TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/11046

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5SH

N° MINUTE :

Assignation du :

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE

La société HOLDING CATALANE, SAS, prise en la personne de son Président

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société GRIFFATON ET [Localité 20], SAS

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant/postulant, vestiaire #356

La SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6], SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 13]

représentée par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0282

Décision du 27 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11046 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5SH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la société HOLDING CATALANE est propriétaire, depuis le 26 décembre 2017, du lot n° 114, décrit par l’état descriptif de division modifié du 6 mars 1972 comme « un appartement de cinq pièces aux sixième et septième étages, en duplex, porte en face sur le palier, avec la jouissance exclusive de deux terrasses au sixième étage, deux terrasses au septième étage et la propriété au septième étage d’un local indépendant accessible par la terrasse (côté jardin) au septième étage  ».

Lors de l’assemblée générale du 26 février 2018, les copropriétaires ont autorisé la société HOLDING CATALANE à réaliser les travaux suivants :

— remplacement de toutes les menuiseries extérieures,

— changement d’emplacement de la trémie entre les 6ème et 7ème étages,

— changement de distribution des ventilations, des évacuations et des convecteurs,

— regroupements des baies du 7ème étage côté cour pour créer une baie unique,

— création d’une pergola en bois sur la terrasse du 7ème étage côté rue,

— rénovation de la circulation commune du 6ème étage.

Par acte d’huissier délivré le 21 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 22] a assigné la société HOLDING CATALANE en référé d’heure à heure aux fins de solliciter l’arrêt de travaux qui n’auraient pas été autorisés par l’assemblée générale du 26 février 2018, à savoir la réfection de l’étanchéité des terrasses.

Par ordonnance du 9 juillet 2018, le juge des référés de [Localité 21] a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes tendant, à titre principal, à la condamnation de la société HOLDING CATALANE à « cesser les travaux entamés » sous astreinte et à remettre en état les parties communes comprenant la dépose des sols illicitement mis en œuvre, à la repose des dalles d’origine et, à titre subsidiaire, à voir désigner un huissier constatant pour « aller voir sur place et indiquer la nature des travaux en cours ».

Considérant que la société HOLDING CATALANE avait poursuivi des travaux excédant l’autorisation donnée par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a, après avoir fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 9 avril 2019, assigné en référé la société HOLDING CATALANE par acte du 2 août 2019, aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de visiter les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de la société HOLDING CATALANE et d’examiner les désordres allégués.

Par ordonnance de référé du 21 novembre 2019, le juge des référés de [Localité 21] a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande, motifs pris de ce que :

— la question relative à l’autorisation donnée à la société HOLDING CATALANE d’effectuer les travaux décrits par l’huissier (présence d’une antenne, modification de la façade ouest, installation de stores et changement de revêtement de sol sur les terrasses de la société HOLDING CATALANE) ne relève pas de la compétence d’un expert et devra être soumise à l’appréciation du juge du fond,

— aucun élément ne permet d’imputer la responsabilité des multiples désordres décrits dans la cage d’escalier utilisée par l’ensemble des habitants à l’un des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2021, les copropriétaires ont adopté les résolutions 18.1, 18.2 et 19 dans ces termes :

— « Résolution n° 18.1 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Décision à prendre concernant la démolition des installations présentes et non autorisées sur la terrasse sommitale :

L’assemblée des copropriétaires décide de faire effectuer pour un montant de 4.000,00 € la démolition des installations non autorisées sur la terrasse sommitale du 8ème étage à savoir :

— l’antenne parabolique ;

— les conduits d’évacuation ;

— la cheminée nouvelle sur la partie sud de la terrasse et d’effectuer la réinstallation de la barrière de sécurité ;

— la cheminée nouvelle sur la partie centre de la terrasse ;

— la cheminée nouvelle sur la partie ouest de la terrasse.

Le syndic attire l’attention de l’assemblée générale sur le fait qu’en cas d’adoption de cette résolution à la majorité, un appel de charges sera réalisé en date du 01/08/2021 pour un montant de 4.000,00 euros appelés selon la clé de répartition 01 CHARGES COMMUNES GENERALES, correspondant aux frais imputables au syndicat selon le texte de la résolution présentée.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 5 copropriétaires totalisant 4.754 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 4 copropriétaires totalisant 3.803 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), [Localité 17] (2476), MARCEAU-COLOMB (108) – [Localité 24] (189),

S’abstiennent : 2 copropriétaires totalisant 400 tantièmes / 8.957 tantièmes, [Localité 18] [Adresse 14] [Localité 15] (172), [Localité 18] [Adresse 14] [Localité 15] (228).

Résolution adoptée ».

— « Résolution n° 18.2 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Demande au copropriétaire la société HOLDING CATALANE de prise en charge de tout problème d’étanchéité de la terrasse sommitale jusqu’au 1er juillet 2026

La société Lutèce Étanchéité est l’entrepreneur qui avait réalisé les étanchéités des terrasses du 7ème étage (dalles sur plot sur feutre bitumineux) et du 8ème étage (feutre bitumineux car terrasse non piétonne).

Cette société est venue sur place sur la terrasse sommitale à la demande d’un membre du conseil syndical.

Elle a constaté que des aménagements avaient été faits tant par la création de cheminées que par la pose de support d’un système d’arrivée/évacuation d’air. En conséquence, elle a fait un rapport mentionnant que sa garantie décennale ne pourra pas être appelée en cas de fuites ou de désordres.

Il est rappelé que ces aménagements n’ont été autorisés ni par le syndic, ni par l’assemblée des copropriétaires.

En conséquence le syndicat des copropriétaires demande à la société Holding Catalane qui a reconnu, à l’AG du 21 octobre 2020, avoir effectué ces travaux sur la terrasse sommitale, de formaliser par écrit un engagement de sa part, et solidairement avec son gérant Monsieur [D], de prendre à sa charge, ou à celle de ses assureurs, tous travaux relatifs aux problèmes d’étanchéité de la terrasse sommitale, et ceci jusqu’au 1er juillet 2026, date correspondant à la fin de la garantie décennale des travaux effectués en 2016 par la copropriété.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 7 copropriétaires totalisant 5.154 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 4 copropriétaires totalisant 3.803 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), IMMENS H 24 (2476), MARCEAU-COLOMB (108) – TAN ALAADIN (189).

Résolution adoptée ».

— « Résolution n° 19 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Décision à prendre quant à une procédure au fond à l’encontre du propriétaire la société HOLDING CATALANE en cas de refus de s’engager sur la prise en charge de problèmes d’étanchéité sur la terrasse sommitale jusqu’au 1er juillet 2026

A défaut de cet engagement (résolution précédente), qui sera opposable à la société Holding Catalane et à son gérant Monsieur [D], remis au syndic d’ici le 1er juillet 2021, l’assemblée des copropriétaires autorise le syndic à initier à compter de cette date, une procédure au fond en justice afin d’obtenir cet engagement, et la remise en état initial.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 7 copropriétaires totalisant 5.154 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 4 copropriétaires totalisant 3.803 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), IMMENS H 24 (2476), MARCEAU-COLOMB (108) – TAN ALAADIN (189).

Résolution adoptée ».

Par actes d’huissiers délivrés le 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a engagé trois actions à l’encontre de la société HOLDING CATALANE, afin de demander au tribunal :

— à titre principal, la condamnation sous astreinte de la société HOLDING CATALANE à remettre en état « les terrasses sommitales du 8ème étage » visée dans la mise en demeure adressée le 4 avril 2023 et à titre subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de 200.000 € au titre des travaux de remise en état des dites terrasses (affaire enregistrée sous le n° RG 23/09208, attribuée à la 8ème chambre – section 3 du tribunal judiciaire de Paris),

— à titre principal, la condamnation de la société HOLDING CATALANE à laisser l’accès à la terrasse du 7ème étage visée dans la mise en demeure adressée le 4 avril 2023 aux fins d’entretien, à remettre en état ladite terrasse, sous astreinte, et, à titre subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de 200.000 € au titre des travaux de remise en état de ladite terrasse (affaire enregistrée sous le n° RG 23/09233, attribuée à la 8ème chambre – section 1 du tribunal judiciaire de Paris),

— à titre principal, la condamnation de la société HOLDING CATALANE à laisser l’accès à la terrasse du 7ème étage visée dans la mise en demeure adressée le 4 avril 2023 aux fins d’entretien, à remettre en état ladite terrasse, sous astreinte, et, à titre subsidiaire, sa condamnation à lui payer la somme de 300.000 € au titre des travaux de remise en état de ladite terrasse (affaire enregistrée sous le n° RG 23/09235, attribuée à la 8ème chambre – section 2 du tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de clôture prononcée le 6 mai 2024 avec renvoi en plaidoirie au 19 mars 2026).

Par ailleurs, la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] est propriétaire du lot n° 102, décrit par l’état descriptif de division comme « un local commercial au premier sous-sol auquel on accède par un escalier débouchant dans le hall d’entrée ».

Aux termes du règlement de copropriété (pièce n° 2 de la société HOLDING CATALANE, page 32), le propriétaire du lot n° 102 supporte « seul les charges d’entretien, de réparation et de remplacement du matériel de conditionnement d’air » dudit lot.

Lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2017, les copropriétaires ont voté la suppression des équipements du circuit concernant le conditionnement du lot n° 102 (résolution n° 4) et autorisé la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] à réaliser, à ses frais et sous certaines conditions, les travaux suivants (résolution n° 5) : « démontage de l’appareillage inutilisé et hors d’état dans le local CTA, installation d’un nouveau réseau de traitement d’air et d’une CTA incluant la pose d’un groupe extérieur dans la partie couverte du bas de la descente de l’escalier à jouissance privative débouchant dans le jardin de la copropriété juste au-dessus de la prise d’air existante ».

Lors de l’assemblée générale du 21 mars 2018, les copropriétaires, informés par la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] de ce qu’elle n’avait pu, pour des raisons techniques, installer le groupe extérieur à l’emplacement validé par l’assemblée générale, ont, dans le cadre d’une résolution n° 23, ratifié le nouvel emplacement. Le procès-verbal de ladite assemblée précise par ailleurs que « cette installation génère des nuisances sonores pour les copropriétaires des syndicats des 24 et 26 AMIRAL [Localité 16]. Une solution technique sera discutée entre la [Localité 23] et les conseils syndicaux des syndicats des 24 et 26 AMIRAL [Localité 16] afin de réduire drastiquement les émergences sonores ».

Lors d’une assemblée générale du 7 mars 2019, l’assemblée a adopté une résolution n° 26 ordonnant la suppression de l’appareil de chauffage et air conditionné installé par la société immobilière du [Adresse 6] dans le jardin, au motif qu’il occasionnait des nuisances sonores.

Par jugement du 20 avril 2021 (RG 18/02559), le tribunal judiciaire de Paris a :

— fait droit à la demande, formée par la société HOLDING CATALANE, d’annulation, dans son entier, de l’assemblée générale du 21 décembre 2017, eu égard à la composition irrégulière du bureau de l’assemblée,

— fait droit, par voie de conséquence, à la demande d’annulation, formée par la société HOLDING CATALANE, de la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 21 mars 2018, en excluant tout abus de droit mais en constatant que cette résolution était fondée sur l’autorisation initialement donnée par la résolution n° 5 de l’assemblée du 21 décembre 2017, annulée,

— déclaré irrecevables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la société HOLDING CATALANE en leur demande de suppression sous astreinte de l’installation de traitement d’air objet de la résolution n° 23, compte tenu de la procédure en cours enregistrée sous le n° RG 19/05439,

— déclaré irrecevable la société HOLDING CATALANE en sa demande de remise en état des parties communes.

Par jugement distinct du 20 avril 2021 (RG 19/05439), le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] de sa demande d’annulation de la résolution n° 26 adoptée par l’assemblée générale du 7 mars 2019,

— fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de condamnation de la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] à retirer l’installation de chauffage et de climatisation des parties communes de l’immeuble, eu égard à la caractérisation des nuisances sonores dénoncées.

Lors de l’assemblée générale du 23 juin 2021, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 21.1 et 21.5 dans ces termes :

— « Résolution n° 21.1 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Autorisation de démontage de l’ancien matériel CTA

Le propriétaire du lot n° 102 redemande à l’assemblée des copropriétaires l’autorisation de démonter le système CTA d’origine de 1970, hors service depuis les années 2008, celle obtenue en décembre 2017 ayant été annulée pour vice de forme de l’assemblée générale. Le vote de la résolution du 21 décembre 217 est joint.

L’assemblée générale décide d’autoriser le propriétaire du lot n° 102 à procéder à la dépose de l’installation.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 7 copropriétaires totalisant 5.154 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 4 copropriétaires totalisant 3.803 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), IMMENS H 24 (2476), MARCEAU-COLOMB (108) – TAN ALAADIN (189).

Résolution adoptée »,

— « Résolution n° 21.5 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Autorisation de travaux d’installation de l’appareil dans le parking

Si l’assemblée des copropriétaires le préfère, le propriétaire du lot 102 est prêt à financer à ses seuls frais le déplacement de l’appareil de réfrigération dans sa configuration actuelle, et le fixer dans la partie commune constituée d’un bloc de béton existant situé, sous l’angle sud-est du jardin entre le skydome et le mur mitoyen du fond de parcelle, accessible par la rampe d’accès du parking au niveau du premier virage. Ce système sera sur patin de caoutchouc, ne causera aucune vibration, et n’étant pas sous l’immeuble n’apportera aucun risque de nuisance d’une quelconque perception par les habitants du bâtiment.

L’installation ne nécessitera aucun percement nouveau car des câbles électriques passent déjà dans cette zone le long du skydome entre le deuxième sous-sol et la surface du jardin pour rejoindre l’ancien local technique, à l’exception de la fixation de l’appareil sur le bloc de béton.

Sont joints à la convocation pour voter cette résolution en toute connaissance :

— le plan de l’emplacement en superposition du skydome et du bloc de béton (2ème sous-sol),

— la photo du bloc de béton où serait placé l’appareil,

— les caractéristiques dimensionnelles de l’appareil,

— le courriel de l’installateur indiquant l’absence de vibration possible,

— les mesures de niveaux sonores relevés par constat huissier du 9 avril 2019.

L’assemblée des copropriétaires donne son accord pour cette installation de réfrigérant déplacé, selon les engagements pris ci-dessus, et charge le syndic d’en vérifier la bonne réalisation.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 5 copropriétaires totalisant 4.754 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 6 copropriétaires totalisant 4.203 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), IMMENS H 24 (2476), [Localité 19] [Localité 15] (172), [Localité 18] [Adresse 14] [Localité 15] (228), MARCEAU-COLOMB (108) – [Localité 24] (189).

Résolution adoptée ».

Par actes d’huissier délivrés le 30 juillet 2021, la société HOLDING CATALANE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 16ème et la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6], devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation des résolutions n° 18.1, 18.2, 19, 21.1 et 21.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2021.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société HOLDING CATALANE demande au tribunal de :

Vu les articles 24, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 11 et 15 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer la société HOLDING CATALANE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

Annuler les résolutions n° 18.1, 18.2, 19, 21.1 et 21.5 de l’assemblée générale du 23 juin 2021,

Rendre commun à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] le jugement à intervenir,

Débouter le syndicat des copropriétaires et la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la société HOLDING CATALANE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société HOLDING CATALANE à lui régler la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, avocat membre de MINERVA AVOCAT, aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] demande au tribunal de :

Débouter la société HOLDING CATALANE de toutes ses demandes fins et conclusions,

Condamner la société HOLDING CATALANE à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 25 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de « rendre commun à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] le jugement à intervenir », cette dernière étant d’ores et déjà partie à l’instance.

1 – Sur les résolutions n° 18.1, 18.2 et 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2021

1-1 Sur la résolution n° 18.1 de l’assemblée générale du 23 juin 2021

La société HOLDING CATALANE soutient que la résolution n° 18.1 est nulle dès lors que :

— elle a été adoptée en violation des dispositions de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1697 puisqu’aucun document permettant l’engagement des travaux litigieux soumis au vote de l’assemblée générale n’a été joint à la convocation, étant au surplus relevé qu’aucune mise en concurrence n’a été réalisée alors que le montant des travaux dépasse le seuil de 3.000 € fixé par la résolution n°15 de l’assemblée générale s’agissant de la mise en concurrence obligatoire,

— elle viole les dispositions des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété et constitue plus généralement un abus de majorité puisque :

* le syndicat des copropriétaires ne peut pas unilatéralement procéder à la dépose d’installation dont il ne s’estime pas propriétaire mais doit saisir la justice, en application de l’article 1222 du code civil,

* cette résolution remet en cause les droits acquis par la société HOLDING CATALANE lors de l’assemblée générale du 26 février 2018, étant estimé que le dévoiement autorisé des canalisations et des cheminées induit nécessairement la création de nouvelles cheminées, comme cela est indiqué dans les documents joints à la convocation de l’assemblée du 26 février 2018.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] oppose que :

— les aménagements réalisés par la société HOLDING CATALANE au niveau de la terrasse du 8ème étage, en contravention avec les autorisations données, ne permettent pas au syndicat de procéder à son entretien,

— or, la somme de 4.000 € s’inscrit dans le cadre du budget de 6.000 € voté par la résolution n° 17 de la même assemblée, que le conseil syndical est autorisé à engager en cas de besoin pour l’entretien de la copropriété, de sorte qu’aucune mise en concurrence n’était nécessaire,

— l’article 1222 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, abandonne l’exigence d’une autorisation judiciaire préalable pour faire procéder à l’exécution d’une obligation, le contrôle du juge n’intervenant qu’a posteriori en cas de refus du débiteur de payer ou en l’absence de contestation de celui-ci,

— la société HOLDING CATALANE ne bénéficie d’aucun droit acquis.

***

Aux termes de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967, « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, Pour la validité de la décision », (…) les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) ».

En l’espèce, la résolution querellée n° 18. 1 est rédigée comme suit :

« Résolution n° 18.1 : Sur la demande de la [Localité 23] DU [Adresse 6] – Décision à prendre concernant la démolition des installations présentes et non autorisées sur la terrasse sommitale :

L’assemblée des copropriétaires décide de faire effectuer pour un montant de 4.000,00 € la démolition des installations non autorisées sur la terrasse sommitale du 8ème étage à savoir :

— l’antenne parabolique ;

— les conduits d’évacuation ;

— la cheminée nouvelle sur la partie sud de la terrasse et d’effectuer la réinstallation de la barrière de sécurité ;

— la cheminée nouvelle sur la partie centre de la terrasse ;

— la cheminée nouvelle sur la partie ouest de la terrasse ».

Le syndicat des copropriétaires ne peut, sans dénaturer la résolution litigieuse, soutenir que celle-ci renvoie au vote de travaux d’entretien, s’agissant de la démolition d’installations situées sur une terrasse sommitale du 8ème étage (antenne, conduits d’évacuation, cheminées).

En outre, la société HOLDING CATALANE fait à juste titre valoir que les travaux litigieux, soumis au vote de l’assemblée générale, ne relèvent par définition pas des « dépenses que le conseil est autorisé à engager en cas de besoin pour l’entretien de la copropriété » traitées par la résolution n° 17 de l’assemblée générale litigieuse.

Aucun devis de travaux, ou autre document contenant les conditions essentielles des travaux de démolition projetés, n’a été joint à la convocation de l’assemblée générale (pièce n° 16 de la société HOLDING CATALANE, liste des pièces jointes en page 2).

Par voie de conséquence, il convient d’annuler la résolution n° 18.1 de l’assemblée générale du 23 juin 2021, pour violation des dispositions de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés au soutien de la demande d’annulation de ladite résolution, étant toutefois au surplus relevé que l’assemblée générale a commis un excès de pouvoir dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de justice, détruire des construction qu’il estime irrégulièrement édifiées sur les parties communes (par ex., Civ. 3ème, 25 mars 2021, n° 20-14.570).

1-2 Sur la résolution 18.2 de l’assemblée générale du 23 juin 2021

La société HOLDING CATALANE soutient que la résolution n° 18.2 est nulle, dès lors qu’elle procède d’un abus de majorité ainsi caractérisé :

— les motivations de cette résolution sont contestables et ne sont étayées par aucune preuve de l’existence d’un quelconque désordre ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut renoncer spontanément à la garantie décennale de la société ayant réalisé l’étanchéité, ladite garantie étant légale ; l’engagement visé par ladite résolution serait par avance réputé non écrit en application de l’article 1792-5 du code civil ;

— cette résolution constitue une violation du règlement de copropriété et du principe de responsabilité civile, puisqu’elle contraint la société HOLDING CATALANE à prendre à sa charge d’hypothétiques dommages pouvant survenir au droit de l’étanchéité de la terrasse sommitale sans démontrer qu’elle aurait commis une faute à l’origine d’un quelconque désordre.

Elle estime en outre que la résolution litigieuse viole les dispositions des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle modifie, sans recueil de l’unanimité des voix, les modalités de jouissance de ses parties privatives et aggrave ses charges.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] estime que la résolution est justifiée dès lors que la société HOLDING CATALANE a installé sans autorisation deux climatiseurs et n’a pas donné suite aux demandes de dépose desdites installations.

***

Pour qu’une contestation puisse être valablement relevée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision. La décision se définit comme étant une « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe » (par ex., Civ. 3ème, 28 avril 1993, n° 91-14.007), une « position définitive consacrée par un vote » (Cour d’appel de [Localité 21], 4ème chambre, 2ème chambre, 29 septembre 2010, n° RG 09/09907).

Le juge peut relever d’office le caractère non décisionnel d’une résolution au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, n° 00-10.406, deuxième moyen).

En l’espèce, le tribunal relève que, si la résolution n° 18.2 de l’assemblée générale du 23 juin 2021 a fait l’objet d’un vote, elle ne revêt aucune efficacité juridique puisqu’elle exprime uniquement un vœu du syndicat des copropriétaires relatif à des désordres et travaux hypothétiques et futurs, qui n’emporte aucune obligation et en particulier aucune aggravation de charges pour la société HOLDING CATALANE : « le syndicat des copropriétaires demande à la société Holding Catalane qui a reconnu, à l’AG du 21 octobre 2020, avoir effectué ces travaux sur la terrasse sommitale, de formaliser par écrit un engagement de sa part, et solidairement avec son gérant Monsieur [D], de prendre à sa charge, ou à celle de ses assureurs, tous travaux relatifs aux problèmes d’étanchéité de la terrasse sommitale, et ceci jusqu’au 1er juillet 2026, date correspondant à la fin de la garantie décennale des travaux effectués en 2016 par la copropriété ».

Il y a donc lieu de déclarer la société HOLDING CATALANE irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 18.2 de l’assemblée générale du 23 juin 2021, ladite résolution ne constituant pas une « décision » au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

1-3 Sur la résolution n° 19

La société HOLDING CATALANE soutient que la résolution n°19 est nulle dès lors que :

— l’autorisation d’agir en justice litigieuse n’est pas précise quant à l’objet de la procédure : i) on ne voit pas sur quel fondement juridique un tribunal pourrait contraindre une personne à contracter avec une autre ; ii) la demande de « remise en état initial » ne précise pas ce qu’il convient de remettre en état ;

— cette résolution remet en cause des droits acquis par la société HOLDING CATALANE car elle porte sur des travaux autorisés par l’assemblée générale et ne vise qu’à lui nuire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] estime que la résolution n° 19 est suffisamment précise en ce qu’elle habilite le syndic à ester en justice à raison des travaux réalisés par la société HOLDING CATALANE intéressant la terrasse, dont la démolition est requise aux termes des résolutions 18.1 et 18.2. Il expose avoir, le 10 juillet 2023, assigné la société HOLDING CATALANE, sur la base de ce mandat, aux fins de remise en état, aux frais de ladite société, « des terrasses sommitales du 8ème étage visées dans la mise en demeure adressée le 4 avril 2023 », ce sous astreinte (instance enregistrée sous le n° de RG 23/09208).

***

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 55 du décret du 17 mars 1965, « le syndic ne peut agir au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Les décisions de l’assemblée sont nulles dans le cas où elle se prononce alors que l’ordre du jour est libellé d’une manière imprécise ou équivoque (ex : Civ. 3ème, 23 octobre 2002, n° 01-03.286).

L’ordre du jour doit être rédigé de façon claire, afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en toute connaissance de cause (ex. : Cour d’appel de [Localité 25], 4ème chambre – section 2, 23 octobre 2017, n° 15/07799).

Il est constant qu’une simple autorisation d’agir en justice ne peut être constitutive d’un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l’action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n’étant pas un motif d’annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036 ; Cour d’appel de [Localité 21], Pôle 4 – Chambre 2, 10 mars 2021, n° RG 17/01389).

Ne peut être a priori abusive une résolution décidant d’engager une procédure à l’encontre d’un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).

En l’espèce, la résolution litigieuse donne mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre de la société HOLDING CATALANE dans les termes suivantes : « A défaut de cet engagement (résolution précédente), qui sera opposable à la société Holding Catalane et à son gérant Monsieur [D], remis au syndic d’ici le 1er juillet 2021, l’assemblée des copropriétaires autorise le syndic à initier à compter de cette date, une procédure au fond en justice afin d’obtenir cet engagement, et la remise en état initial ».

Le tribunal, saisi de la question de la précision de cette résolution, n’est pas compétent, dans le cadre de la présente instance, pour apprécier la validité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, sur la base de ce mandat, suivant acte d’huissier délivré le 10 juillet 2023, l’instance étant enregistrée sous le n° de RG 23/09208 (cf. : exposé du litige du présent jugement)

Il n’appartient pas davantage au tribunal d’apprécier, dans le cadre de la présente instance, le bien-fondé des demandes visées par ce mandat. En l’état des éléments versés aux débats et dès lors que le tribunal n’est pas saisi, dans le cadre de la présente instance, d’une demande de remise en état en raison de la réalisation de travaux qui n’auraient pas été autorisés, il n’est pas établi que la résolution n° 19 aurait été prise dans l’intention de nuire à la société HOLDING CATALANE.

Telle qu’elle est libellée, la résolution n° 19 permet aux copropriétaires de connaître l’objet du mandat donné au syndic, soumis à leur vote : obtenir en justice « l’engagement » de la société HOLDING CATALANE de « prendre à sa charge, ou à celle de ses assureurs, tous travaux relatifs aux problèmes d’étanchéité de la terrasse sommitale, et ceci jusqu’au 1er juillet 2026 » ainsi que « la remise en état initiale » de la terrasse « sommitale », de sorte qu’elle est suffisamment claire quant à son objet et que les copropriétaires ont pu se prononcer sur celle-ci en pleine connaissance de cause.

Il convient donc de débouter la société HOLDING CATALANE de sa demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 juin 2021.

2 – Sur les résolutions n° 21.1 et 21.5 de l’assemblée générale du 23 juin 2021

2-1 Sur la résolution n° 21.1

La société HOLDING CATALANE soutient que :

— alors que la suppression de l’ancien système de climatisation constitue des travaux affectant les parties communes et doit donc être soumise au vote de l’assemblée générale selon la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, la résolution critiquée a été soumise au vote de l’assemblée à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965,

— il n’a été joint à la convocation aucun document permettant de connaitre l’implantation précise des installations qui devaient être supprimées, en violation des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

***

La majorité légalement prévue par les articles 24, 25 et 26 doit être respectée pour que la décision soit considérée comme régulièrement adoptée.

Toutefois, l’indication sur l’ordre du jour de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation. Ainsi, l’indication d’une majorité erronée dans l’ordre du jour n’entraînera pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée.

Si la majorité requise par la loi a été obtenue lors du vote, il est indifférent que le procès-verbal mentionne une majorité erronée (ex. : Civ. 3ème, 5 juillet 2011, n° 10-20.743).

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, « lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ». Cette communication, au stade de la convocation à l’assemblée, est exigée pour la validité de la décision (par ex., Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 19.19.445)

En l’espèce, il est constant que :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2023 (pièce n° 17 de la société HOLDING CATALANE) mentionne un vote à la majorité de l’article « 24 » prévu par la loi du 10 juillet 1965,

— les travaux litigieux (« démonter le système CTA d’origine de 1970, hors service depuis les années 2008 ») relèvent d’un vote à la majorité de l’article 25 b) prévue par la loi du 10 juillet 1965, lesdits travaux affectant les parties communes.

Néanmoins, le tribunal relève que le procès-verbal précité mentionne, en page 2, la présence de « 10 copropriétaires sur 21 présents ou représentés, soit 8.286 tantièmes sur le total de 10.000 tantièmes que comporte le syndicat ». Or, la résolution litigieuse a été adoptée dans ces termes :

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 7 copropriétaires totalisant 5.154 tantièmes / 8.557 tantièmes,

Votent contre : 4 copropriétaires totalisant 3.803 tantièmes / 8.557 tantièmes, HOLDING CATALANE (1030), IMMENS H 24 (2476), MARCEAU-COLOMB (108) – [Localité 24] (189).

La résolution critiquée a donc été adoptée avec 5.154 voix, soit à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ladite majorité étant atteinte à 5.001 voix.

Par ailleurs, il ne peut être raisonnablement soutenu que la résolution n° 21.1 de l’assemblée générale du 23 juin 2021 aurait été prise en violation des dispositions de l’article 10 alinéa 3 du décret du 10 mars 1967 en ce qu’elle ne préciserait pas l’emplacement des installations qui devaient être supprimées, dès lors que :

— la résolution critiquée est une demande de ratification de travaux d’ores et déjà effectués en application de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 21 décembre 2017, résolution annulée en conséquence de l’annulation de l’assemblée précitée de 2017 dans son entier, pour une irrégularité formelle, par jugement du 20 avril 2021 (pièce n° 6 de la société HOLDING CATALANE,

— la résolution critiquée renvoie à la précédente autorisation annulée, qui est jointe à la convocation de l’assemblée générale du 23 juin 2021 (pièce n° 16 de la société HOLDING CATALANE), résolution qui précisait que la suppression concernait les « équipements actuels du circuit concernant le conditionnement du lot n° 102 », qu’il « ne s’agit que du circuit du liquide de chauffage ; les gaines d’air, apportant l’air chaud l’hiver, l’air froid l’été et le renouvellement d’air, et les gaines d’évacuation et la cheminée au fond du jardin qui font partie de la copropriété restent à la copropriété », et que « les bouches de soufflages à l’extrémité de ces gaines seront démontées pour en remettre des propres à la charges de la [Localité 23] ».

Il convient donc de débouter la société HOLDING CATALANE de sa demande d’annulation de la résolution n° 21.1 de l’assemblée générale du 23 juin 2021.

2-2 Sur la résolution n° 21.5

La société HOLDING CATALANE soutient que les travaux objet de la résolution critiquée ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, dès lors que le bloc de climatisation qui doit être installé sur la rampe constituera une gêne incontestable pour le passage des véhicules, en violation de l’article du règlement de copropriété intitulé « usage des parties communes », lequel dispose qu’aucun des copropriétaires ne peut encombrer les parties communes, et plus spécifiquement les entrées et les couloirs, ce qui inclut nécessairement la rampe d’accès au sous-sol.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] et la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] exposent que :

— les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale du 23 juin 2021 justifient que le bloc de béton préexistant sur lequel doit être posé la climatisation ne se trouve pas sur la rampe utilisée pour les véhicules, ledit bloc étant, d’une part, placé en hauteur dans un angle constituant un espace vide à côté de la rampe et, d’autre part, de dimensions plus grandes que celles de la climatisation,

— les travaux ont été réalisés le 24 décembre 2021 et n’ont donné lieu à aucune plainte d’aucun copropriétaire.

***

En droit, sortent du champ d’application de l’article 25 les travaux contraires à la destination de l’immeuble. Ces travaux ne peuvent alors être autorisés qu’à l’unanimité (en ce sens, Cour d’appel de [Localité 25], 4ème chambre, 2ème section, 25 septembre 2019, n° 17/05416).

En l’espèce, la société HOLDING CATALANE ne démontre pas que les travaux objet de la résolution critiqués portent atteinte à la destination de l’immeuble, dès lors qu’elle ne soutient sa demande qu’au motif d’une violation, par lesdits travaux, de la clause du règlement de copropriété édictant, au sein du paragraphe dédié à « l’usage des parties communes », l’interdiction pour les copropriétaires ou occupants de l’immeuble « d’encombrer les entrées, les vestibules, les paliers, les escaliers, ni laisser y séjourner quoi que ce soit » (règlement de copropriété, page 27, pièce n° 2 de la société HOLDING CATALANE), alors que :

— la résolution critiquée est claire quant à l’emplacement de l’appareil de réfrigération à « fixer » non pas sur la rampe d’accès du parking, mais « dans la partie commune constituée d’un bloc de béton existant situé, sous l’angle sud-est du jardin entre le skydome et le mur mitoyen du fond de parcelle, accessible par la rampe d’accès du parking au niveau du premier virage »,

— les documents techniques joints à la convocation (notamment « le plan de l’emplacement en superposition du skydome et du bloc de béton (2ème sous-sol), la photo du bloc de béton où serait placé l’appareil, les caractéristiques dimensionnelles de l’appareil ») confirment que l’installation de l’appareil de réfrigération sur un bloc préexistant, en hauteur, n’est susceptible de générer aucun encombrement ni gêne pour le passage des véhicules, de sorte qu’aucune atteinte aux dispositions précitées du règlement de copropriété ne résulte des travaux autorisés aux termes de la résolution n° 21.5.

La société HOLDING CATALANE sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 21.5 de l’assemblée générale du 23 juin 2021.

3 – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et dès lors que le syndicat des copropriétaires et la société HOLDING CATALANE succombent chacun partiellement à l’instance, il convient de condamner :

— le syndicat des copropriétaires à supporter la moitié chacun de la charge des dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL CABINET ELBAZ, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— la société HOLDING CATALANE à supporter la moitié de la charge des dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, avocat membre de MINERVA AVOCAT, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à condamner la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6], partie non succombante, aux dépens. Par voie de conséquence, la société HOLDING CATALANE sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société HOLDING CATALANE la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HOLDING CATALANE sera condamnée à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1.000,00 € au syndicat des copropriétaires,

— la somme de 2.000,00 € à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6].

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare la société HOLDING CATALANE irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 18.2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] tenue le 23 juin 2021, ladite résolution ne constituant pas une « décision » au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Annule la résolution n° 18.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] en date du 23 juin 2021,

Déboute la société HOLDING CATALANE de ses demandes d’annulation des résolutions n° 19, 21.1 et 21.5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] en date du 23 juin 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] à supporter la moitié de la charge des dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL CABINET ELBAZ, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société HOLDING CATALANE à supporter la moitié de la charge des dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, avocat membre de MINERVA AVOCAT, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la société HOLDING CATALANE de ses demandes formées à l’encontre de la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à payer à la société HOLDING CATALANE la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société HOLDING CATALANE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 2] la somme de 1.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société HOLDING CATALANE à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 6] la somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 21] le 27 Novembre 2025

La Greffière Le Président