Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 13 novembre 2025, n° 24/00345

TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.A. PRI-TER IMMOBILIER n'a pas démontré avoir satisfait à son obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges impayées.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant, entraînant la condamnation au paiement de ces frais.
Rejeté
Préjudice causé par le défaut de paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard dans le paiement, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner la S.A. PRI-TER IMMOBILIER à rembourser les frais non compris dans les dépens.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que la S.A. PRI-TER IMMOBILIER, partie perdante, devait être condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 13 nov. 2025, n° 24/00345
Numéro(s) :	24/00345
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATCarine SMADJA
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ] c/ S.A. PRI-TER IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Carine SMADJA

Copie certifiée conforme à:

— M^e Carine SMADJA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00345

N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUT

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], representé par son syndic, le cabinet CASALIERES, S.A.S

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E 1434

DÉFENDERESSE

S.A. PRI-TER IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

et encore

Chez BNP PARIBAS REPM

[Adresse 6],

[Adresse 9]

non-représentée

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00345 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA PRI-TER IMMOBILIER est propriétaire des lots de copropriété 1 à 11, 13 à 23, 26 à 32, 34 à 39, 41 à 42, 44 à 45, 47 à 48, 50 à 69, 74 à 76, 78 à 93, 95 à 98 et 104 à 116 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer, par acte de Maître [X] [I] commissaire de justice, en date du 13 mars 2023, un commandement de payer la somme en principal de 8.821,38 euros au titre des charges de copropriété impayées de janvier 2022 à février 2023.

Par exploit du 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 11ème arrondissement a fait assigner la SA PRI-TER IMMOBILIER en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 septembre 2024.

« Au visa des articles 10 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 50 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 514 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SA PRI-TER IMMOBILIER, prise en la personne de son Président, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], la somme de 28.774,37 euros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 4 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 jusqu’au jour du parfait paiement :

— CONDAMNER la SA PRI-TER IMMOBILIER, prise en la personne de son Président, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13] la somme de 2.388,09 euros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 4 décembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— CONDAMNER la SA PRI-TER IMMOBILIER, prise en la personne de son Président, à payer au syndicat requérant la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SA PRI-TER IMMOBILIER, prise en la personne de son Président à payer au syndicat requérant la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SA PRI-TER IMMOBILIER, prise en la personne de son Président en tous les dépens ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée à personne morale, suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, la SA PRI-TER IMMOBILIER n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 4 juin 2025, renvoyée à l’audience du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00345 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUT

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société PRI-TER IMMOBILIER est propriétaire des lots 1 à 11, 13 à 23, 26 à 32, 34 à 39, 41 à 42, 44 à 45, 47 à 48, 50 à 69, 74 à 76, 78 à 93, 95 à 98 et 104 à 116 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2021, 24 novembre 2022, 23 novembre 2023 et 9 décembre 2024, par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation des travaux de remplacement des garde-corps du rez-de-chaussée côté rue ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 4 décembre 2023 ;

— les contrats de syndic pour les périodes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société PRI-TER IMMOBILIER, déduction faite des frais de recouvrement et d’honoraires syndic, est débiteur de 28.540,76 euros.

La société PRI-TER IMMOBILIER ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 décembre 2023, appel de charges et de fonds travaux du quatrième trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 mars 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.388,09 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

—  24/11/2020 : mise en demeure : 45,00 €

—  01/02/2021 : mise en demeure : 45,00 €

—  24/02/2021 : relance simple : 25,00 €

—  21/05/2021 : relance simple : 25,00 €

—  02/08/2021 : mise en demeure : 45,00 €

—  03/08/2021 : remise dossier huissier : 320,00 €

—  07/09/2021 : relance simple : 25,00 €

—  04/10/2021 : Affaire SDC / PRI-TER IMMO du 13/08/202 : 233,61 €

—  27/10/2021 : mise en demeure : 45,00 €

—  10/11/2021 : relance simple : 25,00 €

—  17/05/2022 : mise en demeure : 48,00 €

—  05/08/2022 : mise en demeure : 48,00 €

—  17/09/2022 : relance simple : 28,00 €

—  26/10/2022 : mise en demeure : 48,00 €

—  18/11/2022 : relance simple : 28,00 €

—  03/02/2023 : mise en demeure : 55,00 €

—  21/02/2023 : relance simple : 40,00 €

—  06/03/2023 : préparation dossier huissier : 340,00 €

—  20/03/2023 : Affaire SDC/PRI-TER IMMO du 15/3/23 : 228,09 €

—  04/05/2023 : mise en demeure : 55,00 €

—  09/06/2023 : préparation dossier avocat 340,00 €

—  25/07/2023 : mise en demeure : 55,00 €

—  18/08/2023 : relance simple : 40,00 €

—  06/09/2023 : suivi dossier contentieux : 170,00 €

—  24/10/2023 : mise en demeure : 55,00 €

—  15/11/2023 : relance simple : 40,00 €

—  04/12/2023 : suivi dossier contentieux : 170,00 €

Il ne justifie d’aucune mise en demeure, antérieure à la sommation de payer signifiée le 13 mars 2023, adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les honoraires du syndic pour « préparation dossier avocat » et « suivi contentieux », ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seuls sont justifiés les frais de signification du commandement de payer du 13 mars 2023 antérieur à l’assignation (60,07 euros TTC) et ceux de la mise en demeure en date du 4 mai 2023 pour un montant contractuellement fixé selon le barème du contrat de syndic en cours lors de son envoi (48 euros TTC), la mise en demeure du 24 octobre 2023 et la relance du 15 novembre 2023 n’étant pas produites.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SA PRI-TER IMMOBILIER, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 108,70 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SA PRI-TER IMMOBILIER de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SA PRI-TER IMMOBILIER a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA PRI-TER IMMOBILIER, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

4- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SA PRI-TER IMMOBILIER sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

5 – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA PRI-TER IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] les sommes de :

—  28.540,76 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 4 décembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023,

—  108,70 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA PRI-TER IMMOBILIER au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente