandement, la sommation a été délivrée de mauvaise foi ; que l’atteinte à la bonne foi est caractérisée par le fait que lesdits actes ont été délivrés pour des motifs étrangers à une quelconque violation, l’objectif poursuivi étant de faire pression dans le cadre des négociations du prix du bail renouvelé, comme cela ressort de la chronologie des faits ; que cela ressort également du fait que le bail portant sur le 2ème étage qui arrive à échéance dans 3 ans n’est pas affecté par cette pression, alors que les infractions prétendues invoquées ne sont pas spécifiques aux locaux situés au 5ème étage relatifs au bail litigieux ;

— que s’agissant de la communication de pièces, le seul contrat de prestation et de mise à disposition existant a déjà été versé aux débats ; qu’il n’y a pas de contrats conclus avec d’hypothétiques sociétés tierces, de sorte qu’elle ne peut fournir ce qui n’existe pas ; que s’agissant des bilans, ils ont déjà été produits pour les exercices 2020 à 2022, période du contrat avec l’association Ma Petite Planète.

Par conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la SCI ESA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— déclarer qu’elle est recevable et bien-fondée dans ses demandes ;

Sur la nullité du commandement et de la sommation :

— rejeter la demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire et de la sommation interpellative signifiés à la S.A.S. [W] le 15 décembre 2022 ;

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 janvier 2023 ;

— prononcer la résiliation du bail commercial du 13 février 2014 à compter du 15 janvier 2023;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 13 février 2014 à compter du 15 janvier 2023 aux torts exclusifs de la S.A.S. [W], au motif des violations graves et répétées dudit bail ;

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des moyens, demandes et prétentions formées par la S.A.S. [W] à son encontre ;

— déclarer S.A.S. [W] occupante sans droit ni titre, à compter de la résiliation judiciaire du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. [W] et de tous occupants de son chef des locaux loués, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers s’y trouvant ;

— condamner la S.A.S. [W] à lui régler une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 265.060,08 euros HT/HC, augmentée des charges, taxes et accessoires prévus au contrat de bail, et ce, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— ordonner la communication, par la S.A.S. [W] des documents ci-après énumérés: les « Contrats de Prestation de Services Mise à disposition des Bureaux » conclus par ses soins avec ses clients au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que les factures afférentes à ces mêmes contrats ; tous les contrats conclus avec des sociétés tierces aux termes desquels le preneur aurait mis à la disposition de celles-ci des bureaux, postes de travail et/ou tout ou partie des locaux loués ; ses comptes annuels au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, lesquels documents devront nécessairement inclure: les bilans comptables, les comptes des résultats (ou compte de profits et pertes) et l’annexe légale (ou annexe comptable détaillée), et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter du prononcé du jugement ;

— condamner la S.A.S. [W] à lui rembourser toutes les sommes perçues par elle au titre des sous-locations irrégulières des locaux loués depuis le 24 mai 2017, ladite créance s’élevant provisoirement à ce jour à la somme de 145.500,00 euros HT, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de cette même date, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— rejeter la demande de suspension de l’exécution provisoire formée par la S.A.S. [W] à l’encontre de la décision à venir ;

— condamner la S.A.S. [W] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ESA énonce :

— que le preneur ne peut demander la nullité d’une sommation interpellative à laquelle il a volontairement déféré en répondant aux questions posées (CA Paris, 5 juillet 2023, RG n° 19/07397) et en communiquant les pièces qu’il estimait devoir communiquer ; que tel est le cas en l’espèce ;

— que s’agissant de la délivrance des actes objet de l’opposition, la bonne foi est toujours présumée ; que le preneur ne démontre pas l’atteinte à l’obligation de bonne foi ;

— que s’agissant de la communication des modifications statutaires, le bail prévoit la communication de ces informations par voie de signification ; qu’ainsi, n’ont pas été signifiés : le changement de la dénomination (Inovia-Team pour [W]) par procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mai 2017 ; la transformation de la forme sociale (SARL en SAS), la modification de l’objet social et le remplacement du dirigeant par procès-verbal de l’assemblée générale du 19 février 2021 ; que les informations communiquées par le preneur ont été insuffisantes et n’ont pas respecté au demeurant la forme prescrite par le bail ;

— que s’agissant de la domiciliation, elle est reconnue par le preneur alors que celle-ci est prohibée sans autorisation du bailleur ; qu’il ressort des échanges des 25 novembre 2020 que le bailleur l’a refusée, y compris avec les sociétés de son groupe, lui proposant en lieu et place de conclure un sous-bail à titre gratuit auquel il devrait être appelé à concourir à l’acte, ce que le preneur a omis de faire ;

— que s’agissant de la sous-location irrégulière, elle ressort des stipulations du contrat fourni au commissaire de justice qui lie le preneur à l’association Ma Petite Planète ; que celle-ci s’est poursuivie postérieurement au 15 janvier 2023, au moins au bénéfice de l’association Ma Petite Planète, comme en atteste le courrier électronique adressé le 16 janvier 2024 par son président au gestionnaire des locaux loués indiquant expressément qu’à cette date, 12 de ses salariés sont physiquement basés dans lesdits locaux ; que face à cet élément, le preneur excipe désormais d’une « Convention de services professionnels » qu’il aurait conclue avec ladite association le 2 janvier 2023 ; que si elle ne détient pas de preuve formelle de la conclusion d’une sous-location avec la société Teamstarter, une photographie atteste de la réception d’un courrier dans les locaux pris à bail destiné à ladite société ; que par ailleurs la société Teamstarter met en avant sur son site internet des photographies prises dans les locaux pris à bail;

— que s’agissant de la destination du bail, en aucun cas celle-ci n’autorise le preneur à exploiter dans les locaux une activité « d’incubateur de startups » ou bien à « mettre à la disposition de sociétés tierces » tout ou partie desdits locaux pour que celles-ci développent leur projet commercial ou s’en servent comme bureaux secondaires ; qu’en particulier, l’activité « d’incubateur de startups » est corroborée par les informations figurant sur le site du preneur, notamment dans l’onglet « Success Stories » où celui-ci présente les différentes start-ups et différents projets sur lesquels il a travaillé et invite les entrepreneurs qui souhaiteraient recourir à ses services à le contacter ; que de même, l’onglet recrutement le présente comme intervenant depuis 2007 « auprès des Startups et Grands Groupes sur l’ensemble de leurs démarches Produit et Innovation : idéation, stratégie, conception, développement, tests, croissance… » ;

— que doit être requalifié en contrat de sous-location le « contrat de prestation de services avec mise à disposition de locaux » en ce qu’il caractérise un transfert de jouissance des lieux, comme cela ressort des éléments suivants: utilisation du terme « charges » ; paiement d’une redevance trimestrielle qualifiée de « loyers » ; obligation d’assurance pour les espaces occupés ; obligation de jouissance paisible ; obligation de remise en l’état en fin de jouissance ; présence d’une clause résolutoire ; que cette sous-location irrégulière justifie la résiliation du bail ;

— que subsidiairement à défaut d’acquisition de la clause résolutoire, l’ensemble des moyens précédemment exposés justifie la résiliation judiciaire pour manquements graves et répétés aux obligations du bail ;

— que s’agissant du remboursement des sommes perçues au titre de la sous-location irrégulière, les loyers issus d’une location ou d’une sous-location d’un bien immobilier sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire ; que le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à ce dernier qui doit être indemnisé par la restitution de l’intégralité des sommes perçues au titre des sous-locations irrégulières; qu’en l’espèce, l’association Ma Petite Planète réglait 7.500 euros pour 10 postes de travail, d’environ 1 m2 chacun, soit 750 euros par m2, soit 82 500 euros HT/HC pour la période allant du 1er septembre 2020 au 31 décembre 2022 et 36 000 euros HT/HC pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 septembre 2024; que cette somme doit être actualisée dans l’hypothèse où il est fait droit à l’injonction de communiquer d’autres conventions en vue de parfaire ledit montant.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 4 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité de la sommation interpellative et de communiquer du 15 décembre 2022

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire distinct du 15 décembre 2022 la S.C.I. ESA a fait signifier à la S.A.S. [W], une sommation interpellative et de communiquer, énonçant les interrogations suivantes :

— quelles activités précisément exploite la société [W] dans les locaux loués ? : ce à quoi il a été répondu des " prestations de services informatiques, développement de logiciels, participation de la société par tous moyens, à toutes entreprises ou sociétés créées ou à créer, pouvant se rattacher à l’objet social… » ;

— la société [W] accueille-t-elle, sous-loue-t-elle ou domicile-t-elle des sociétés tierces dans les locaux loués ? Dans l’affirmative, en fournir une liste précise et fidèle : ce à quoi il a été répondu " un contrat de service a été conclu avec l’association Ma Petite Planète. Il peut nous être distribués du courrier pour cette association. Les sociétés faisant partie de notre Holding = société Logicast (Direction Générale), société L’Analogue (Présidente), sont bien domiciliées dans nos locaux et nous réceptionnons le courrier à ce titre. ".

L’acte interpellatif sommait en outre de communiquer : un exemplaire du contrat en vertu duquel les sociétés tierces ont accès aux locaux, et les dernières quittances, factures ou reçus émis au profit de sociétés tierces concernant la jouissance des locaux loués.

Il est relevé que la sommation a eu pour objet d’intimer au preneur qu’il s’explique sur le champ au commissaire de justice sur la question de la sous-location et celle de la domiciliation et qu’il communique les documents y afférents.

En vertu de cette sommation, le commissaire de justice a, à des fins probatoires, dressé un procès-verbal recueillant la position spontanément énoncée par le preneur et deux documents communiqués par celui-ci : la convention de prestations de service du 27 août 2020, conclu avec l’association Ma Petite Planète, ainsi qu’une facture de « loyers bureaux » pour le quatrième trimestre de l’année 2022.

Il ressort du bail que la commune intention des parties était de régir la sous-location et la domiciliation dans la partie intitulée « sous-location-Domiciliation » ; dès lors il était loisible au bailleur d’interpeller le preneur sur le respect des obligations prévues en la matière, lorsqu’il a été « alerté par certains occupants de l’immeuble que le preneur s’adonnerait dans les locaux loués à l’exploitation d’une activité commerciale, consistant en la sous-location et la domiciliation de tout ou partie des locaux loués à diverses sociétés-tierces », motif énoncé dans l’acte interpellatif. De même, il était loisible au bailleur de solliciter du preneur qu’il justifie par des documents de ses propres énonciations.

La bonne foi étant présumée, le preneur ne démontre pas que le bailleur a porté atteinte à l’obligation de bonne foi dans sa volonté d’exercer un contrôle du respect des obligations en matière de sous-location et de domiciliation.

En conséquence, le moyen unique tiré de l’atteinte à la bonne foi dans la délivrance de la sommation interpellative et de communiquer doit être écarté.

En conséquence, la SAS [W] sera déboutée de sa demande tendant à la nullité de la sommation interpellative et de communiquer du 15 décembre 2022.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2022

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 du code civil devenu 1103, et 1728 du code civil, applicable au bail litigieux, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail stipule dans sa clause intitulée « clauses de résiliation » ce qui suit:

«  A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou de ses accessoires quelconques et/ou des charges, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée en tout ou en partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le [G] de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit et sans formalités, même dans le cas de paiement ou de consignation des sommes postérieurement à l’expiration dudit délai.

Il en sera de même en cas d’inexécution par le PRENEUR de l’une quelconque des clauses et conditions des présentes, autres que celles figurant au paragraphe ci-dessus, même dans le cas d’exécution postérieure par le PRENEUR à l’expiration dudit délai (…).

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration des délais ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au BAILLEUR (…).

La clause ci-dessus est expressément voulue et acceptée par les parties. Elle contient de la volonté des parties, une dérogation expresse au dernier paragraphe de l’article 1184 du Code Civil. Cette clause devra donc être rigoureusement exécutée par les parties dont elle forme la loi aux termes de l’article 1134 du Code Civil. ".

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2022 la S.C.I. ESA a fait signifier à la S.A.S. [W], un commandement de faire visant ladite clause résolutoire.

S’agissant de l’atteinte à l’obligation de bonne foi, le tribunal ne saurait déduire du seul contexte d’un désaccord sur le prix du loyer renouvelé une atteinte à ladite obligation dans la délivrance du commandement de payer.

En outre, l’allégation selon laquelle le bailleur aurait exercé des « pressions » n’est étayée par aucun écrit de nature à caractériser des agissements déloyaux du bailleur aux fins d’imposer son prix.

Le fait que le bailleur n’ait pas délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur le bail du 28 juillet 2017 (locaux situés au 2ème étage du même immeuble), alors que le preneur estime que les infractions alléguées ne sont pas spécifiques au bail litigieux du 13 février 2014 (locaux du 5ème étage et entre-sol), relève de sa liberté dans la mise en œuvre de ses prérogatives contractuelles et ne saurait dès lors caractériser une atteinte à l’obligation de bonne foi.

En conséquence, la SAS [W] sera déboutée de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2022.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement du 15 décembre 2022 vise la clause résolutoire du bail pour violation des obligations locatives, et fait, dans son dispositif, commandement au preneur de :

— jouir des locaux loués raisonnablement et conformément à la destination du bail ;

— s’abstenir d’organiser des « événements festifs » de nature à engendrer des troubles anormaux, ou des désagréments, au voisinage ;

— cesser sur le champ d’utiliser les parties communes de l’immeuble en tant que lieu de stockage de ses déchets ;

— s’interdire de sous-louer, domicilier ou d’accorder un quelconque droit de jouissance à toute société tierce, sauf autorisation écrite préalable et spéciale ;

— mettre un terme immédiat à toute activité commerciale contraire à celle strictement autorisée ;

— résilier sur le champ tout contrat conclu avec toute société tierce ayant pour objet, finalité ou conséquence de permettre à ladite société de fixer son siège social ou un établissement dans les locaux loués ;

— justifier au bailleur dans un délai de 30 jours au plus tard des démarches effectuées pour régulariser la situation.

Ces griefs seront examinés ci-après.

Sur la violation de la destination

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er ancien du code civil, applicable aux faits d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant que le caractère d’une location est déterminé, non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée, d’un commun accord, les parties contractantes. Lorsque la clause de destination n’est pas claire, le juge s’attache à interpréter la clause destination du bail commercial en recherchant la commune intention des parties.

Il est constant que les locaux à usage de bureau sont des locaux exploités pour une activité intellectuelle, de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs, dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandise.

En l’espèce, s’agissant du grief tiré du non-respect de l’obligation de jouir des locaux loués raisonnablement et conformément à la destination du bail, il est rappelé que la destination stipulée au bail est la suivante : « usage exclusif de BUREAUX et de siège social pour l’activité de vente de prestations de services informatiques ».

A cet égard, contrairement à ce que fait soutenir le bailleur, n’est pas incompatible avec un usage exclusif de bureaux, la fourniture d’une prestation de service d’accompagnement de projets pour des sociétés clientes et ce, quelle que soit l’étape du projet d’accompagnement, de l’idéation à la croissance, la taille de la société cliente « auprès des Startups et Grands Groupes », en ce que ces prestations sont intellectuelles et n’impliquent ni dépôt, ni livraison de marchandise.

N’est pas davantage incompatible avec l’usage stipulé au bail, des prestations de mise à disposition d’espaces de bureaux, consistant à l’accès à des postes de travail, à un espace mutualisé et en du partage de connectivité déjà déployée pour ses propres besoins, en ce que ces prestations sont purement administratives, juridiques et comptables pour le suivi, et n’impliquent ni dépôt, ni livraison de marchandise. La question de la sous-location sera examinée dans le grief qui l’invoque, étant précisé que si ces prestations de mise à disposition étaient qualifiées de sous-location, elles seraient déduites de l’assiette du bail et de ce fait, elles ne seraient pas davantage de nature à caractériser une atteinte à la destination.

Il ressort ainsi de ce qui précède que le bailleur échoue à démontrer la violation de la destination du bail, de sorte que ce grief doit être écarté au titre de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les événements festifs de nature à engendrer des troubles anormaux, ou des désagréments, au voisinage

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement.

En l’espèce, le bail stipule dans sa partie intitulée « jouissance des locaux » que : " Le PRENEUR devra jouir des locaux de manière à ce que le [G] ne fasse l’objet d’aucune plainte ou mesure administrative ".

Le bailleur a fait commandement au preneur de s’abstenir d’organiser des « événements festifs » de nature à engendrer des troubles anormaux, ou des désagréments, au voisinage en se référant à un événement « festif » qui aurait eu lieu entre le 18 et le 20 novembre 2022.

Il allègue que le 21 novembre 2022 au matin, la société 4D Cleanspace en charge du ménage et de l’entretien de l’immeuble s’est plainte du désordre constaté et de la surcharge de travail générée par le ramassage, l’évacuation des déchets résultant de la soirée (denrées alimentaires et bouteilles d’alcool).

Sans préjudice de la caractérisation du trouble généré par l’événement festif visé par le commandement, le bailleur n’invoque aucun événement festif postérieur au délai prescrit par le commandement qui soit susceptible de caractériser un trouble anormal ou un désagrément au voisinage.

Il s’ensuit que ce grief doit être écarté au titre de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

L’usage des parties communes de l’immeuble en tant que lieu de stockage de ses déchets

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement.

En l’espèce, comme précédemment indiqué le bail stipule dans sa partie intitulée « jouissance des locaux » que : " Le PRENEUR devra jouir des locaux de manière à ce que le [G] ne fasse l’objet d’aucune plainte ou mesure administrative ".

Le bailleur a fait commandement au preneur de cesser sur le champ d’utiliser les parties communes de l’immeuble en tant que lieu de stockage de ses déchets.

Il ressort de ces écritures que ce grief est tiré de la même allégation selon laquelle le 21 novembre 2022 au matin, la société 4D Cleanspace s’est plainte de la surcharge de travail générée par le ramassage, l’évacuation des déchets résultant de la soirée (denrées alimentaires et bouteilles d’alcool).

Sans préjudice de la réalité de l’encombrement des parties communes, le bailleur n’invoque aucun élément permettant de constater la poursuite dudit encombrement au-delà du délai prescrit par le commandement.

Il s’ensuit que ce grief doit être écarté au titre de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la sous-location et la domiciliation non autorisées

Il ressort de l’article L.145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Il est constant que la sous-location est caractérisée par le transfert de jouissance du local, par le locataire, au profit d’un tiers moyennant une obligation au versement d’une contrepartie de la part du sous-locataire.

Il est constant que les limitations à la jouissance des lieux dans le temps, les nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux assurées par le prétendu bailleur, ainsi que le contrôle de l’accueil et de la sécurité conservés par ce dernier démontrent qu’un contrat ne peut s’analyser en une sous-location.

Il est également constant que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

En l’espèce, le bail stipule dans la partie intitulé « Sous-location-Domiciliation » que : " Le PRENEUR ne pourra effectuer aucune sous-location même temporaire ou domiciliation d’entreprises sans l’accord exprès et écrit du [G] ".

S’agissant de la SASU Cogicast (directrice générale du preneur) et de la SASU L’Analogue (président identique à celui du preneur), le preneur reconnaît leur « domiciliation » mais invoque un accord préalable du bailleur. Le bailleur estime qu’il s’agit d’une sous-location irrégulière non autorisée, tout en soulignant que la domiciliation serait tout aussi irrégulière.

Il ressort du Registre National des Entreprises (RNE) que la SASU Cogicast et la SASU L’Analogue, ont toutes deux leur siège social à l’adresse des lieux pris à bail.

Il ressort du courrier électronique du 25 novembre 2020 à 12h21 adressé par le preneur au mandataire du bailleur ce qui suit : " Il ne s’agit pas du tout de sous location, uniquement de domicilier les holdings des associés JC et moi. Ce n’est vraiment pas possible ? Ces holdings sont directement liées à [Localité 5] « . Par courrier électronique du même jour à 15h53, le preneur ajoute » Je vous appelle pour vous expliquer ".

Il ressort du courrier électronique du 27 novembre 2020 à 9h57 adressé par le preneur au mandataire du bailleur ce qui suit : " Merci d’avoir pris mon appel hier. Est-il possible de faire un contrat de sous-location à titre gracieux ? ".

Il ressort de la réponse du mandataire du bailleur du même jour à 10h23 ce qui suit : « Hier j’ai regardé. A priori, les sous-locations à titre gracieux sont interdites mais nous allons, je pense, faire une exception. En revanche, il faut bien indiquer la superficie » donnée " aux deux entités. Par exemple, 1*20 M2 pur [sic] l’une et 1*20 pur [sic] l’autre".

Il faut en déduire que l’autorisation a été accordée par le bailleur pour l’accueil des sociétés Cogicast et L’Analogue, en la forme d’une sous-location à titre gracieux.

Dès lors qu’une autorisation expresse et préalable du bailleur est constatée sur le fondement de la clause susmentionnée, le bailleur ne peut reprocher au preneur d’être en infraction au regard de ladite clause, étant relevé qu’il était fait commandement de cesser les sous-locations « sauf autorisation écrite préalable et spéciale », et ce sans se référer au fait qu’il devait concourir à l’acte, contrairement à ce qu’il fait soutenir.

S’agissant de la société Teamstarter, le bailleur ne démontre pas avec un niveau probatoire suffisant qu’elle a occupé les lieux pris à bail à un titre ou un autre, par une capture d’écran du site internet de celle-ci non datée laissant apparaître des photographies des lieux loués, alors que le preneur justifie d’une part, que Teamstarter était une marque qu’il a développée et déposée le 31 octobre 2018 et d’autre part, que la société Teamstarter, créée le 13 juin 2019, qui exploite désormais la marque du même nom a pour siège social une adresse située à [Localité 4] (93), comme cela ressort de son Kbis.

S’agissant de l’association Ma Petite Planète, il ressort du contrat de prestations de service du 27 août 2020 remis au commissaire de justice le 15 décembre 2022 ce qui suit.

L’article 3 stipule que : « Le Client reconnaît et accepte expressément que le contrat ne lui confère aucun droit identique ou similaire à ceux conférés par : un contrat de bail et notamment de bail commercial, professionnel, emphytéotique ou précaire ».

L’article 4 stipule que : " Le Prestataire s’engage à mettre à la disposition du Client les locaux désignés dans le présent contrat, ainsi que les services communs décrits dans l’annexe 1.

Toutefois, le Prestataire se réserve le droit, en cas de nécessité, de modifier le local mis à disposition du Client ".

L’article 5 stipule que : " Le coût par poste de travail est de 250 € HT/mois pour les deux premiers postes, puis 150 € HT/mois pour les troisième et quatrième postes éventuels, TVA applicable au taux en vigueur.

En contrepartie, le Client mènera gratuitement des actions de sensibilisation à l’écologie pour le Prestataire […]. ".

L’article 6 stipule que : « Le présent contrat prend effet le 01/09/2020. Il prendra fin le 31/08/2021. ».

L’annexe 1 stipule :

« - Mise à disposition de 2 à 4 postes de travail au 2ème ou 5ème étage (choix du prestataire) ;

— Mise à disposition de salles de réunion partagées et meublées avec gestion de réservation ;

— Précâblage pour l’informatique ;

— Réseau local partagé ;

— Accès internet partagé ;

— Imprimante partagée ;

— Cuisine partagée avec : café gratuit, micro-ondes, bouilloire, réfrigérateur, lave-vaisselle. ".

Il ressort de ce qui suit une absence de transfert de jouissance de tout ou partie des lieux pris à bail, en ce qu’il est relevé que le preneur peut librement affecter les emplacements en dehors de l’assiette du bail, comme cela ressort de l’annexe 1, et qu’il se borne à mettre à disposition de l’association concernée des postes de travail sans exclusivité de jouissance sur tout ou partie des lieux pris à bail, moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition desdits poste de travail, que la connectivité, l’accès aux équipements d’impression et à une cuisine partagée.

En conséquence d’une telle qualification contractuelle, le bailleur ne peut reprocher au preneur d’être en infraction au regard de la clause prohibant la domiciliation et la sous-location irrégulière qui n’a pas prohibé la mise à disposition.

Sur les autres injonctions du commandement

Il est relevé que si le commandement évoque dans ses motifs au point 8 le fait que le bailleur a découvert que des modifications sociales concernant le preneur avait eu lieu sans qu’il en soit avisé, il ne fait nullement commandement au preneur de cesser ladite infraction, ni de régulariser ladite information, de sorte qu’il ne peut être tiré de ce motif non repris dans le dispositif du commandement aucune acquisition de la clause résolutoire.

Il est relevé que le bailleur en faisant commandement au preneur de « mettre un terme immédiat à toute activité commerciale contraire à celle strictement autorisée » ne fait que reprendre en des termes plus généraux le grief tiré de la violation de la destination, étant relevé que, contrairement à ce que soutient le bailleur, le bail ne limite nullement l’activité du preneur à son objet social, tel qu’il existait au moment de sa conclusion.

Il en va de même de l’injonction de « résilier sur le champ tout contrat conclu avec toute société tierce ayant pour objet, finalité ou conséquence de permettre à ladite société de fixer son siège social ou un établissement dans les locaux loués » qui n’est qu’une reprise en des termes plus généraux du grief tiré du non-respect de la clause relative à l’interdiction de sous-location et de domiciliation, déjà examiné.

Enfin, le bailleur intime au preneur de « justifier au bailleur dans un délai de 30 jours au plus tard des démarches effectuées pour régulariser la situation. », ce qui suppose qu’il y ait matière à régularisation, ce qui n’a pas été constaté au terme de l’examen des griefs.

Il s’en évince que le bailleur doit être débouté de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, au titre du commandement de faire visant ladite clause, signifié le 15 décembre 2022.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 1184 ancien du code civil, applicable en l’espèce, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée.

Il est constant que la résiliation judiciaire est prononcée, s’il résulte un manquement suffisamment grave, de nature à compromettre la poursuite du bail.

En l’espèce, au titre de la résiliation judiciaire, le bailleur invoque :

— une modification irrégulière de la destination des locaux pris à bail ;

— une domiciliation irrégulière des sociétés tierces dans locaux pris à bail;

— une sous-location irrégulière de tout ou partie des locaux pris à bail;

— des modifications sociales le concernant sans en avoir avisé le bailleur.

S’agissant des trois premiers griefs, la réalité des irrégularités alléguées n’a pas été constatée à l’occasion de l’examen de la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire auquel il est renvoyé en substance. En conséquence, les griefs invoqués ne sauraient valablement fonder une résiliation judiciaire.

S’agissant du grief tiré des modifications sociales intervenues sans communication au bailleur, le bail stipule dans l’article intitulé « Dispositions diverses » que : " Le PRENEUR s’engage notamment à signifier au [G], en cas de modification des statuts de la société preneuse (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, changement de gérant) et dans le mois de la modification, le changement survenu, sous peine de résiliation des présentes si bon semble au BAILLEUR. Si nécessaire, un avenant au présent bail sera établi afin de constater les modifications intervenues ".

Il ressort de la commune intention des parties que le mode de communication des modifications statutaires doit être la signification, ce qui s’entend d’un acte de commissaire de justice.

Or, le preneur ne justifie pas avoir signifié dans le délai prescrit : le changement de la dénomination (Inovia-Team pour [W]) intervenu par procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mai 2017 ; la transformation de la forme sociale (SARL en SAS), la modification de l’objet social et le remplacement du dirigeant intervenus par procès-verbal de l’assemblée générale du 19 février 2021. Cette absence de signification caractérise manifestement un manquement aux termes de la clause susmentionnée.

Pour autant, outre la publicité assurée par le RCS à bref délai à compter de leur occurrence, le bailleur a été informé personnellement de toutes modifications intervenues, par courrier électronique du 18 mars 2021 et pour celles intervenues le 19 février 2021, dans le délai prévu au bail. En effet, il ressort dudit courrier électronique qu’a été mis en pièce jointe un " nouveau Kbis suite à la transformation de la structure de [Localité 5] ".

Il est relevé en outre que le bailleur qui ne saurait s’immiscer dans la gestion de la personne de son preneur, n’a la faculté de s’opposer ni aux modifications statutaires portant sur sa dénomination sociale, ni à la désignation de nouveaux dirigeants sociaux, ni aux modifications de la forme sociale du preneur. Dès lors, ce manquement ne saurait être considéré comme étant suffisamment grave pour donner lieu à résiliation judiciaire.

Il s’en évince que le bailleur doit être débouté de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Il en va de même de ses demandes accessoires d’expulsion et d’indemnité d’occupation qui présupposent une résiliation du bail.

Sur la demande de dommages-intérêts provisionnelle du fait des sous-location irrégulières

Comme précédemment indiqué, l’association Ma Petite Planète était titulaire d’une convention qualifiée de « convention de mise à disposition » non prohibée au bail et entrant dans la destination, de sorte qu’en l’absence d’irrégularité le bailleur ne saurait prétendre à une indemnité à ce titre. La demande en ce sens sera rejetée.

Sur la demande d’injonction de communiquer des pièces complémentaires

Aux termes de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

Il est constant que le juge n’est pas tenu, en présence d’une simple allégation contenue dans les conclusions, d’enjoindre à une partie de produire une pièce. L’injonction n’est, pour le juge, qu’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

La demande de communication de pièces doit être utile, indispensable et proportionnée, et porter sur des pièces dont l’existence est avérée.

Celui qui demande communication des pièces doit en principe exposer des moyens au soutien de sa demande pièce par pièce.

En l’espèce, le bailleur sollicite que soit ordonnée la communication par la S.A.S. [W] des documents ci-après énumérés : les « Contrats de Prestation de Services Mise à disposition des Bureaux » conclus par ses soins avec ses clients au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que les factures afférentes à ces mêmes contrats ; tous les contrats conclus avec des sociétés tierces aux termes desquels le preneur aurait mis à la disposition de celles-ci des bureaux, postes de travail et/ou tout ou partie des locaux loués ; ses comptes annuels au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, lesquels documents devront nécessairement inclure: les bilans comptables, les comptes des résultats (ou compte de profits et pertes) et l’annexe légale (ou annexe comptable détaillée).

Comme précédemment énoncé, il ressort de la sommation du 15 décembre 2022 qu’à la question " la société Maters accueille-t-elle, sous-loue-t-elle ou domicile-t-elle des sociétés tierces dans les locaux loués ? Dans l’affirmative, en fournir une liste précise et fidèle « , il a été répondu par le preneur ce qui suit : » un contrat de service a été conclu avec l’association Ma Petite Planète. Il peut nous être distribués du courrier pour cette association. Les sociétés faisant partie de notre Holding = société Cogicast (Direction Générale), société L’Analogue (Présidente), sont bien domiciliées dans nos locaux et nous réceptionnons le courrier à ce titre. ". Le contrat afférent à l’association Ma petite Planète a été fourni, ainsi que la dernière facture disponible au moment de l’acte.

Le bailleur ne justifie par aucune preuve, ni commencement de preuve par l’écrit, ni faisceau d’indices concordants, l’existence de contrats autres que celui révélé spontanément aux termes du commandement de faire, la demande de communication de pièces ne saurait pallier sa carence probatoire.

Le surplus des documents vise à chiffrer le préjudice éventuel découlant de contrats litigieux dont l’existence n’est nullement avérée. Le tribunal ne saurait dès lors enjoindre cette communication accessoire à celle qu’il a rejetée.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande tendant à la communication de l’ensemble des pièces précitées.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ESA ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet d’avocats HSA Associés.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SCI ESA sera condamnée à payer à la SAS [W] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;

DEBOUTE la SAS [W] de sa demande tendant à la nullité de la sommation interpellative et de communiquer du 15 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SAS [W] de sa demande tendant à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI ESA de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, au titre du commandement de faire visant ladite clause, signifié le 15 décembre 2022 ;

DEBOUTE la SCI ESA de sa demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail ;

DEBOUTE la SCI ESA de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande formée par la SCI ESA tendant à l’allocation de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande formée par la SCI ESA tendant à la communication des pièces ci-après énumérées : les « Contrats de Prestation de Services Mise à disposition des Bureaux » conclus par ses soins avec ses clients au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que les factures afférentes à ces mêmes contrats; tous les contrats conclus avec des sociétés tierces aux termes desquels le preneur aurait mis à la disposition de celles-ci des bureaux, postes de travail et/ou tout ou partie des locaux loués ; ses comptes annuels au titre des exercices comptables 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, lesquels documents devront nécessairement inclure: les bilans comptables, les comptes des résultats (ou compte de profits et pertes) et l’annexe légale (ou annexe comptable détaillée) ;

CONDAMNE la SCI ESA aux entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet d’avocats HSA Associés ;

CONDAMNE la SCI ESA à payer à la SAS [W] la somme de 6.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME