TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivier BAULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01366 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6755

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 16 juillet 2025

DEMANDERESSE

ASSOCIATION PARME,

[Adresse 1]

représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [U] ,

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01366 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6755

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2021, l’ASSOCIATION PARME a donné en location un logement meublé à M. [F] [U] situé dans un foyer-logement au [Adresse 5] (logement 413), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 407 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ASSOCIATION PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 4 492,32 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 20 janvier 2025, l’ASSOCIATION PARME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation meublé, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui au double de la redevance mensuelle soit 980,02 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 927,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 544,51 euros, selon décompte en date du 13 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [F] [U] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation et la dette

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’applica-tion d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est su-bordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécu-tifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 9 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 4 492,32 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans le commandement de payer valant mise en demeure correspond bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriérés de redevances et Monsieur [F] [U] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Monsieur [F] [U] étant sans droit ni titre depuis 14 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [U] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’ASSOCIATION PARME produit un décompte démontrant que M. [F] [U] reste à lui devoir la somme de 6 544,51 euros à la date du 13 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 4 927,39 euros, suivant décompte arrêté au 16 janvier 2025.

M. [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Monsieur [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, soit 504,28 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité, de condamner Monsieur [F] [U] à payer à l’ASSOCIATION PARME, qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits en justice, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 juillet 2021 entre l'[2] PARME et Monsieur [F] [U] concernant le local situé [Adresse 6]), sont réunies à la date du 14 avril 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 juillet 2021 entre l’ASSOCIATION PARME, d’une part, et M. [F] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 14 avril 2024,

ORDONNE à M. [F] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ASSOCIATION PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à verser à l’ASSOCIATION PARME la somme de 4 927,39 euros (décompte arrêté au 16 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024.

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à verser à l’ASSOCIATION PARME une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] à verser à l’ASSOCIATION PARME une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.