TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T4Y

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11456 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T4Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29/05/2018, la société anonyme ELOGIE SIEMP a donné à bail à [G] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 577,10 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 19/11/2024 à étude, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner [G] [Z] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1124, 1217, 1728 et 1741 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la déclarer recevable et bien fondée en son action ;ordonner la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de [G] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le cas échéant concours de la force publique ;autoriser la société ELGOIE SIEMP à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indument dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, à compter de la résiliation et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;condamner [G] [Z] à payer la somme de 5529,09 euros parfaire avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires du bail ;dire que l’occupante devenue sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;condamner [G] [Z] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner [G] [Z] aux dépens incluant le coût de la sommation de payer.L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 13/02/2025.

La société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux et d’un échéancier de paiement de la dette.

[G] [Z], comparant en personne, sollicite le rejet des demandes de la société ELOGIE SIEMP, et subsidiairement l’octroi de délais de paiement pour régler la dette et d’un délai pour quitter les lieux.

Elle explique être de bonne foi et vouloir rester vivre dans le logement. Elle a 4 enfants à charge, âgés de 21, 18, 17 et 12 ans et travaille en tant qu’animatrice en école. Elle perçoit un salaire entre 400 et 500 euros par mois. Elle explique que l’APL n’est plus versée, mais qu’elle effectue des virements pour tenter d’apurer sa dette. Elle a rendez-vous prochainement avec une assistance sociale.

La décision a été mise en délibéré au 17/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire pour non-respect du contrat de bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, que si le principe est le bail écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu’il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens. Néanmoins, il est constant que le commencement d’exécution d’un bail verbal ne peut résulter de la seule occupation des lieux et que celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal doit rapporter la preuve de l’occupation des lieux en qualité de locataire.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces de la procédure que la société ELGIE SIEMP ne démontre pas que les manquements de [G] [Z] à son obligation de paiement ont été d’une gravité de nature à justifier la résiliation du bail.

En effet, la ELOGIE SIEMP produit le décompte locatif depuis le 06/06/2023 et la décision de désistement du 09/12/2022 pour démontrer que la locataire ne paye pas régulièrement son loyer depuis plusieurs années, et qu’une procédure a déjà été initiée pour cette raison en 2022.

Toutefois, la société ELOGIE SIEMP ne produit pas de décompte depuis l’entrée dans les lieux de la locataire, de sorte qu’il ne peut être vérifié si [G] [Z] ne réglait pas son loyer en 2022.

Aussi, la lecture du décompte locatif met en évidence une absence totale de règlement des loyers entre mai 2024 et août 2024 inclus, puis une reprise des paiements par virement de la locataire à partir de septembre 2024. Si ces virements ne couvrent pas intégralement le loyer et les charges courants, ils permettent de régler une grande partie de ces postes. [G] [Z] a réglé la somme de 400 euros le 17/09/2024, 400 euros le 15/11/2024, 600 euros le 17/12/2024 et 600 euros le 20/01/2025, pour un loyer initial de 577,10 euros.

Il sera relevé que la demanderesse ne produit pas la preuve de la notification annuelle de l’application d’une clause d’indexation du loyer, ou de la conclusion d’un avenant augmentant le montant du loyer depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

La société ELOGIE SIEMP indique qu’entre juin 2023 et mars 2024, seules les APL étaient versées à hauteur en moyenne de 634 euros. Si cet élément ressort du décompte, force est de constater que ces allocations permettaient le règlement du loyer mensuel initial, sans qu’il ne soit nécessaire pour la locataire de compléter le règlement.

A titre indicatif, et en admettant l’application d’un loyer avec charges à hauteur de 798,26 euros par mois en 2023 puis de 819,91 euros en 2024, la reprise des paiements par la locataire à compter de septembre 2024, soit avant la délivrance de l’assignation, et alors même qu’elle déclare un revenu faible de 500 euros par mois, met en évidence une volonté de respecter ses obligations.

Cette volonté de respecter les obligations résulte également du rendez-vous pris par la défenderesse avec une assistance sociale, qui permettra un accompagnement dans le suivi du budget et les démarches administratives pour bénéficier de la reprise des APL.

Compte tenu de ces éléments, de la preuve de la reprise de paiement par la locataire, aucun manquement grave aux obligations légales et contractuelles n’est démontré par la bailleresse.

Par conséquent, la société ELOGIE SIEMP sera déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à la résiliation du bail et ses conséquences.

Sur la demande de condamnation au titre de la dette locative

Il ressort du décompte produit que [G] [Z] reste devoir une somme de 9002,18 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31/01/2025, mois de janvier 2025 inclus, hors frais.

[G] [Z] ne conteste pas cette dette.

Il convient en conséquence de la condamner au paiement provisionnel de la somme de 9002,18 euros, selon décompte arrêté au 31/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle au titre des délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [G] [Z] justifie de la reprise du paiement partiel du loyer. La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, la demande de [G] [Z] sera accordée, et des délais de paiement sur une durée de 2 ans seront fixés selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner [G] [Z] aux entiers dépens, conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, la société ELOGIE SIEMP sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de la résiliation du bail et de ses conséquences ;

CONDAMNE [G] [Z] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 9002,18 euros eu titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [G] [Z] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 375 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DEBOUTE la société ELOGIE SIEMP de sa demande au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût de la sommation de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux

de la protection