TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LOCTIN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LOCTIN, M^e CAHN

■

Charges de copropriété

N° RG 22/13479 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYEF2

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son Syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, SAS,

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Maître Rodolphe LOCTIN de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0283

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [S] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [N] [J] [Y] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentés par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #210

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/13479 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEF2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [V], Mme [N] [Z] et M. [M] [V] sont propriétaires indivis des lots 104 et 148 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

Par actes d’huissier de justice des 3, 4 et 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème, représenté par son syndic, le Cabinet Maville Immobilier, a assigné, devant ce tribunal, M. [S] [V], Mme [N] [Z] et M. [M] [V] aux fins de:

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit :

— condamner “l’indivision [R]” à lui payer les sommes de :

* 7.066,30 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, en principal, augmentés des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

* 760,36 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1.194 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner “l’indivision [R]” en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] demande :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit :

— condamner “l’indivision [R]” à lui payer les sommes de :

* 16.966,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, en principal, augmentés des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

* 1.848 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* 3.288 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner “l’indivision [R]” en tous les dépens.

***

M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V], aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, demandent :

— ramener la créance du syndicat des copropriétaires telle que chiffrée dans son décompte contenu dans sa pièce n°27 versée aux débats à 15.872,71 euros, après déduction des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour 2.214,13 euros et après déduction également des 2ème et 3ème appels de provisions pour le départ à la retraite de la gardienne pour en tout 1.093,60 euros,

— les autoriser à régler leur dette en 24 mensualités en sus des charges courantes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de celle en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur donner qu’ils s’en rapportent quant aux dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des consorts [R] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 30 janvier 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/13479 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEF2

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté que M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] sont propriétaires indivis des lots n°104 et 148 de l’état descriptif de division, ce qui ressort également de l’extrait de matrice cadastrale.

Les consorts [R] ne contestent pas que les appels de fonds produits sont justifiés par les assemblées générales fournies et ne discutent, outre les frais, que deux appels concernant le départ à la retraite de la gardienne.

La pièce n°27 invoquée par le syndicat des copropriétaires, laquelle distinguerait les charges des frais de recouvrement au 21 janvier 2025, présente des caractères lilliputiens et illisibles, ce qui aurait pu conduire au rejet de certaines prétentions.

Cependant, l’exploitation par le tribunal de la pièce n°26 révèle que le compte d’un montant total, au 21 janvier 2025, de 19.180,44 euros comporte des frais de mises en demeure (4 x 72), des frais de “remise dossier huissier” pour 150 euros, des frais d’huissier de commandement de payer pour 160,36 euros, des frais de “transmission dossier avocat” pour 600 euros, des frais d’assignation pour 205,77 euros et des frais de “diligences exceptionnelles de suivi” pour 810 euros soit un total de 2.214,13 euros.

Le montant limité aux appels de charges de travaux, déduction faite des frais qui seront examinés ci-après, s’élève, dès lors, à la somme de 16.966,31 euros (19.180,44 euros – 2.214,13).

Il résulte des décomptes que les paiements visés, dans leurs dernières écritures, par les consorts [R], entre le 21 mai 2019 et le 10 mars 2023, sont tous portés au crédit du compte.

S’agissant de la provision pour le départ de la gardienne, les consorts [R] contestent deux appels de fonds soit ceux du 1er juillet 2023 et du 1er octobre 2023, chacun de 546,80 euros, dont l’un, à tout le moins, est produit en pièce 20 (appel 4ème trimestre 2023).

Aucune des parties, et notamment le demandeur qui a la charge de la preuve, n’a jugé nécessaire d’identifier précisément la ou les résolutions des assemblées générales qui ont approuvé les résolutions afférentes au départ de la gardienne.

Cependant, l’examen des procès-verbaux par le tribunal des assemblées générales établit que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 10 mai 2022 avait arrêté la somme provisionnée à 5.000 euros, répartie en tantièmes de charges générales et appelée, auprès des consorts [R], le 1er janvier 2023 pour 182,27 euros.

L’assemblée générale du 9 mai 2023, à sa résolution n°11, a élevé le montant, de ce chef, à la somme de 30.000 euros, répartie en tantièmes de charges générales et appelée les 01/07/2023 pour 50% et 01/10/2023 pour 50%. La moitié (15.000 euros) a été appelée le 1er juillet 2023 et la seconde moitié (15.000 euros) a été appelée le 1er octobre 2023, chacun des appels, pour les défendeurs, étant équivalent à 546,80 euros (15.000/1.015x37).

L’assemblée générale postérieure du 17 juin 2024 a, à sa résolution n°14, ratifié l’utilisation du fonds travaux pour provisionner le départ de la gardienne. Or, outre que ladite résolution n’est pas de nature à supprimer des appels de fonds entrés antérieurement dans les comptes de la copropriété, il résulte de la pièce n°34 (appel du 12 juillet 2024) que la résolution n°14 précitée a été mise en oeuvre et que la somme de 1.275,86 euros a été recréditée (35.000/1.015x37) sur le compte des consorts [R].

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 16.966,31 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 21 janvier 2025, “charges courantes Appel n°1/4 01/01 ” et “Fonds travaux Appel n°1/4 01/01” du 1er janvier 2025 compris.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de “l’indivision [R]”, sachant pourtant qu’une “indivision” est dépourvue de la personnalité morale ayant la capacité juridique. Toutefois, la recevabilité n’étant pas contestée en défense, il y a lieu de dire que la demande est dirigée contre M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V].

Décision du 13 Novembre 2025

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Aussi, M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.966,31 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 21 janvier 2025, “charges courantes Appel n°1/4 01/01 ” et “Fonds travaux Appel n°1/4 01/01” du 1er janvier 2025 compris.

S’agissant des intérêts, le demandeur n’identifie pas la date de la lettre de mise en demeure à partir de laquelle il solliciterait les intérêts, sachant qu’il n’appartient pas au tribunal de suppléer le syndicat des copropriétaires à cet égard. Les intérêts au taux légal seront accordés à compter du 30 janvier 2025, date de notification des dernières conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

Faute de toute solidarité invoquée et établie, l’obligation des indivisaires est nécessairement conjointe, et sera fixée à concurrence d’un tiers chacun, aucune précision, plus avant, n’ayant été apportée sur leurs droits dans l’indivision.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le tribunal n’a pas trouvé trace des lettres de mise en demeure accompagnées des avis de réception facturées chacune 72 euros les 28 février 2020, 8 septembre 2020, 18 février 2021 et 9 juin 2022. Ces frais seront écartés.

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En outre, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, non démontrées en l’espèce.

La simple mention sur une facturation de “diligences exceptionnelles de suivi de 10.2022 à 12.2023” est insuffisante pour établir leur réalité. Le fait que le syndic ait multiplié des “relances gracieuses”, comme il est prétendu, ou d’éditer un état d’actualisation de la dette n’est pas de nature à caractériser “des diligences exceptionnelles”. Par ailleurs, aucun élément n’est apporté quant à la rédaction d’un protocole d’échelonnement.

Aussi, les frais de syndic de “remise dossier huissier” en date du 19 juillet 2022 pour 150 euros, de “transmission dossier avocat” en date du 6 octobre 2022 pour 600 euros et de “diligences exceptionnelles de suivi” en date du 29 décembre 2023 pour 810 euros, lesquels n’entrent pas, au cas présent, dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront rejetés.

Les frais d’assignation du 17 novembre 2022 relèvent des dépens.

Seuls les frais de la mise en demeure délivrée par huissier de justice, lesquels sont justifiés à hauteur de 160,36 euros, seront retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] seront condamnés conjointement à due concurrence. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que, en ce qui le concerne, le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [R] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulte pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté et du montant de la dette, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, chaque défendeur ne justifie pas de sa situation financière actuelle, étant rappelé par ailleurs que la dette est divisible entre les trois copropriétaires indivis.

Dans ces conditions, les consorts [R] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V], qui ont tous contribué à la nécessité de l’engagement de l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE, conjointement et à concurrence d’un tiers chacun, M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] :

* la somme de 16.966,31 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 21 janvier 2025, “charges courantes Appel n°1/4 01/01 ” et “Fonds travaux Appel n°1/4 01/01” du 1er janvier 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025,

* la somme de 160,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [M] [V], Mme [N] [Z] et M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à

[Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 novembre 2025.

La Greffière La Présidente