TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 03 MARS 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 03 Mars 2026

N° RG 25/01119 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3H7

MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le trois Mars deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Madame [K] [J] veuve [S], née le 22 Juin 1950 à PARIS (75015), demeurant 54 chemin de Croas Guinguin – 22500 PAIMPOL

Représentant : Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Madame [B] [N] épouse [H], née le 19 Février 1943 à RAMBOUILLET (78120), demeurant 3 Square Lamartine – 78120 RAMBOUILLET

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [G] [H], né le 20 Octobre 1948 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), demeurant 3 Square Lamartine – 78120 RAMBOUILLET

Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ AC ENVIRONNEMENT SAS, dont le siège social est sis 64 rue Clément Ader – 42153 RIORGES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Patrick MENEGHETTI de la SOCIETE CIVILE MENEGHETTI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ HDI GLOBAL SE, dont le siège social est sis Tour Trinity – 1 Bis Place de la Défense – 92400 COUBEVOIE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : Maître Patrick MENEGHETTI de la SOCIETE CIVILE MENEGHETTI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

LA SOCIÉTÉ PEMP GLAD SAS exerçant sous l’enseigne LAFORET PAIMPOL, prise en son établissements econdaire 6 Quai de Kernoa – 22500 PAIMPOL, représentée par ses dirigeants légaux domicilié en cette qualité au siège social 6 rue du Marchallac’h 22300 LANNION

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : M^e Bérangère MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

LA SOCIÉTÉ GAN ASSURANCES, dont le siège social 8/10 rue d’Astorg 75008 PARIS, représentée par ses dirigeants sociaux dûment habilité à cet affet et domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant : M^e Bérangère MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant promesse en date du 7 mai 2019, les époux [H] ont vendu à Mme [K] [J] veuve [S] une maison d’habitation située à Paimpol (22500), 54 Chemin de Croas Guiguin et cadastrée AM n°124.

La transaction est intervenue sur l’entremise de la société PEMP GLAD exerçant sous l’enseigne LAFORET de Paimpol, agence immobilière qui avait reçu de Mme [J] mandat de recherche exclusif le 7 mai 2019.

Au compromis était annexé un dossier de diagnostic technique établi par la société AC ENVIRONNEMENT et comportant un état parasitaire réalisé le 12 septembre 2018.

La vente a été réitérée en la forme authentique le 16 août 2019 suivant acte au rapport de Maître [Z], notaire à Paimpol.

L’acte fait mention de la réalisation d’un second état parasitaire le 8 août 2019.

Dans les suites de sa prise de possession, Mme [J] a entrepris des travaux de rénovation du bien dans le cadre desquels une partie des doublages du séjour et de la cuisine sera déposée. La dépose de ces doublages a mis en évidence une dégradation très importante par attaque fongique sur les bois de solivage du plancher haut du rez-de-chaussée constituant le plancher bas de l’ensemble de l’étage, ainsi que du solivage sur la façade arrière de la maison, contraignant Mme [J] à stopper les travaux entrepris puis à solliciter le Cabinet Avis d’Expert, inspecteur en bâtiment agréé, afin d’établir les constatations des désordres.

M. [A] [Y], inspecteur au sein de la société Avis d’Expert a visité les lieux le 27 novembre 2019 et déposé son rapport le 3 décembre 2019 au terme duquel il a conclu à une attaque fongique majeure affectant le plancher haut du rez-de-chaussée de la partie principale de la maison et la charpente, ainsi que le plancher haut du rez-de-chaussée de la dépendance à l’arrière de la maison. Il observait également que des travaux récents avaient été réalisés dans la maison (réalisation de doublages et de recouvrement des bois des planchers et bois de charpente) et qu’une partie des bois de solivages avait été renforcée récemment, de même que les bois de charpente. Il relevait l’absence de déclaration à l’acte reçu par le notaire des vendeurs sur la réalisation de travaux depuis moins de dix ans.

Par exploit du 9 mars 2020, Mme [J] assignait les consorts [H] (vendeurs), la société AC ENVIRONNEMENT (diagnostiqueur), QBE INSURANCE EUROPE LIMITED (assureur responsabilité civile professionnelle de la société AC ENVIRONNEMENT), la société PEMP GLAD (enseigne [F], agence immobilière) et la société GAN ASSURANCES (assureur de la société PEMP GLAD) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par la suite, sont intervenues volontairement à la procédure les sociétés :

— QBE EUROPE SA/NV, venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED ;

— et HDI GLOBAL SE, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société AC ENVIRONNEMENT.

Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge des référés prenait acte des interventions volontaires et faisait droit à la demande d’expertise, désignant pour y procéder M. [U] [R] qui a déposé son rapport définitif le 22 juillet 2024..

Par requête déposée le 12 mai 2025, Mme [J] a demandé au président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc d’être autorisée à assigner à jour fixe.

Par ordonnance du 15 mai 2025, cette juridiction a autorisé la requérante à assigner à jour fixe pour l’audience du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc le 2 décembre 2025, dit que l’assignation devra être délivrée avant le 30 juin 2025, que les parties devront conclure avant le 24 novembre 2025 et tenter de trouver un accord et justifier de leurs démarches.

Par assignation à jour fixe du 2 juin 2025, Mme [J] a attrait les époux [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur la société HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur la société GAN ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de les voir condamner in solidum au titre des travaux réparatoires, au titre des préjudices matériels complémentaires allégués, à la somme de 3 % du montant TTC des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage et CNR, ainsi qu’au titre des préjudices immatériels, et du préjudice moral.

Une proposition du conseil de Mme [J] de recourir à une médiation, par lettre officielle du 10 juillet 2025, a échoué.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [J] demande au tribunal de :

Vu l’article 1641 et 1643 du code civil,

Vu l’article 1112-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L.124-3 du code des assurances,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

— déclarer Mme [K] [J] veuve [S] recevable en sa demande ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 191.786 euros HT au titre des travaux réparatoires, laquelle sera majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement, indexée sur l’indice BT50 entre mai 2022 et la date de la décision à intervenir, puis majorée des intérêts de droit jusqu’à parfait paiement ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] les sommes suivantes au titre

de ses préjudices matériels complémentaires :

1. 4.500 euros HT au titre des frais d’ingénierie (étude BA et étude bois) ;

2. 1.500 euros HT au titre des frais de coordination SPS ;

3. 1.000 euros HT au titre des frais de contrôle technique ;

4. 12% HT du montant HT des travaux au titre du coût de la maîtrise d’œuvre ; lesquelles seront majorées de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement et majorée des intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure de payer jusqu’à parfait paiement ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 3% du montant TTC des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage + CNR ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 4.142,14 euros TTC au titre de l’acquisition du poêle ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] les sommes suivantes au titre de ses préjudices immatériels :

• 5.880 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

• 1.050 euros par mois à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la décision à intervenir, au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la maison de Paimpol ;

• 3.800 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion;

• 9.450 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— débouter M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, de toutes leurs demandes plus amples et contraires aux présentes ;

— condamner in solidum M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, à payer à Mme [K] [J] la somme de 18.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de la présente instance, de la procédure de référé et des frais d’expertise judiciaire;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [B] [N] épouse [H] et M. [G] [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil,

A titre principal,

— Débouter Mme [J] de toutes ses demandes fin et conclusions contre M. et Mme [H] ;

— Débouter AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre M. et Mme [H];

— Déclarer irrecevable Mme [J] en ses demandes fondées sur l’obligation précontractuelle

d’information ; Subsidiairement, la débouter ;

— Condamner Mme [J] à régler à M. et Mme [H] chacun une somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— Condamner Mme [J] à régler à M. et Mme [H] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [J] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise ;

A titre subsidiaire,

— Réduire dans une très large proportion les demandes de Mme [J] contre les époux [H]  ;

— Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES à garantir M. et Mme [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, frais, dommages et intérêts, frais de procédure et accessoires, au profit de Mme [J] ;

— Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES à régler M. et Mme [H] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la Société AC ENVIRONNEMENT et QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, ainsi que la Société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé expertise.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE, prise en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la précédente, demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1199, 1240 et 1602 du code civil,

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les jurisprudences précitées,

Vu les pièces versées au débat,

— recevoir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE dans leurs moyens et prétentions et les déclarer recevables et bien fondées ;

À titre principal,

— juger que Mme [J] ne rapporte la preuve d’aucune faute commise par la société AC ENVIRONNEMENT, assurée auprès de la société HDI GLOBAL SE, lors de l’établissement de son diagnostic ;

En conséquence,

— débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de son assureur la société HDI GLOBAL SE;

A titre subsidiaire,

— débouter Mme [J] de sa demande de condamnation de condamnation à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI GLOBAL SE au titre des préjudices suivants :

—  5.880 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles;

—  1.050 euros par mois à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la décision à intervenir, au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la maison de Paimpol ;

—  3.800 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion ;

—  9.450 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;

—  5.000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Ou à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions, soit :

— la somme de 60 euros par mois à compter du 9 mars 2020 jusqu’à la décision à intervenir au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance à la suite des désordres affectant la maison de Paimpol ;

— la somme de 99 euros multipliée par les 3 mois estivaux de chaque année à compter de 2020 pour la réparation du préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion;

— réduire les sommes demandées par Mme [J] au titre des travaux réparatoires à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI GLOBAL SE devront être ramenées à de plus justes proportions, soit la somme de148.464,32 euros au titre des travaux réparatoires ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [H] ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes et appels en garantie à l’encontre de la société AC ENVIRONNEMENT et de la société HDI ;

— juger que les époux [H] ont commis un manquement contractuel lors de la vente du bien, en ce qu’ils n’ont pas informé Mme [J] des désordres affectant ledit bien ;

— dire que le manquement contractuel commis par les époux [H] a occasionné un préjudice à la société AC ENVIRONNEMENT et à son assureur, la société HDI GLOBAL SE ;

— juger que la société PEMP GLAD a commis un manquement contractuel lors de la vente du bien, en ce qu’elle n’a pas informé Mme [J] des désordres affectant ledit bien ;

— dire que le manquement contractuel commis par la société PEMP GLAD a occasionné un préjudice à la société AC ENVIRONNEMENT et à son assureur, la société HDI GLOBAL SE ;

En conséquence,

— condamner les époux [H] à relever et garantir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

— condamner la société PEMP GLAD et la société GAN ASSURANCES à relever et garantir la société AC ENVIRONNEMENT et la société HDI GLOBAL SE de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre ;

— dire que le jugement à intervenir ne sera opposable à la société HDI GLOBAL SE que dans les limites, plafonds, exclusions et franchises ;

— dire que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

— condamner tout succombant à payer à la société HDI GLOBAL SE la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens, que Maître Stéphane Baron pourra recouvrer par distraction au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la Société PEMP GLAD, exerçant sous l’enseigne « LAFORET Paimpol » et la Société GAN ASSURANCES demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1240 et suivants, 1353, 1641 et 1991 et suivants du code

civil et 9 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre les sociétés PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,

— Débouter les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,

A titre subsidiaire,

— Allouer les sommes suivantes à Mme [J] :

. 107.000 euros au titre des travaux réparatoires

. 5.610 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles

. 35.310 euros au titre du préjudice de jouissance

— Débouter Mme [J] de toutes autres demandes, fins et conclusions,

— Débouter les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre les société PEMP GLAD et GAN ASSURANCES,

En tout état de cause,

— Juger que la garantie de la compagnie GAN ASSURANCES ne saurait être sollicitée au delà des limites de garantie, exclusion et franchise prévues aux termes de son contrat, et notamment le plafond de garantie de 305.000 euros par année d’assurance quel que soit le nombre de sinistres pour les dommages matériels et immatériels consécutifs ou non à des dommages garantis et une franchise de 10% du montant des indemnités dues avec un minimum de 800 euros et un maximum de 3.000 euros,

— Condamner les consorts [H] et les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE à relever indemnes et garantir les sociétés PEMP GLAD et GAN ASSURANCES de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge,

— Condamner Mme [J] ou tout succombant à verser aux sociétés PEM GLAD et GAN ASSURANCES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [J] ou tout succombant aux entiers dépens,

— Subordonner toute condamnation à la constitution d’une garantie personnelle (tel qu’un cautionnement bancaire), suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations conformément aux dispositions de l’article 518 du code de procédure civile, lequel renvoie aux dispositions de l’article 517 du même code.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire le tribunal observe que ni la présence d’une mérule dormante et vivante au sein de l’immeuble acquis par Mme [J], ni l’obligation de réaliser des travaux de traitement importants de ce champignon pour préserver l’intégrité de l’immeuble, ne sont contestées, seuls les montants, les responsabilités et les garanties étant en discussion.

***

Mme [J] prétend rechercher la responsabilité des vendeurs, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, sur le manquement à l’obligation d’information précontractuelle.

À titre principal, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, qu’il résulte du rapport d’expertise que :

— les vices dénoncés existaient bien avant la vente et étaient cachés pour un acquéreur profane,

— les vices dénoncés sont des vices graves qui rendent la maison impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent substantiellement cet usage, ce que rappelle notamment l’expert judiciaire s’agissant de la charpente,

— les vices étaient connus des vendeurs qui les ont cachés à Mme [J].

À titre subsidiaire, elle soutient, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, que :

— les vendeurs connaissaient nécessairement les détériorations importantes affectant le bâtiment, ainsi qu’il en ressort du rapport d’expertise ;

— a contrario, Mme [J] ignorait légitimement l’état parasitaire véritable et la dégradation avancée du bien, le dossier de diagnostic technique étant très incomplet à cet égard, ainsi que le rappellera l’expert judiciaire ;

— l’information était nécessairement déterminante pour le consentement de Mme [J], l’ampleur des désordres et l’importance de travaux permettant de considérer que l’information qu’auraient dû délivrer les époux [H] était déterminante dans le processus d’acquisition du bien.

Concernant la responsabilité de l’agence immobilière, elle considère, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, que la société PEMP GLAD à laquelle elle avait confié un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier, a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de son mandant, en n’émettant aucune réserve alors que sa vigilance devait être renforcée par les conclusions du premier rapport d’AC ENVIRONNEMENT qui faisait état d’un taux d’humidité important du plancher et par l’importance des doublages et revêtements de sol dissimulant les bois d’oeuvre, et a engagé sa responsabilité contractuelle.

Elle objecte qu’il est normal que dans son rapport l’expert judiciaire ne mette pas en cause la société PEMP GLAD, s’agissant d’une question purement juridique intéressant plus précisément le contrat de mandat et détachée de toute considération technique.

S’agissant du diagnostiqueur, elle entend rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, s’appropriant l’argumentation de l’expert judiciaire en ce que les investigations insuffisantes de la société PEMP GLAD ne lui ont pas permis d’être informée de l’état parasitaire véritable du bien immobilier, en particulier sur la présence de mérule, la société AC ENVIRONNEMENT n’étant pas allée au bout de sa mission et n’ayant pas donné les informations indispensables à l’acquéreur – ce qui lui aurait permis de s’alarmer sur l’importance des vices – et ainsi manqué à ses obligations, y compris à son obligation de conseil.

Elle demande la garantie des assureurs (HDI GLOBAL SE et GAN ASSURANCE) sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances, rappelant que la société AC ENVIRONNEMENT était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020 (date de la réclamation) auprès de la société HDI GLOBAL SE (police n°76208471-30015) et que la société PEMP GLAD était assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020 (date de la réclamation) auprès de la société GAN ASSURANCES.

Les époux [H] soutiennent que, béotiens en matière de construction, ils ignoraient tout des attaques parasitaires découvertes par Mme [J] à l’occasion de ses travaux puis des désordres constatés par l’expert après investigations destructrices sur les structures porteuses en bois.

Ils relèvent que rien n’était visible et n’a été vu ni par les agents immobiliers qui ont visité et fait visiter les lieux ni par le diagnostiqueur qui s’est déplacé deux fois. Ils qualifient de subjectives, hasardeuses, et non étayées, les appréciations de l’expert, rappelant qu’ils ont justifié auprès de ce dernier de tous les travaux qu’ils avaient fait réaliser durant les 36 années où ils ont été propriétaires, dont il ressort qu’ils ont acquis, en 1983, un immeuble en mauvais état et ont fait procéder à des travaux importants par des professionnels de la construction dans les premières années de leur acquisition, alors qu’ils étaient généralement absents de Paimpol s’agissant d’une résidence secondaire, vivant et travaillant en région parisienne, puis ont entretenu régulièrement l’immeuble.

Ils font valoir qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive, de sorte qu’ils sont fondés à opposer à Mme [J] la clause de non garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente.

Ils prétendent à l’irrecevabilité de la demande fondée sur l’obligation précontractuelle d’information au motif que le droit spécial de la vente fait obstacle à l’application du droit commun des contrat en matière de vente immobilière à partir du moment où un vice caché est constaté et à son mal fondé dès lors que le manquement à cette obligation suppose pour l’acquéreur de prouver non seulement la réalité et la légitimité de son ignorance, mais également la connaissance de l’information par le vendeur, alors qu’en l’espèce, Mme [J] avait connaissance de l’humidité excessive par le rapport du diagnostiqueur qui avait alerté et qu’elle aurait dû, comme un acquéreur diligent, solliciter des investigations supplémentaires.

À titre subsidiaire, ils demandent, sur le fondement contractuel, la garantie du diagnostiqueur qui a manqué à ses obligations professionnelles à leur égard et de l’agence immobilière, sur le fondement délictuel, en ce que celle-ci a commis une faute à l’égard de sa mandante leur causant un préjudice.

La société AC ENVIRONNEMENT exclut toute faute qui lui soit imputable dès lors qu’elle a bien alerté ses mandants sur la présence d’un taux d’humidité important et d’une attaque biologique dans son rapport du 12 septembre 2018 puis à nouveau dans un second diagnostic du 8 août 2019 et qu’elle a donc satisfait à ses obligations de diagnostiqueur conformément à la Norme NF P03-200 applicable dont il résulte que les sondages se limitent à l’examen visuel des parties visibles et accessibles et au sondage mécanique des bois visibles et accessibles.

À titre subsidiaire, elle soutient qu’au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu’elle et son assureur ne pourront se voir condamnés qu’au titre des seuls coûts des travaux afférents aux éléments sur lesquels elle aurait commis une erreur et non sur l’intégralité du préjudice, excluant de facto les préjudices immatériels. À titre encore plus subsidiaire elle conclut à la réduction du montant des préjudices matériels allégués par Mme [J].

En tout état de cause, la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur sollicitent la condamnation des époux [H] à la garantir intégralement dès lors que ces derniers ne pouvaient pas ignorer les désordres affectant la maison et ont manqué à leur devoir d’information à l’égard de l’acheteur, causant nécessairement un dommage à la société AC ENVIRONNEMENT et à la société HDI puisqu’il pèse contre elles un risque de condamnations particulièrement importantes.

Elles sollicitent en outre la garantie de la société PEMP GLAD et de la société GAN ASSURANCES en motif que l’agent immobilier, alerté par les commentaires et réserves faits par la société AC ENVIRONNEMENT, a commis un manquement contractuel à l’égard de Mme [J], sa mandante, dont elles sont fondées à se prévaloir sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement leur a causé un dommage, invoquant à ce titre la jurisprudence [V] de la Cour de cassation (Cass., ass. plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255).

La société PEMP GLAD considère qu’elle n’a commis aucune faute au titre de son devoir de conseil et d’information à l’égard de Mme [J], susceptible d’engager sa responsabilité, dans la mesure où, d’une part, l’arrêt cité par cette dernière (Civ.1, 18 avril 1989, 87-12.053) n’est pas transposable, dès lors que depuis la loi n°99-471 du 08.06.1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, un état parasitaire doit être effectué par diagnostiqueur et, d’autre part, qu’il concernait des désordres apparents qu’un agent immobilier, en sa qualité de professionnel, pouvait appréhender, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que la société AC ENVIRONNEMENT, missionnée notamment à cet effet, n’a pas relevé l’existence de mérule, compte tenu d’un diagnostic insuffisant.

Elle objecte qu’elle n’avait pas à conseiller une quelconque démarche complémentaire aux fins de s’assurer de l’absence de mérule et qu’elle ne saurait répondre des fautes des vendeurs et du diagnostiqueur, d’autant qu’aucun manquement de sa part n’est justifié et qu’à aucun moment, l’expert judiciaire n’a indiqué que les désordres étaient perceptibles et décelable pour l’agent immobilier.

Elle fait observer que, contrairement à ce que tente de faire accroire Mme [J], lorsque l’expert judiciaire fait état de désordres plus discrets néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti, il fait référence au diagnostiqueur et non à l’agent immobilier.

Elle ajoute que la jurisprudence citée (Civ.1 15 juillet 1999, n°97-18.984) par les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI GLOBAL SE pour alléguer l’existence d’une violation de l’obligation d’information, de conseil ou de mise en garde de l’agent immobilier manque de pertinence et, qu’en l’espèce, il ne saurait être considéré que la présence d’humidité et d’endroits inaccessibles dans la maison vendue – dont Mme [J] a été informée par le diagnostiqueur – serait de nature à permettre d’engager la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut de conseil.

***

Sur les désordres et l’avis de l’expert judiciaire

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique (page 70/76) que les diligences effectuées « auront d’abord permis de noter que de nombreux travaux ont été réalisés notamment entre 1983 et 2008 par des entreprises de bâtiments à la demande des époux [H] : ces travaux concernent pour l’essentiel des travaux de couverture et de charpente. Plus tard, en 2013 puis en 2017, les époux [H] procéderont eux-mêmes à des travaux de lambrissage. ».

En page suivante de son rapport, l’expert indique que « les constatations ont avéré, dans leur ensemble, les désordres allégués dans l’assignation. (…) Nous avons pu établir que si les désordres les plus apparents avaient été mis à jour par les remaniements postérieurs à la vente, il reste que plusieurs autres désordres, certes plus discrets, étaient néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti. (…) Les analyses effectuées par M. [T] [O], expert près la cour d’appel de Nîmes, ont montré sans ambiguïté que l’agent destructeur du bois était la Mérule des maisons ../.. les échantillons testés hébergeant des éléments mycéliens vivants. ».

L’expert poursuit :

« Nous avons en outre établi que ce sont, outre le plancher bois du rez-de-chaussée du séjour de la maison, des structures porteuses essentielles qui étaient atteintes :

— solivage du plancher haut de l’étage et charpente de la maison dans l’environnement de l’adjacence maison/dépendance

— rive base de la charpente d’indépendance, au droit de l’adjacence dépendance/maison, et réduit dans la chambre.

Nous avons également établi que les structures concernées étaient pour la plupart irréparables, ce d’autant qu’elles n’avaient pas été conçues à l’origine selon les règles de l’art (…) ».

Sur les responsabilités

Mme [J] entend engager la responsabilité des vendeurs, de l’agence immobilière et du diagnostiqueur, sous la garantie, pour ces deux derniers de leurs assureurs.

Sur la responsabilité des vendeurs :

Mme [J] recherche la responsabilité des époux [H], à titre principal, sur la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». Toutefois, l’article 1642 suivant prévoit que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ». Enfin, selon l’article 1643 suivant, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Les vendeurs ne sauraient, sans mauvaise foi et sans contradiction, soutenir, tout à la fois, que Mme [J] a acquis le bien en connaissance de la présence d’une humidité supérieure à la normale révélée par les commentaires du diagnostiqueur dans son rapport, si bien qu’il aurait appartenu à cette dernière, comme un acquéreur diligent, de s’interroger sur les conséquences possibles de cette humidité et de solliciter des investigations supplémentaires, si elle le jugeait nécessaire, et en même temps, qu’ils ignoraient tout des vices résultant des attaques fongiques dues à la mérule, ajoutant : « Rien n’était visible, et rien n’a été vu, ni par les agents immobiliers…/… ni par le diagnostiqueur qui s’est déplacé deux fois ». En effet, si les vices leur étaient cachés, comme ils le prétendent, alors ils l’étaient d’autant plus pour l’acquéreur, profane. Certes, l’humidité excessive était visible, mais la présence de mérule ne l’était pas.

Invoquant leur bonne foi et le fait qu’ils ne soient pas des vendeurs professionnels, les époux [H] entendent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, contestant les conclusions de l’expert et soutenant qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive. Ils rappellent qu’ils ont acquis, en 1983, un immeuble en mauvais état et fait procéder à des travaux importants dans les premières années de leur acquisition, puis ont entretenu régulièrement l’immeuble, et ont justifié auprès de l’expert judiciaire de tous les travaux qu’ils avaient fait réaliser durant les 36 années où ils ont été propriétaires. Ils soulignent qu’ils ont vendu leur maison plus de dix années suivant les derniers travaux importants.

Il est jugé que la réticence dolosive du vendeur est établie lorsqu’il a précédemment effectué des travaux dans l’immeuble qui ont dû nécessairement lui révéler la présence de l’infestation ou lorsqu’il a effectué des travaux pour tenter de dissimuler les dégâts.

En l’espèce, l’expert judiciaire a recensé, précisément sur la base des factures produites par les vendeurs, l’ensemble des interventions connues sur le bâti. Il a relevé la récurrence des travaux de couverture et les interventions sur la structure bois, associées ou non, entre le 7 mars 1983 et le 12 novembre 2008, puis les travaux plus récents réalisés par les vendeurs en 2013 (pose de lambris PVC) ainsi que des travaux effectués en 2017 correspondant au plafond de la dépendance, ce qui, à son avis « ne relève pas du hasard mais d’une obligation de faire résultant d’abord d’un défaut d’entretien de l’immeuble avant 1983 ». Il a souligné que les travaux les plus conséquents sont les travaux réalisés sur les ouvrages bois (solivages, charpente) et sur la couverture et que « non seulement ils n’ont pas remédié aux désordres anciens graves dont nos constatations ont montré des traces formelles, mais ils ont participé à leur maintien et leur dégradation, y compris dans le laps de temps correspondant à leurs réalisations successives ». Il ajoute que « ces travaux ont consisté avant tout en des rafistolages et raccommodages dérisoires, très à l’écart des moyens qu’il fallut mettre en œuvre dès l’origine pour y remédier une fois pour toutes. Ces travaux d'« entreprises » ont tous dépassé le terme décennal. Dans ce contexte, nous estimons que les travaux de lambrissage réalisés ultérieurement par les époux [H] en 2013 et 2017 ont été vraisemblablement inspirés par le souci d’améliorer l’aspect du bâti dans des zones où l’aggravation des désordres rendait l’aspect visuel dévalorisant. ».

Surtout, l’expert indique : « Enfin les constatations que nous avons effectuées sur l’ensemble du bâti montrent que les vendeurs n’ont pas pu ne pas avoir connaissance, malgré leur qualité de profanes, de détériorations inquiétantes, en maint endroit, lors de la réalisation des travaux commandés entre 1983 et 2008. » et, à nouveau dans ses conclusions récapitulatives (pages 74 et 75) :

« Nos constatations ont montré qu’en dépit de leur qualité de profanes, les vendeurs n’ont pas pu ne pas se faire une idée précise de désordres substantiels affectant le bâti ; désordres qui les ont amenés à commander des travaux pour y remédier : parmi ces travaux certains d’entre eux – qui ont été recensés – ont échoué de façon récurrente entre 1983 et 2008, ce qui a obligé à les réitérer. (…) Ces travaux éminemment fautifs, ont dépassé le terme décennal. Les travaux ultérieurement réalisés par les époux [H] en 2013 puis 2017, travaux de lambrissage destiné à embellir certaines zones du bâti – plafond de la dépendance, travaux muraux sur la cuisine de la maison – s’inscrivent, à notre avis, et pour partie, dans la continuité des conséquences des échecs précédents dans leur motivation comme dans leur exécution (choix de matériaux et mise en œuvre inappropriée). Ils n’ont pu en outre que contribuer au maintien des conditions d’humidité favorisant le maintien du développement fongique. Au total, ce sont là des informations qui auraient dû – pensons-nous – être communiquées en temps utile à l’ensemble des parties étant intervenues à un niveau ou un autre dans le mécanisme de la vente ; dont le diagnostiqueur. ».

Il sera ajouté, ainsi que l’avait relevé M. [Y] dans son rapport du 3 décembre 2019, l’absence de déclaration à l’acte reçu par le notaire des vendeurs sur la réalisation des travaux depuis moins de 10 ans. Déjà, M. [Y] considérait que « la mise en lumière des travaux récents que nous avons pu constater nous laisse à penser que les propriétaires vendeurs avaient connaissance du désordre. ».

Les appréciations de l’expert ne sont ni subjectives ni hasardeuses, et sont au contraire étayées et objectivées par l’existence des nombreux travaux ayant porté sur les ouvrages bois qui ont été exécutés par les vendeurs depuis leur acquisition en 1983, excluant leur ignorance des détériorations inquiétantes affectant le bâti.

Il est acquis que la clause d’exonération des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, lorsqu’il connaissait le vice et l’a dissimulé à son acquéreur. Il s’agit là d’une règle de fond. Le seul fait que le vendeur connaissait l’existence du vice suffit à le faire considérer comme de mauvaise foi sans qu’il y ait lieu d’exiger qu’il ait eu la volonté de dissimuler ce vice à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10.540).

Il s’ensuit que les époux [H] ont commis une réticence dolosive de sorte qu’ils ne sont pas fondés à invoquer la clause d’exonération des vices cachés et le recours de Mme [J] sera accueilli sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière PEMP GLAD

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter

de son inexécution ».

L’article 1992 dudit code précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.».

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignements et de conseil vis-à-vis de son mandant. Dans ce cadre, il lui incombe en amont de vérifier personnellement l’état de l’immeuble proposé à la vente au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et d’informer l’acheteur des désordres apparents affectant l’immeuble vendu afin de permettre à ce dernier d’effectuer un choix éclairé et, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne pouvait ignorer.

En l’espèce, il est constant que l’agence immobilière PEMP GLAD a reçu, le 7 mai 2019, de Mme [J] un mandat de recherche exclusif portant sur l’immeuble litigieux, a donc visité l’immeuble avant de le faire visiter, puis rédigé une promesse de vente, réuni les éléments nécessaires à la rédaction de cette promesse et en particulier l’état parasitaire réalisé le 12 septembre 2018 par AC ENVIRONNEMENT.

Lors de ses constatations du 27 novembre 2019, M. [Y] du cabinet Avis d’Expert a pu observer que des travaux récents avaient été effectués dans la maison, consistant notamment dans la réalisation de doublages et de coffrages des bois des planchers et bois de charpente et également qu’une partie des bois de solivage et des bois de charpente avaient été renforcés récemment. Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, il a été demandé au conseil des époux [H] de renseigner les parties et l’expert sur les conditions de réalisation d’anciens habillages en PVC. Il a été fourni à l’expert une facture Queguiner du 7 août 2013 permettant de situer la pose du lambris PVC dans le temps et le conseil des époux [H] a précisé que le faux plafond en polystyrène de la dépendance de la maison principale avait été posé en 2017.

Contrairement à ce qu’elle soutient, l’agence immobilière ne pouvait se contenter des déclarations du vendeur, reprises dans le compromis, qui affirmaient qu’aucune rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années. De fait, l’agence ne justifie d’aucune vérification en vue d’obtenir des informations précises sur les travaux récemment réalisés. Faute d’avoir questionné les vendeurs, elle n’a pas été en mesure d’attirer l’attention de l’acquéreur sur l’existence de ces travaux de rénovation datant de moins de dix années.

Lors de sa visite des lieux, le 27 novembre 2019, le cabinet Avis d’Expert a constaté « sans problème » dans la partie rez-de-chaussée de la maison que le plancher bois posé sur lambourdes présentait certains affaissements en différents endroits alors qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés sur ce plancher par Mme [J] depuis sa prise de possession. À l’étage, de l’annexe, dans la partie chambre, il a observé l’existence d’un petit placard dans lequel un cloisonnement en bois ainsi que des plinthes en bois révélaient une attaque fongique, parfaitement visible. Il suffisait donc d’ouvrir ce placard.

De la même façon, l’expert judiciaire, au commencement de ses opérations, avant tout sondage, a constaté notamment dans le rez-de-chaussée du corps principal de la maison que la rive des lames de parquet et l’extrémité des lambourdes étaient manifestement dégradées et que le parquet affichait, ici et là, une légère souplesse qui prêtait à interrogation.

Dans la dépendance, à l’étage, il a observé dans le petit réduit situé au-dessus de la cage d’escalier la présence de plusieurs pièces de bois sévèrement dégradées, sans qu’il soit nécessaire de pratiquer le moindre sondage, une planche verticale d’habillage au niveau du cloisonnement étant totalement pourrie « ou plus exactement consumée par une attaque de champignons de pourriture cubique de type mérule ».

L’expert judiciaire indique encore avoir pu établir que si les désordres les plus apparents avaient été mis à jour par les remaniements postérieurs à la vente, « il reste que plusieurs autres désordres, certes plus discrets, étaient néanmoins visibles avant la vente pour un œil averti. ».

Comme l’indique la promesse de vente, rédigée par l’agence immobilière elle-même, le bien vendu est situé dans une zone à risque mérule. En tant que professionnel de l’immobilier à Paimpol, l’agence PEMP GLAD était parfaitement avertie de ce risque et ne peut s’exonérer de son obligation de vérifier personnellement l’état de l’immeuble proposé à la vente, en se contentant d’indiquer qu’elle n’avait pas à se substituer au diagnostiqueur ni à conseiller une quelconque démarche complémentaire. Comme l’ont relevé successivement les experts, plusieurs désordres apparents étaient visibles sur les bois.

Ainsi que le fait observer Mme [J], aucune réserve n’a pour autant été émise par l’agence immobilière dont la vigilance devait être au contraire renforcée par les conclusions du premier rapport d’AC ENVIRONNEMENT qui faisait état d’un taux d’humidité important du plancher et par l’importance des habillages dissimulant les bois d’oeuvre.

La faute de l’agence immobilière ne consiste pas à ne pas avoir vu les vices affectant l’immeuble, mais à ne pas avoir tiré les conséquences de l’apparence de l’immeuble mis en vente dont elle pouvait se convaincre, en alertant l’acquéreur sur ces points, et de ne pas avoir tenté d’obtenir des informations précises sur les travaux récemment réalisés.

L’agence a donc manqué à ses obligations professionnelles et elle ne saurait utilement invoquer les défaillances du diagnostiqueur pour s’exonérer de sa propre responsabilité qui sera retenue.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de recherche et d’information.

En l’espèce, il est constant que le constat d’état parasitaire a été effectué selon la norme NF P03-200 du 13 mai 2016.

D’après cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen visuel le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l’immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d’agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d’entraits, de solives doit être effectué de même qu’un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.

Les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel. Le paragraphe 5. 2. 4 de la norme précise que « Sur les éléments en bois dégradés les sondages sont approfondis et si nécessaires destructifs . Ne sont pas considérés comme sondages destructifs des altérations telles que celle résultant de l’utilisation de poinçons, de lames etc. ».

Le rapport de la société AC ENVIRONNEMENT reprend l’ensemble de ces données normatives au paragraphe C relatif à l’objet de la mission qui est la « recherche de champignons lignivores, champignons de pourriture (cubique ou fibreuse), d’insectes à larves xylophages (capricorne, petites vrillettes, charançon, lyctus… ».

Aux termes des deux diagnostics réalisés le 12 septembre 2018 et le 8 août 2019, la société AC ENVIRONNEMENT a relevé des traces de petites vrillettes inférieures à 2 mm, pour la plupart sans vermoulure et quelques-unes granuleuses, mais aussi des grosses vrillettes de 3 à 7 mm et des Bostyches sur les escaliers. Il a été relevé un taux d’humidité supérieur à 22 % sur plancher, lambris et cheminée de séjour ainsi que des traces d’humidité sur plafonds du palier 2 et chambre 3. Il est indiqué que des taux d’humidité relatif supérieurs à la normale ont été observés et qu'« il serait prudent de trouver la cause du problème et d’y remédier rapidement ». Il est conclu : « Lors de notre visite nous avons détecté des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois ».

L’expert judiciaire retient que ces seules constatations sont insuffisantes, le diagnostiqueur n’ayant pas fait état dans ses rapports des rives de parquet dégradées par une pourriture dans la pièce de vie de l’habitation principale, de la dégradation fongible visible, pour un œil averti, et au moins détectable par un professionnel, de la contremarche palière de l’escalier de la maison sur le même bâtiment, de la dégradation fongible visible sur le pied de ferme inclus dans la cloison de séparation couloir/salle de bains, d’atteinte des lambris-bois sur des surfaces substantielles par des moisissures noires : à l’étage de la maison – dans le plafond du couloir de la dépendance.

L’expert judiciaire rappelle également que la présence de grosses vrillettes, constatée par le diagnostiqueur, doit immédiatement suggérer l’entreprise d’investigations complémentaires en matière de recherche de dégradation fongique, le développement de la larve xylophage de cet insecte étant la plus part du temps inféodé à un développement de mérule. Il rappelle enfin que la norme NF P03-200 « n’est ni un moyen infaillible de satisfaire correctement à la notion de conseil, ni un moyen d’autodéfense par destination : particulièrement pour une maison « à risques », implantée à proximité de la mer, dans un département notoirement touché par la Mérule. »

Il considère en définitive que le diagnostic proposé est donc insuffisant et ne pouvait permettre d’emblée ni aux vendeurs, ni à l’acquéreur, de disposer d’informations circonstanciées les éclairant sur l’état de dégradation biologique réel des bois présents dans l’immeuble. Il ajoute que la note de synthèse de l’état parasitaire : « Lors de notre visite nous avons détecté des indices de présence d’agents de dégradation biologique du bois » est une conclusion particulièrement banale qui peut, à l’appui ou non d’un diagnostic, convenir par avance à la quasi-intégralité des immeubles de l’âge de l’immeuble litigieux, voire plus récents. ».

De la même façon, le cabinet Avis d’Expert avait observé que le diagnostiqueur n’avait pas pris le soin de relever les fléchissements de plancher qui nécessitaient la réalisation de sondages en vue de s’enquérir de l’état des lambourdes en sous face. S’agissant de l’escalier accédant au premier étage de la maison, il a réalisé un simple sondage par poinçon qui a révélé une atteinte fongique majeure par un champignon de type mérule parfaitement décelable par un professionnel du diagnostic. De même, il a sondé, à l’aide d’un simple poinçon, les pieds des éléments de charpente apparents, parfaitement accessibles, et ce sondage a révélé la présence d’une attaque fongique majeure sur les pieds d’arbalétriers de la charpente.

De fait, la société AC ENVIRONNEMENT ne soutient pas avoir utilisé un poinçon (aucune trace de poinçonnage n’ayant été relevée lors des opérations d’expertise) alors qu’il existait des indices qui auraient dû l’y inciter.

Force est de constater que même sans sondage destructif, mais seulement par un examen visuel attentif et par l’utilisation des outils autorisés par la norme (par exemple le poinçonnage), les diagnostiqueurs de la société AC ENVIRONNEMENT étaient en mesure d’alerter sérieusement les acquéreurs sur la présence de champignons lignivores dans la maison. En effet, des investigations plus approfondies au moyen du poinçonnage de l’escalier et des pieds des éléments de charpente apparents, parfaitement accessibles, auraient permis de révéler des dégradations du bois ce qui aurait conduit le diagnostiqueur à s’interroger sur l’état des autres bois de la maison.

Enfin, si dans son «commentaire n°1», le diagnostiqueur suggère qu'« il serait prudent de trouver la cause du problème et d’y remédier rapidement », cette recommandation ne concerne que les taux d’humidité observés supérieurs à la normale et non la présence notamment de grosses vrillettes.

Il en résulte que les diagnostics réalisés par la société AC ENVIRONNEMENT sont erronés, en raison de l’insuffisance des moyens d’investigations mis en œuvre, et n’ont pas permis à l’acquéreur d’envisager de demander des sondages destructifs plus approfondis dans les zones non accessibles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société AC ENVIRONNEMENT a commis des errements fautifs dans la réalisation de ses diagnostics et manqué à son obligation d’information de sorte que sa responsabilité doit être retenue.

Sur les demandes d’indemnisation

Les préjudices matériels :

Mme [J] demande la condamnation in solidum de M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN ASSURANCES, au paiement des travaux réparatoires.

Elle retient la solution réparatoire préconisée par l’expert judiciaire et chiffrée à 186 200 euros HT en pages 59, 61 et 72 de son rapport, majorée de 3 %, au titre d’aléas retenus par l’expert, soit 5 586 euros, soit la somme totale de 191 786 euros HT, outre indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 50 tel que retenu par l’expert, entre mai 2022 et la date de la présente décision, majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement et des intérêts « de droit  » à compter de l’assignation valant mise en demeure

Elle demande en outre les sommes suivantes au titre de ses préjudices matériels complémentaires :

1. 4.500 euros HT au titre des frais d’ingénierie (étude BA et étude bois) ;

2. 1.500 euros HT au titre des frais de coordination SPS ;

3. 1.000 euros HT au titre des frais de contrôle technique ;

4. 12% HT du montant HT des travaux au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre;

outre la TVA au taux en vigueur à la date du jugement et les intérêts « de droit » à compter de l’assignation valant mise en demeure ;

5. 3% du montant TTC des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage + CNR .

Elle demande enfin que les défendeurs soient condamnés in solidum à lui payer la somme de 4.142,14 euros TTC, au titre de l’acquisition d’un poêle installé en juillet 2025, pour chauffer son logement.

Les époux [H] concluent au rejet de la demande pécuniaire de Mme [J] en prétendant que celle-ci a choisi l’action estimatoire et non l’action rédhibitoire et ne démontre pas qu’elle n’aurait pas acquis l’immeuble au prix de 132 000 euros, alors qu’elle savait que cet immeuble était vieux, n’avait pas fait l’objet de travaux récents et était anormalement humide, ni ne démontre quel prix elle aurait offert si elle avait connu les vices cachés, ni ne démontre les préjudices.

Cependant, l’argumentation des époux [H] est inopérante. En effet, il est admis que l’acheteur peut aussi bien souhaiter exercer une action indemnitaire, sans vouloir résoudre le contrat ou se contenter d’une diminution du prix. Le code civil ne prévoit pas expressément cette possibilité, qui a été admise par la jurisprudence (notamment Civ. 1re, 24 févr. 1998, n° 95-20.725 ; Com. 19 juin 2012, n° 11-13.176). Il résulte de l’article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, qui peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’ action rédhibitoire ou estimatoire (Civ. 3e, 30 janv. 2020, n° 19-10.176 ). Tel étant le cas en l’espèce, les époux [H] qui connaissaient les vices affectant l’immeuble sont tenus de tous les dommages et intérêts envers Mme [J].

Les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI considèrent que les montants demandés par Mme [J] seraient largement surévalués, se prévalant d’un tableau de recalcul du cabinet ABARCO EXPERTISES chiffrant les travaux à 148.464,32 euros HT (au lieu de 186 200 euros HT retenu par l’expert).

Ce tableau a bien été examiné par l’expert qui en a déjà apprécié la portée, l’estimant « trop éloigné des préconisations destinées à remédier aux désordres» et a retenu que « la proposition « HDI » était inexploitable, car insuffisamment détaillée et incohérente au plan technique, sur des points essentiels ».

Leur offre sera donc écartée.

La société PEMP GLAD et son assureur considèrent que le montant des travaux réparatoires est surévalué et se prévalent d’une note économique du cabinet ÉTUDES & QUANTUM du 12 avril 2023, retenant un montant de 178 205,63 euros. Ils soutiennent qu’aucune somme ne saurait être versée au titre d’un « aléa » et concluent au rejet de la demande formulée au titre de l’acquisition d’un poêle, rappelant que la maison litigieuse ne disposait pas de chauffage au rez-de-chaussée. Enfin, ils font valoir que Mme [J] qui a acheté une maison pour la somme de 132 000 euros dans laquelle elle devait effectuer de nombreux travaux et qui avait connaissance de la présence d’agents de dégradation biologique du bois au regard du diagnostic, ne peut prétendre qu’à une perte de chance d’acquérir la maison litigieuse ou à y renoncer, évaluée à 50 %, soit une somme qui ne saurait dépasser 102 000 euros au titre des travaux réparatoires (178 205,63 euros) et des frais associés (34 719,58 euros).

L’expert a bien pris en compte dans son rapport la note économique du cabinet ÉTUDES & QUANTUM, retenant certaines remarques dans son estimation finale du montant des travaux bruts, a intégré l’ensemble des données permettant de parvenir à une solution réparatoire, tenant compte de la proposition « [J] » et de la proposition « HDI », des observations actualisées de la compagnie GAN après communication de sa note n°6 et des dires récapitulatifs, et a établi la valorisation finale à dire d’expert à un montant de 186 200 euros HT.

L’expert explique l’importance du coût des travaux réparatoires par l’ampleur de l’infestation parasitaire, en particulier lorsqu’il s’agit de la mérule.

Les demandes de réévaluation des parties adverses seront dès lors écartées puisqu’elles ont déjà été techniquement critiquées par l’expert, lequel a écarté les propositions de chiffrage inférieur.

Il sera relevé qu’aucune des parties ne conteste les préconisations de l’expert s’agissant des travaux nécessaires à la remise en état. Le tribunal estime que ces travaux ont été justement chiffrés par l’expert après un travail particulièrement sérieux et minutieux, une étude technico-économique des moyens destinés à remédier aux désordres, et une synthèse de l’ensemble des opérations, ayant conduit à la production du pré-rapport d’expertise, puis, après examen des dires récapitulatifs, à son rapport définitif.

La société PEMP GLAD et son assureur seront déboutés de leurs prétentions tendant à indemniser les préjudices selon le principe de la perte de chance, lequel ne pourrait s’entendre que dans l’hypothèse d’un gain ou d’un avantage futur attendu, et qui contrevient au principe de la réparation intégrale qui suppose de replacer la victime du dommage dans la situation qui aurait été la sienne, si celui-ci ne s’était pas produit. En l’espèce, le dommage principal subi par Mme [J], ainsi qu’elle le fait justement valoir, est un dommage matériel tenant à l’obligation de faire réaliser des travaux de reprise effectivement importants et onéreux, pour mettre le bien dans l’état d’usage conforme à la destination qui était la sienne dans le cadre de la vente, imposant la réparation intégrale de celui-ci.

Il existe bien un lien de causalité entre les manquements de l’agence immobilière qui n’ont pas permis à Mme [J] de bénéficier d’une connaissance éclairée de l’état du bien vendu et ont directement concouru à la réalisation des dommages matériels qui ont un caractère certain.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir une majoration de 3 % au titre d’aléas.

S’agissant de l’acquisition du poêle en juillet 2025, il n’est pas discuté que la maison litigieuse ne disposait pas de chauffage au rez-de-chaussée. En outre, cette demande apparaît faire double emploi avec celle qui sera examinée ultérieurement dans le cadre du préjudice de jouissance pour inhabitabilité. Cette demande sera donc rejetée.

Au total, il y a lieu de fixer, sur la base du rapport d’expertise judiciaire, le montant des travaux réparatoires et des frais associés, ainsi qu’il suit :

—  186 200 euros HT au titre du montant brut des travaux ;

— au titre des frais associés :

∙ 22 340 euros HT au titre du coût de maîtrise d’œuvre (0,12 x 186 200 euros),

∙ 4 500 euros HT au titre des frais d’ingénierie (étude BA et étude bois),

∙ 1 500 euros HT au titre des frais de coordination SPS,

∙ 1 000 euros HT au titre des frais de contrôle technique,

∙ 6 334,90 euros TTC au titre des frais d’assurance DO + CNR (montant retenu par l’expert).

Les montants hors-taxes seront majorés de la TVA au taux en vigueur à ce jour et indexés sur l’indice BT 50 entre mai 2022 et la date de ce jugement.

Mme [J] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Les préjudices immatériels :

Il s’agit des frais de déménagement et de garde-meubles et des dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Mme [J] sollicite la condamnation in solidum de M. [G] [H], Mme [B] [N] épouse [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, la société HDI GLOBAL SE, ainsi que la société PEMP GLAD et son assureur, la société GAN

ASSURANCES au paiement des sommes de :

• 5.880 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

• 1.050 euros par mois à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la décision à intervenir, au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance de la maison et de la dépendance de Paimpol ;

• 3.800 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion qu’elle n’a pas remis en location pour pouvoir y séjourner durant l’hiver jusqu’à sa vente intervenue en mai 2023, perdant ainsi 10 mois de loyer ;

• 9.450 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;

• 5 000 euros au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

En réponse :

— les époux [H] concluent au rejet des demandes et subsidiairement à leur réduction dans de très larges proportions ;

— les sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI concluent principalement au rejet de ces demandes aux motifs que Mme [J] ne pourrait réclamer à leur encontre que le coût des travaux afférents aux éléments sur lesquelles la société AC ENVIRONNEMENT aurait commis une erreur et non sur l’intégralité du préjudice, excluant les préjudices immatériels, et, subsidiairement, à la réduction des sommes réclamées s’agissant des préjudices de jouissance, au motif que le trouble de jouissance de l’habitation principale et de la dépendance à Paimpol ne concerne qu’une infime partie de l’habitation et ne saurait dépasser 10 % de la valeur locative, soit 60 euros par mois, et celui de la location saisonnière en Vendée, 99 euros par mois pendant les 3 mois estivaux de chaque année à compter de 2020 ;

— les sociétés PEMP GLAD et GAN soutiennent que Mme [J] ne pourrait prétendre qu’au versement de la somme de 5 610 euros concernant les frais de déménagement et de garde-meubles et que le montant du préjudice de jouissance devra être revu à la baisse aux motifs que les dommages ne rendent pas les immeubles de Paimpol inhabitables, à tout le moins pendant six mois de l’année s’agissant de la résidence principale et pendant trois mois par an pour la dépendance. Elles s’opposent aux demandes relatives au préjudice de jouissance du studio à Saint-Juire-Champgillion au motif qu’il n’est nullement justifié de l’existence d’une vente de ce bien, ni d’un lien lien entre la vente et les désordres dans la maison de Paimpol, ni de ce que ce bien aurait pu être mis en location avant la vente alléguée. Elles concluent au débouté de la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral dès lors que Mme [J] ne fait état que de difficultés financières pour lesquelles elle sollicite d’ores et déjà une indemnisation.

Les défendeurs ne remettent pas en cause la demande de dommages-intérêts de 9 450 euros en réparation du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux estimée à 9 mois par l’expert judiciaire.

S’agissant du lien de causalité entre les fautes commises par un diagnostiqueur et les préjudices immatériels de jouissance, il est acquis de longue date (Cass. ch. mixte, 8 juill. 2015, n° 13-26.686) que lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’ont pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble, de sorte que ceux-ci sont contraints de réaliser des travaux pour y remédier, les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné ont un caractère certain et le diagnostiqueur et son assureur doivent indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés et du préjudice de jouissance éprouvé par eux.

Il en résulte que l’argumentation des sociétés AC ENVIRONNEMENT et HDI est inopérante sur ce point.

S’agissant des frais de garde-meubles, il est exact qu’ils ont été évalués par l’expert sur la base erronée de la somme mensuelle de 150 euros HT, alors que le devis retenu à leur appui (pièce 45 du dossier [J]) chiffre le stockage des meubles à 900 euros TTC (soit 750 euros HT) pour 6 mois. La période de 9 mois retenue par l’expert n’est pas discutée. Dès lors les frais de garde-meubles seront retenus à hauteur d’un montant de 1 125 euros HT.

Les frais de déménagement évalués à 2 050 euros HT et les frais correspondant au trajet retour évalués à 1 500 euros HT ne sont pas contestés.

En conséquence, les frais de déménagement et de garde-meubles seront retenus pour un montant de 4 675 euros HT, soit 5 610 euros TTC.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance de l’ensemble de l’immeuble (maison principale et dépendance) situé à Paimpol, l’expert considère qu’il correspond à « l’impossibilité pour Mme [J] de jouir du bien nouvellement acquis du fait de l’arrêt obligé des travaux de rénovation initialement prévus » et l’a valorisé à un montant de 1 050 euros par mois, retenant l’estimation établie par l’agence Square Habitat, en sa fourchette basse.

Mme [J] sollicite la condamnation in solidum des défendeurs et de leurs assureurs au paiement de la somme de 1 050 euros par mois à compter du 9 mars 2020, date de la signification de l’assignation en référé, jusqu’à la date de la décision à intervenir.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, même si les désordres n’affectent qu’une partie de l’immeuble, le trouble de jouissance est total dès lors que le bien est inhabitable, ainsi que l’a retenu l’expert, s’agissant en outre d’un logement non décent au sens de l’article 2 du décret n° 2022-10 du 30 janvier 2022, modifié par décret n° 2023-796 du 18 août 2023, puisqu’il ne satisfait pas aux conditions relatives à la sécurité physique (atteinte portée à la solidité de l’immeuble décrite par l’expert en pages 23 et 24 de son rapport) et à la santé de l’occupant (humidité, champignons et moisissures).

Toutefois, il sera constaté qu’entre le dépôt du rapport d’expertise le 22 juillet 2024 et le 12 mai 2025, date de la requête de Mme [J] d’être autorisée à assigner à jour fixe, il s’est écoulé une période de plus de neuf mois durant laquelle elle a été inactive pour faire valoir ses droits en justice qui ne saurait préjudicier aux défendeurs. Dès lors, l’indemnisation de Mme [J] au titre de son préjudice de jouissance à hauteur de 1 050 euros par mois courra à compter du 9 mars 2020 et jusqu’à la date du présent jugement et il sera retranché neuf mois à cette période.

En ce qui concerne le studio dont est propriétaire Mme [J], situé à Saint-Juire-Champgillion (Vendée), celle-ci fait valoir qu’elle y a séjourné durant l’hiver 2022-2023 à la suite du congé donné par le locataire et qu’elle ne l’a pas remis en location, l’ayant vendu pour couvrir les frais de la présente procédure et les mensualités du prêt contracté pour l’acquisition du bien immobilier, objet du litige. Elle indique que la vente de ce studio est intervenue en mai 2023. Elle fait valoir qu’elle a perdu le bénéfice de loyers d’août 2022 jusqu’en mai 2023, soit la somme totale de 3 800 euros, ainsi que l’a retenu l’expert. Il n’est pas produit l’acte de vente dudit studio. Il est toutefois justifié d’un contrat de location meublée entre Mme [J] et M. [X] [P] à effet du 1er février 2018, d’une durée d’un an renouvelable à échéance, moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros. Par ailleurs, Mme [J] justifie par une attestation EDF du 16 novembre 2022 qu’elle était titulaire d’un contrat pour ledit studio. Enfin, Mme [J] a établi un tableau recensant ses périodes d’hébergements chez des tiers (corroborées par des attestations), chez elle en Vendée et chez elle à Paimpol. Dans ce tableau elle mentionne le départ de son locataire en novembre 2021. Pour la période du 24 mai 2022 au mois d’octobre 2022, il est indiqué qu’elle était chez elle à Paimpol.

En l’état de ces éléments incomplets, il sera retenu qu’elle a séjourné dans son studio en Vendée à compter du mois de novembre 2022 jusqu’en mai 2023, soit sept mois, et il lui sera alloué une indemnisation de 2 660 euros.

S’agissant du préjudice moral, Mme [J] fait valoir qu’elle dispose d’une retraite modeste puisqu’elle perçoit environ 1 532 euros par mois, ainsi qu’elle en justifie par sa déclaration des revenus 2020, et que le litige a empêché l’aboutissement de son projet d’investir le produit de la vente de son studio dans le remboursement des échéances de 404,76 euros par mois du prêt qu’elle avait contracté destiner à financer les travaux de rénovation de la maison, objet du litige, car le capital provenant de la vente dudit studio a été affecté au préfinancement de la procédure, au remboursement des échéances du prêt et à ses besoins quotidiens, sans que sa résidence soit habitable dans des conditions décentes, de sorte qu’elle se trouve dans une situation de précarité économique depuis 2019 qui l’a affectée émotionnellement. Elle sollicite à ce titre 5 000 euros de dommages-intérêts.

Les troubles et tracas liés au litige et à sa durée ne sont pas contestables et il lui sera alloué une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la demande de condamnation in solidum

Les vendeurs, le diagnostiqueur et l’agence immobilière ont tous contribué aux dommages subis par Mme [J], ce qui justifie leur condamnation in solidum.

Sur la garantie des assureurs (HDI GLOBAL SE et GAN ASSURANCES)

Il est justifié que la société AC ENVIRONNEMENT et la société PEMP GLAD sont assurées au titre de leur responsabilité civile professionnelle.

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances, Mme [J], tiers lésé, dispose d’un droit d’action directe à l’encontre des assureurs garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Les assureurs devront garantie aux assurés dans les termes du contrat et pourront opposer les franchises.

En revanche, ces dernières ne sont pas opposables à Mme [J] (tiers lésé), dans les termes de l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances, au titre du préjudice matériel.

Sur les recours en garantie

La société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE demandent la garantie des époux [H], de la société PEMP GLAD et de son assureur GAN ASSURANCES au titre de toutes les condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Ils rappellent exactement qu’un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Ils font valoir qu’il est établi que les époux [H] ont manqué à leur devoir d’information vis-à-vis de Mme [J] sur l’état de la maison et que l’agent immobilier mandaté par l’acquéreur a commis une faute à l’égard de sa mandante par ses manquements à ses devoirs de conseil et d’information, qui leur causent un préjudice.

La société PEMP GLAD et son assureur GAN ASSURANCES demandent la garantie des époux [H] et de la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge, en raison des fautes des consorts [H] et des manquements de la société AC ENVIRONNEMENT.

Les époux [H] demandent la condamnation de la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur, sur le fondement contractuel, et de la société PEMP GLAD et son assureur, sur le fondement délictuel, à les garantir de toutes les condamnations qui seraient mises à leur charge.

Ils reprochent à la société AC ENVIRONNEMENT d’avoir manqué à ses obligations professionnelles à leur égard et à la société PEMP GLAD d’avoir commis une faute à l’égard de sa mandante qui leur cause un préjudice.

Ainsi, dans leurs rapports entre eux, chacun des responsables sollicite la garantie de l’autre, ce qui oblige à déterminer la contribution finale de chacun à la dette.

Sur ce point, l’expert judiciaire indique (Point 12 de la mission) en pages 68 et 69 de son rapport :

« Nous maintenons le point de vue développé à cet égard d’un autre pré-rapport.

À savoir la typicité du sinistre et son contexte, intégrée à l’historique de la maison, font qu’une répartition pourcentée des participations au quantum est totalement inenvisageable.

Toutes les interventions mentionnées ci-avant dans le cadre du traitement du point 9 de la mission [pour rappel : « fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quel fournisseur ou intervenant ces désordres, malfaçons ou inachèvements sont imputables et dans quelles proportions.] ont causé ou participé chacune peu ou prou et en continuité, à la dégradation biologique irrémédiable et évolutive des bois de structure essentiels (solivage, fermes) ainsi qu’à une dégradation de certains parements bois formant habillage.

Les responsabilités encourues peuvent donc n’être que qualitativement citées et toute répartition chiffrée ne pourrait être qu’inobjective et donc partiale. Elles doivent donc s’entendre en partage. ».

Même si les fautes des vendeurs et du diagnostiqueur, seules analysées par l’expert dans son rapport, sont essentielles, l’agence immobilière a commis des fautes professionnelles grossières, ci-dessus analysées par le tribunal, excluant de l’exonérer de toute contribution à la dette.

Au regard des défaillances de chacun des intervenants à l’opération de vente, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

—  33,33 % pour les époux [H],

—  33,33 % pour la société AC ENVIRONNEMENT, assurée auprès de HDI GLOBAL SE,

—  33,33 % pour la société PEMP GLAD, assurée auprès de GAN ASSURANCES.

Pour rappel un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portions de chacun d’eux.

Sur les demandes accessoires

Les intérêts au taux légal sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat. La capitalisation des intérêts sera due conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Les époux [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur GAN ASSURANCES, qui succombent in fine, supportent, in solidum, les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à Mme [J] 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

La charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus. Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

L’exécution, provisoire est de droit et compatible avec la nature de l’affaire de sorte qu’aucune circonstance ne justifie de l’écarter malgré les demandes de certains défendeurs.

Il n’y a pas lieu de subordonner le rejet de la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit à la constitution d’une garantie personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

Condamne in solidum M. et Mme [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur GAN ASSURANCES, à payer à Mme [J], au titre des préjudices matériels, les sommes suivantes :

—  186 200 euros HT de dommages-intérêts au titre du coût des travaux réparatoires;

—  22 340 euros HT au titre du coût de maîtrise d’œuvre ;

—  4 500 euros HT au titre des frais d’ingénierie (étude BA et étude bois) ;

—  1 500 euros HT au titre des frais de coordination SPS ;

—  1 000 euros HT au titre des frais de contrôle technique ;

—  6 334,90 euros TTC au titre des frais d’assurance DO + CNR ;

Dit que les montants hors taxes seront majorés de la TVA au taux en vigueur à ce jour et indexés sur l’indice BT 50 entre mai 2022 et la date de ce jugement ;

Déboute Mme [J] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum M. et Mme [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur GAN ASSURANCES, à payer à Mme [J], au titre des préjudices immatériels, les sommes suivantes :

—  5 610 euros TTC au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

—  1 050 euros par mois à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la maison de Paimpol qui courra sur la période du 9 mars 2020 jusqu’à la date du présent jugement et de laquelle il sera retranché neuf mois ;

—  2 660 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance du studio situé à Saint-Juire-Champgillion (Vendée) ;

—  9 450 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux ;

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

—  33,33 % pour les époux [H],

—  33,33 % pour la société AC ENVIRONNEMENT, assurée auprès de HDI GLOBAL SE,

—  33,33 % pour la société PEMP GLAD, assurée auprès de GAN ASSURANCES;

Dit que l’ensemble des condamnations sera majoré des intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que les assureurs devront garantie à leurs assurés dans les termes du contrat et pourront opposer les franchises ;

Condamne in solidum M. et Mme [H], la société AC ENVIRONNEMENT et son assureur HDI GLOBAL SE, la société PEMP GLAD et son assureur GAN ASSURANCES aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et au paiement à Mme [J] de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ;

Dit que la charge finale des dépens et de cette indemnité sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

Dit que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre comme en ayant fait l’avance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Dit n’y avoir lieu de subordonner le rejet de la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit à la constitution d’une garantie personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE