TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00046 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3ID

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

30 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Laurent LETEURTOIS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [T] [D]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 30 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [G] [J]

née le 30 janvier 1949 à SOULLES (MANCHE)

demeurant 33 rue du coeur de ville – 50410 LE GUISLAIN

non comparante représentée par Maître Laurent LETEURTOIS, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [D]

demeurant 26 route de Saint-Lo – 50410 LE GUISLAIN

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 28 avril 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [P] [C], en présence de Madame[M] [N], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 28 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal consentie le 15 mars 2023, Mme [G] [J] a donné à bail à Mme [T] [D] un local à usage d’habitation situé 26 route de Saint Lô à LE GUISLAIN (50410), moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 octobre 2024 remis à l’étude, Mme [G] [J] a fait signifier à Mme [T] [D] une sommation de payer la somme de 8100 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus et impayés de mai 2023 à octobre 2024, ainsi que les sommes de 114 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère de 2023 et la somme de 119 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère de 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025 remis à l’étude, Mme [G] [J] a fait assigner Mme [T] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail à la date du 30 décembre 2024 en application se l’article 1728 du Code Civil et de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [T] [D], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Mme [T] [D] à lui payer le montant des loyers et charges dus à la date de la sommation, soit la somme 8333 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail (9683 euros au 27 janvier 2025), augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement ; condamner Mme [T] [D] à lui payer à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;condamner Mme [T] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Mme [T] [D] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2025 lors de laquelle, Mme [G] [J], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en déclarant avoir connaisance de l’existence d’une procédure de surendttement. Elle confirme l’existence du bail verbal.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience, Mme [T] [D] n’est ni présente ni représentée et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

Le diagnostic social et financier concernant la locataire a fait l’objet d’une lecture à l’audience par la Juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

Sans y avoir été autorisée par le juge, Mme [T] [D] a transmis un courrier à la juridiction reçu le 12 mai 2025, lequel n’a pas pu être pris en compte puisque non communiqué à Mme [G] [J] et son conseil.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties manquerait à ses obligations. L’article 1225 du même code prévoit que la clause résolutoire est subordonnée à une mise en demeure infructueuse. La résolution peut toujours être demandée en justice et le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts aux termes des articles 1227 et 1228 du code civil.

L’article 1229 du même code prévoit que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à compter de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut le jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et l’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant que le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, est constitutif d’un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, Mme [G] [J] a fait délivrer à Mme [T] [D] une sommation de payer pour un montant en principal de 8100 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus et impayés de mai 2023 à octobre 2024, reproduisant les dispositions de l’article 1728 du Code civil et lui accordant le délai de deux mois.

Mme [T] [D] n’a pas réglé les sommes visées par la sommation de payer dans le délai de deux mois tel qu’indiqué par la sommation de payer.

En l’espèce, la défenderesse ne comparaît pas pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle.

Le diagnostic social et financier joint en procédure concernant Mme [T] [D] indique qu’elle est conductrice de car en contrat à durée indéterminée depuis le 1er janvier 2025. Elle a déposé un dossier de surendettement constitué et adressé le 28 mars 2025 en raison de plusieurs dettes (impayés de loyers dans le Calvados et la Manche, dettes médiacles, CPAM, dettes d’assurances, de France Travail, EDF, eau, téléphone,…). Elle envisage de chercher un logement sur la Calvados afin de se rapprocher de son lieu d’activité. Elle évoque des problèmes d’humidité importants dans le logement actuel et précise que cela a un impact sur sa santé. Elle ne souhaite pas faire de demande de logement social car elle cherche un logement avec du terrain pour ses animaux.

Du fait de ce manquement grave et répété aux obligations contractuelles de la locataire que constitue le non-paiement des loyers, la résiliation du bail doit en conséquence être prononcée à compter de la présente décision.

De même, selon le décompte de la dette locative versé en procédure par Mme [G] [J] et arrêté à janvier 2025, Mme [T] [D] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, aucun délai de paiement ne pourra être accordé et l’expulsion de Mme [T] [D] sera ordonnée en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

L’huissier instrumentaire pourra solliciter le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 513-1 et L 513-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux, doit être considérée comme occupante sans droit ni titre, tenue de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [G] [J] justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, la sommation de payer et un décompte actualisé de la créance arrêté à janvier 2025 pour la somme de 9 450 euros.

La locataire, non-comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [T] [D] au paiement de la somme de

9 450 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 30 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la taxe d’ordure ménagère

L’article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 énonce que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret n°87-713 du 26 août 1987 du Conseil d’Etat, pris en application de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, qui cite, dans l’alinéa VIII de son article annexe sur les impôts et la redevance, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, Mme [G] [J] verse aux débats les taxes foncières pour les années 2023 et 2024 sur laquelle figure la taxe d’ordures ménagères. A ce titre, Mme [G] [J] demande à Mme [T] [D] le règlement de la somme de 114 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que la somme de 119 euros pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Ainsi, Mme [T] [D] sera condamnée à payer la somme de 233 euros à Mme [G] [J] au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023 et 2024. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Mme [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît équitable de mettre à la charge de la défenderesse les sommes exposées par Mme [G] [J] dans la présente instance et non comprises dans les dépens, de sorte qu’il convient de condamner Mme [T] [D] à payer à Mme [G] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en constat de résiliation du bail formée par Mme [G] [J],

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre Mme [G] [J] et Mme [T] [D] sur les lieux loués, sis 26 route de Saint Lô à LE GUISLAIN (50410), à compter de la présente décision,

ORDONNE, faute d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Mme [T] [D] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, sis 26 route de Saint Lô à LE GUISLAIN (50410), avec, le cas échéant, le concours de la Force Publique, dans le respect des dispositions des articles L 412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à Mme [G] [J] :

la somme 9450 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés jusqu’au 30 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,la somme de 233 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,une somme mensuelle de 450 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués, matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur,

DIT que l’indemnité d’occupation sera indexée sur le montant des loyers et sera due au prorata temporis et payable à terme au plus tard le 5 du mois suivant,

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à Mme [G] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [D] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du CPC, la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION