TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WNP

N° MINUTE : 9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.P.I IMMORENTE, [Adresse 6], représentée par son gérant la SAS SOCIETE FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT DE L’AGGLOMERATION D’EVRY (SOFIDY) [Adresse 6], représentée par le cabinet de M^e Gaetan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG, [Adresse 1] et par le cabinet de M^e NAHON Victor, avocat au barreau de Paris, 4 Cité [7] E1869

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [T] [V], demeurant [Adresse 2], représenté par le cabinet de Maître Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5] ,vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier,

DATE DES DÉBATS : 25 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 29 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04289 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WNP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte à effet au 1/ 04/ 2015, la SCPI IMMORENTE a donné à bail à M. [V] [X] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] avec cave n° 13 pour un loyer de 1050 euros et 75 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 15606,41 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3/ 04/ 2025, la SCPI IMMORENTE a fait assigner en référé M. [V] [X] aux fins de :

— voir déclarer la SCPI IMMORENTE recevable et bien fondée

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges à compter du 30/12/2024

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement , et se réserver la liquidation de l’astreinte

— voir ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières contenus dans le logement dans tout lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [V] [X], qui disposera d’un délai de 15 jours pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution

— voir juger que la somme remise à titre de dépôt de garantie par M. [V] [X] est acquise à la SCPI IMMORENTE en compensation d’un mois de loyer impayé

— voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 31/12/2024 à la somme mensuelle de 2531.08 euros ou subsidiairement à la somme de 1265.54 euros et juger que cette indemnité sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date de départ effectif

— voir condamner M. [V] [X] au paiement :

— d’une somme de 18 021,97 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges au 30/ 12/ 2024, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, sommes objet du commandement de payer du 30/10/2024

— d’une indemnité d’occupation provisionnelle , égale à deux fois le montant du loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 2531.08 euros, au titre de la clause pénale de l’article X des conditions générales du bail, ou subsidiairement égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1265.54 euros , à compter du 31/12/2024 , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, et la restitution des clés

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— A titre subsidiaire en cas de demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— Rejeter toute demande de délais de paiement en considération des délais de paiement déjà accordés de facto

— en tout état de cause :

— voir condamner M. [V] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des trois commandements de payer de 535.60 euros , de l’assignation , y compris de l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice , et en particulier tous les droits de recouvrement et encaissement sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret 96-1080 du 12/12/1996

— rappeler que la décision est exécutoire par provision.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 8] le 4/04/ 2025.

A l’audience du 25/11/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 29 347,74 euros au 24/ 11/ 2025 et maintient ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement par report de la dette et à la demande de délais pour quitter les lieux .

Il s’oppose à la demande de réduction de l’indemnité d’occupation, pour humidité du logement qui résulte de défaut d’entretien du locataire et précise que le traitement des nuisibles a été réalisé en août 2024 .

Il indique que les régularisation des charges 2023, 2024 et TOM 2024 et 2025 seront produites, la demande étant tardive et relève l’absence de preuve de paiement du 21/11/2025 .

M. [V] [X] a été assisté. Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux de 9 mois , en raison de graves problèmes de santé ,qui ne lui ont pas permis de maintenir son activité d’autoentrepreneur entamée en 2022.

De ce fait, il explique n’avoir pas eu d’indemnité chômage mais avoir perçu le RSA . Etant reconnu handicapé depuis le 22/10/2025 par la MDPH , il perçoit l’AAH , outre allocation logement et allocation de majoration vie autonome et a repris partiellement le paiement des loyers et charges.

M. [V] [X] précise vouloir reprendre un projet entrepreneurial avec soutien des banques et demander en conséquence le report de la dette, avoir effectué également une demande de logement social.

Il sollicite de voir réduire de 10% l’indemnité d’occupation sur la base du loyer actuel et des charges pour humidité du logement et présence de souris .

Sur la dette , il conteste la somme de 3201.11 euros pour des frais de commissaire de justice de 535.60 euros , de frais de TOM 2024 et 2025 de 497.50 euros et de remboursement des provisions 2023 et 2024 non régularisées. Il ajoute avoir payé la somme de 350 euros le 21/11/2025 non déduite.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation ,la SCPI IMMORENTE a adressé :

— Le décompte de la dette actualisée

— Les justificatifs des taxes foncières de 2023, 2024 et 2025

— Les régularisation des charges 2022, 2023 , celle de 2024 n’étant pas encore éditée

Il a observé que la régularisation des charges 2024 peut intervenir dans les 3 ans , si bien que la demande de déduction des provisions 2024 n’est pas fondée.

En délibéré sur autorisation ,M. [V] [X] a adressé :

— La preuve de paiement de novembre et décembre 2025

Sur les demandes de la SCPI IMMORENTE , il ajoute que les frais de commissaire de justice sont à déduire pour 535.60 euros .

Pour les TOM , il en demande la limitation à 225.26 euros pour 2023 compte tenu des tantièmes , et à 228.40 euros pour 2024 , et 250.83 euros pour 2025 .

Il sollicite que soient déduites les provisions sur charges 2024 faute de régularisation de celles-ci en 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 31/10/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 8] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 30/10/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [V] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30/12/2024 à minuit , soit à compter du 31/12/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. M. [V] [X] ne s’oppose pas à cette résiliation.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Une astreinte n’est pas nécessaire pour garantir l’exécution de la décision en l’état, une demande de logement social étant effectuée depuis le 28/11/2023 et renouvelée le 10/10/2024.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de M. [V] [X] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [V] [X] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [V] [X] au paiement de celle-ci. Aucune réduction de celle-ci n’est à apprécier en référé pour les motifs invoqués par le défendeur, s’agissant d’une indemnité , seul le juge du fond pouvant modérer celle-ci selon les pièces produites le cas échéant. Par ailleurs la clause pénale de l’article X du bail en date du 01/04/2015 est réputée non écrite en application de l’article 4 i de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi ALUR du 24/03/2014 .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il a été produit les régularisations des charges de 2022 du 24/04/2023 de 133.70 euros créditrice, et pour 2023 du 26/11/2024 de 120.22 euros créditrice .

La régularisation des charges 2024 est à effectuer dans l’année , mais peut être réclamée dans le délai de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, et M. [V] [X] n’a pas sollicité le paiement par douzième de celles-ci ,en application de l’article 23 alinéa 9 de la loi du 06/07/89 en cas d’absence de régularisation avant le 31/12/2025, date non encore échue au demeurant, si bien que la demande de déduction des provisions sera rejetée.

Pour les TOM 2023, 2024 et 2025 , il est justifié des taxes foncières correspondantes :

— Soit 15528 euros en 2023 pour l’immeuble du [Adresse 3]

— Soit 15752 euros en 2024

— Soit 16018 euros en 2025

Sur la base de 145/10000 appliquée, et hors frais de gestion, la part de M. [V] [X] est de :

—  2023 : 225.16 euros

—  2024 : 228.40 euros

—  2025 : 232.26 euros

Les frais de commandement de payer du 30/10/2024 entrent dans les dépens et sont statués à ce titre.

Les frais de commandement de payer antérieurs sont des frais de recouvrement de la dette et non des dépens et sont à apprécier au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’article 700 du code de procédure civile .

Il a par ailleurs été déduit le 02/12/2025 la somme de 350 euros payée le 24/11/2025 par virement.

Il ressort donc du commandement, de l’assignation et du décompte fourni, des pièces reçues en délibéré que M. [V] [X] reste devoir une somme de 29694.45 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 02/12/ 2025, décembre 2025 inclus, hors frais .

Il convient en conséquence de condamner M. [V] [X] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 30/10/2024 sur la somme de 15606.41 euros et de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 22-1 de la loi du 06/07/89 , la somme remise à titre de dépôt de garantie par M. [V] [X] est remboursée au locataire sortant ou imputée sur les sommes dues au titre des loyers et charges ou réparation locatives.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [V] [X] fait état de sa situation financière, liée à des problèmes de santé graves, pour solliciter 9 mois pour quitter les lieux.

La SCPI IMMORENTE s’y oppose aux motifs que des délais de fait sont écoulés depuis la résiliation du bail.

Les revenus de M. [V] [X] sont selon le relevé CAF d’octobre 2025 de 1485.09 euros , composés de l’AAH, l’APL et la majoration pour vie autonome.

La demande de délais pour quitter les lieux est conditionnée au paiement de l’indemnité d’occupation , qui ne peut être réglée en l’état des revenus et charges courantes de M. [V] [X], qui a besoin d’un relogement adapté à sa situation actuelle , une demande de logement social étant en cours .

Elle sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de M. [V] [X] :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [V] [X] a justifié de ses problèmes de santé graves en 2023, 2024 et 2025 selon certificat du 17/09/2025, et du suivi social en cours , dans lequel il est mentionné qu’il a de bonne foi tenté de résorber sa dette en vendant un bien immobilier et qu’il a un projet professionnel .

En considération des besoins respectif des parties, un délai de paiement par report de paiement de celle-ci sur 6 mois doit être accordé à compter de la signification de la décision, M. [V] [X] devant apprécier selon ses revenus et charges le cas échéant s’il est en situation de surendettement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [V] [X] aux dépens, incluant le coût du seul commandement de payer du 30/10/2024, de l’assignation et la signification de la décision.

Les frais de l’exécution forcée selon les dispositions de l’article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 31/12/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 4] avec cave n° 13

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande de déduction des provision sur charges 2024

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 29694.45 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 02/12/ 2025, décembre 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 30/10/2024 sur la somme de 15606.41 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCPI IMMORENTE pourra faire procéder à l’expulsion de M. [V] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution , sans astreinte

AUTORISE la SCPI IMMORENTE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [V] [X] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation

DIT que la somme remise à titre de dépôt de garantie par M. [V] [X] est remboursée au locataire sortant ou imputée sur les sommes dues au titre des loyers et charges ou réparation locatives.

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux

AUTORISE M. [V] [X] à se libérer de la dette par report de 6 mois à compter de la signification de la présente décision

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 8] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [V] [X] aux dépens qui comprendront le coût du seul commandement de payer en date du 30/10/2024, de l’assignation et la signification de la décision

DIT que les frais de l’exécution forcée selon les dispositions de l’article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129

DEBOUTE la SCPI IMMORENTE de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT