TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJ3

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU 31 JANVIER 2025

PROROGÉE EN DATE DU 06 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 06 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJ3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 11 juin 2024, ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement sis [Adresse 2] ;

— en conséquence,

prononce la résiliation du bail d’emplacement de parking numéro 9015 sis [Adresse 1] au premier sous-sol,ordonne l’expulsion de de Monsieur [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de l’appartement qu’il occupe au [Adresse 2] et de l’emplacement de parking numéro 9015 sis [Adresse 1],

— dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Monsieur [F] [U] à payer la somme provisionnelle de 9.754,80 euros (logement) et 1.623,33 euros (parking) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance de mai 2024 incluse ;

— condamne Monsieur [F] [U] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers contractuels augmentés des provisions pour charges et ce jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire;

— condamne Monsieur [F] [U] au versement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, ELOGIE-SIEMP, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 6.440,41 euros au titre des loyers impayés au 15 novembre 2024 portant sur l’appartement, et à la somme de 2.193,33 euros au titre des loyers impayés au 15 novembre 2024 portant sur l’emplacement de stationnement.

Monsieur [F] [U] a insisté sur sa bonne foi. Il a souligné qu’il avait récemment effectué deux versements de 1.326,37 euros au titre des loyers de l’appartement ainsi que deux versements de 114 euros au titre des loyers portant sur l’emplacement de stationnement. Il a indiqué que compte tenu de leur caractère récent, ces versements n’avaient pas encore été pris en compte par le bailleur. Compte tenu de la reprise des versements, Monsieur [F] [U] a demandé au juge des contentieux de la protection de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Il a proposé pour finir de s’acquitter du solde de sa dette par des versements de 140 euros en sus du loyer courant concernant l’appartement et de 60 euros en sus du loyer courant concernant l’emplacement de stationnement.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue le 21 novembre 2024, le conseil d’ELOGIE-SIEMP a indiqué que Monsieur [F] avait effectué les paiements auxquels il avait fait référence lors de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24,

Vu le contrat de bail en date du 4 août 2010 à effet du même jour portant sur le logement situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2],

Vu l’avenant du 23 novembre 2022,

Vu la saisine de la CCAPEX en date du 21 mars 2024,

Vu le commandement de payer en date du 20 mars 2024 portant sur une somme de 5.777,76 euros,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 4] le 12 juin 2024,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I Sur les demandes relatives au logement :

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 5.777,76 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail a été conclu le 4 août 2010 et s’est renouvelé pour la dernière fois le 4 août 2022. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 20 mars 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

Cependant, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Monsieur [F] [U] est en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré. Il a par ailleurs repris le paiement du loyer courant.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [U] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et le locataire tenu de libérer les lieux sous peine d’expulsion. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [F] [U] reste redevable de la somme de 3.787,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 novembre 2024 portant sur l’appartement, après deduction des deux versements de 1.326,37 euros effectués le 12 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [F] [U] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

II Sur les demandes relatives à l’emplacement de stationnement :

La société ELOGIE-SIEMP se prévaut d’un bail à effet du 30 novembre 2018 portant sur un emplacement de parking numéro 9015 au 1er sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2], dont l’existence n’est pas contestée.

La demande de prononcé de la résiliation de ce bail excède les pouvoirs du juge des référés. La société ELOGIE-SIEMP sera donc renvoyée à mieux se pourvoir sur ce point, ainsi que sur les demandes subséquentes portant sur l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au vu des pièces produites, notamment le décompte, il apparaît que Monsieur [F] [U] reste redevable de la somme de 1.965,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 novembre 2024 portant sur l’emplacement de stationnement, après déduction des deux versements de 114 euros effectués le 12 novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [F] [U] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux années.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] fait état de sa situation financière difficile et de sa volonté de s’acquitter néanmoins du paiement de la dette.

Les versements proposés sont de nature à lui permettre de désintéresser le demandeur dans le délai maximal prévu par la loi.

Il convient par conséquent de faire droit à cette demande de délais selon les modalités prévues au dispositif.

III Sur les demandes annexes :

Monsieur [F] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 4 août 2010 modifié par avenant du 23 novembre 2022 portant sur le logement situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], est acquise par ELOGIE-SIEMP depuis le 20 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] à payer à titre provisionnel à ELOGIE-SIEMP la somme de 3.787,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 novembre 2024, portant sur le logement, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail portant sur le logement situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et AUTORISONS Monsieur [F] [U] à se libérer de la dette en 27 versements mensuels consécutifs de 140 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 28ème versement soldant la dette ;

DISONS que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le 28ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELONS au locataire que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail portant sur le logement situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], et permettant à ELOGIE-SIEMP de poursuivre l’expulsion de Monsieur [F] [U] et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et selon les modalités prévues par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans l’hypothèse de la résiliation du bail, Monsieur [F] [U] sera condamné au paiement à ELOGIE-SIEMP d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOYONS ELOGIE-SIEMP à mieux se pourvoir concernant sa demande tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail à effet du 30 novembre 2018 portant sur l’emplacement de parking numéro 9015 au 1er sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2], ainsi que des demandes subséquentes portant sur l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] à payer à ELOGIE-SIEMP la somme de 1.965,33 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2024 concernant l’emplacement de parking numéro 9015 au 1er sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2], augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [U] des délais de paiement et l’autorisons à se libérer de la dette en 23 échéances mensuelles d’un montant de 60 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière échéance représentant le reliquat de la dette ;

DISONS que ces mensualités seront versées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité un mois après son échéance, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir s’agissant de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.

LE GREFFIER LE JUGE