TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z], [W] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Audrey BENOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JWE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet PASSET sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z], [W] [X]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Mme [E] [Y], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06083 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JWE

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [X] est propriétaire des lots n°2 et 6 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic le cabinet PASSET, a assigné M. [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7684,72 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de la première mise en demeure, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  249,68 euros au titre des frais nécessaires,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2350,33 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et frais de la procédure.

L’affaire, appelée à l’audience du 10 avril 2025, a été renvoyée à la demande de M. [Z] [X] à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 1024,41 euros arrêtée au 24 septembre 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

M. [Z] [X], régulièrement représenté par son épouse, reconnait le montant de la dette de charges. Il conteste en revanche les frais, soutenant qu’ils sont inclus au montant des charges. Il sollicite le rejet des autres demandes. Il explique que le bien est en vente.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 21 janvier 2021 au 24 septembre 2025, appels de fond, procès verbaux d’assemblée générale des 22 octobre 2021, 29 mars 2022, 1 er juin 2023, 29 juillet 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, appels de fonds pour provisions et travaux) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 774,73 euros, déduction faite des frais de relance et du coût du commandement de payer qui ne relèvent pas des charges de copropriété.

M. [Z] [X] a reconnu à l’audience le montant dû au titre des charges.

Il sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements effectués ayant soldé la dette due à la date de l’assignation, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 249,98 euros se décomposant comme suit : 90 euros au titre des relances et 159,68 euros au titre du commandement de payer.

En l’absence de mise en demeure préalable, les frais de relances, toutes antérieures au commandement de payer, seront écartés.

M. [Z] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la seule somme de 159,68 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [X] a présenté de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [Z] [X] qui succombe à la cause sera condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

-774,73 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés arrêtés au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-159,68 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

-200 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La présidente