TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [P]

Madame [I] [G] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YQF

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [P]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [I] [G] épouse [P]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08255 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YQF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 février 1986, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [V] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4] (escalier B4, étage 1 face, local 37), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 823,03 francs et d’une provision pour charges de 370 francs. .

Par ailleurs, le 24 juillet 2003 et le 21 juillet 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a donné à bail à M. [V] [P], deux emplacements de parking référencés 014065S5057 et 014065S5069, situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 3].

Par décision du 18 avril 2013, le TI de [Localité 7] XXème a prononcé la résiliation judiciaire du bail et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 04 octobre 2013.

Le locataire ayant soldé sa dette, par acte sous seing privé du 26 septembre 2022, avec prise d’effet au 04 octobre 2013, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [V] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4] (escalier B4, étage 1 face, local 37) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470.35 euros et d’une provision pour charges de 91.58 euros.

M. [V] [P] s’est marié avec Mme [I] [G] le 02 mars 2019, cette dernière devenant cotitulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13 844,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] le 17 avril 2024.

Par assignations du 12 août 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] sous astreinte de 50 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire ou à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,26 925,49 euros au titre de l’arriéré locatif, avec des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 décembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2024, s’élève désormais à 6313,54 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique ne s‘opposer à l’octroi de délai de paiement.

M. [V] [P], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 175 euros par mois en règlement de l’arriéré.

M. [V] [P] indique avoir repris le paiement du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [G] épouse [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation des baux

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 avril 2024 et que la somme de 13 844,36 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 175 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] de suspension des effets des clauses résolutoires durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant les loyers et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] lui devaient la somme de 6 313,54 euros,

M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 12 août 2024.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 834.77 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus, le 24 juillet 2003, le 21 juillet 2010 et le 26 septembre 2022 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), d’une part, et M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (escalier B, étage 1 face, local 37) et les deux emplacements de parking référencés 014065S5057 et 014065S5069 sont résiliés depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE solidairement M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 6 313,54 euros (six mille trois cent treize euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 175 euros (cent soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 12 août 2024,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 17 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [P] et Mme [I] [G] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 avril 2024 et celui des assignations du 12 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge