RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00107 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYSD

MINUTE N° : 26/00329

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PRORORGE

AU 07 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LE MONT D’EAUBONNE SYNDIC CABINET [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [D] [X] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-France GUENET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 mars 2019, à effet au 30 mars 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a consenti à Madame [L] [C] épouse [G] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, 2ème gauche) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 680 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 120 €.

Par acte séparé du 27 mars 2019, Monsieur [A] [Y] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [L] [C] épouse [G] au titre du bail d’habitation, pour une durée de 6 ans à compter du 30 mars 2019.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 29 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 494,91 € en principal, arrêtée au 16 mars 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 25 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 012,64 € en principal, arrêtée au 26 septembre 2023.

Le commandement de payer du 25 septembre 2023 a été dénoncé à la caution par exploit du 29 septembre 2023.

Par exploits signifiés à étude les 16 et 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS [H], a fait assigner Madame [L] [D] [X] épouse [G] et Monsieur [A] [Y] à l’audience du 19 mai 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 16 104,43 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier inclus ;

— de dire que ladite condamnation en paiement est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 sur la somme de 2 012,64 € et de l’assignation pour le surplus ;

— la capitalisation des intérêts par année à compter de l’assignation ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ;

— en tout état de cause, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, 2ème [Adresse 4]) à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement ;

— la condamnation in solidum de la locataire et de la caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation in solidum de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 1 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la condamnation de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer pour 132,22 € et de sa notification à la CCAPEX, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce.

L’affaire a été renvoyée pour mise en état des parties puis a fait l’objet d’une ordonnance de caducité à l’audience du 8 septembre 2025. Sur requête du demandeur du 24 septembre 2025, il a été ordonné le relevé de caducité et les parties ont été rappelées à l’audience du 12 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été plaidée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, soutient les demandes de ses écritures signifiées le 4 décembre 2025 à Madame [L] [X] épouse [G] et visées à la barre, aux termes desquelles il maintient ses demandes, sauf à actualiser les demandes suivantes :

— s’agissant de la dette locative, il sollicite la condamnation de Madame [L] [X] épouse [G] en paiement de la somme de 24 900,81 €, arrêtée au 7 novembre 2025, terme de novembre inclus ; et sur 17 842,65 €, la condamnation in solidum en paiement de Monsieur [A] [Y] ;

— s’agissant de la demande au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, il sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de 2 500 €.

Oralement, le conseil du syndicat des copropriétaires indique n’avoir aucune instruction sur la demande de délais formulée par la caution.

En défense, Monsieur [A] [Y], représenté par son conseil, soutient les demandes de ses écritures visées à la barre, aux termes desquelles il sollicite du juge de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes à son encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires sur le fond, en ce compris sur sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer la nullité de l’acte de cautionnement du 27 mars 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation, lui octroyer des délais de paiement de la dette sur 2 ans.

Madame [L] [D] [X] épouse [G], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de chaque partie comparante, il est expressément renvoyé auurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation à Madame [L] [X] épouse [G] le 22 janvier 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 23 janvier 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 19 mai 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de Madame [L] [X] épouse [G] :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 7 novembre 2025, terme de novembre inclus, et les conclusions signifiées en vue de l’audience de plaidoiries, visant une dette de loyers actualisée.

Il est déduit du décompte locatif les frais de rejet de prélèvement, dont il n’est pas justifié, ainsi que les frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif proprement dit.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et Madame [L] [C] épouse [G] sera condamnée au paiement de la somme de 24 027,04 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 7 novembre 2025, terme de novembre inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [L] [C] épouse [G] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 7 novembre 2025, terme de novembre inclus, porteront intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 1 482,11 €, et de la présente décision pour le surplus.

Vu l’article 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts échus, à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 25 septembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 012,64 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 novembre 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [L] [C] épouse [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2023. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, assortir sa décision d’une astreinte pour en assurer l’exécution.

Dans le cas d’espèce, le recours à la force publique dont dispose le bailleur est suffisamment comminatoire pour assurer l’exécution de la décision d’expulsion, de sorte qu’une astreinte n’est pas nécessaire et que cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 1240 du code civil ;

Madame [L] [C] épouse [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2023, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 novembre 2023 au 7 novembre 2025, terme de novembre inclus.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Conformément à l’article 2015 du code civil, le cautionnement ne se présume point et doit résulter d’un engagement exprès de la caution. En outre, son étendue ne saurait excéder les limites dans lesquelles il a été contracté.

En matière de bail d’habitation, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige comme en vigueur à la signature de l’acte de caution le 27 mars 2019, précise :

« […] Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

[…] Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut la résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

La liste des organismes pouvant se porter caution, en application de l’article 22-1 susvisé, est fixée par l’article 1 du décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009, lequel prévoit qu’il s’agit :

— des fonds de solidarité pour le logement prévus aux articles 6 et 7 de la loi du 31 mai 1990 ;

— des organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction prévue à l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation agréés ;

— des associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;

— de tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

Conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 22-1, susvisé, sont d’ordre public. Il est de surcroît de jurisprudence constante que l’ensemble des formalités prescrites par cet article sont toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Dans le cas d’espèce, il est constant que le bailleur est le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, lequel a la personnalité morale. Il n’est par ailleurs pas établi par les éléments du dossier que Madame [L] [X] épouse [G], preneuse principale au bail, était lors de la conclusion du contrat une étudiante ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Dans ces conditions le cautionnement ne pouvait être demandé qu’à l’un des organismes fixés par le décret du 28 décembre 2009, et non à une personne physique comme l’est Monsieur [A] [Y].

L’acte de cautionnement du 27 mars 2019 signé par Monsieur [A] [Y] sera donc déclaré nul et les demandes de condamnation solidaire en paiement à son encontre seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Vu l’article 1231-6 du code civil, il appartient au créancier qui sollicite le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive de démontrer qu’il subit un préjudice qui ne peut être compensé par le seul octroi d’intérêts de retard.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas qu’il subit, en qualité de bailleur, un préjudice distinct du seul retard de paiement par Madame [L] [X] épouse [G]. En outre, s’agissant de Monsieur [A] [Y], le présent jugement établit qu’il n’a commis aucun abus en refusant de s’exécuter.

Dans ces conditions la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [L] [C] épouse [G] y sera intégralement condamnée. Ils comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 pour 132,22 € et de sa notification à la CCAPEX, les frais de signification de l’assignation, et les frais de signification du présent jugement, ainsi que, le cas échéant, l’émolument proportionnel de l’article A. 444-32 du code de commerce.

Le coût du commandement de payer du 29 mars 2023 sera laissé à la charge du demandeur, la délivrance de deux commandements n’étant pas strictement nécessaire à l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais de représentation en justice exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’est pas équitable de laisser au bailleur la charge des frais qu’il a avancés pour sa représentation en justice, de sorte que Madame [L] [C] épouse [G] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 1 000 €.

Il n’est également pas équitable de laisser à Monsieur [A] [Y] la charge des frais qu’il a avancés pour sa représentation en justice, de sorte que le syndicat des copropriétaires, partie perdante dans ses prétentions le liant à Monsieur [A] [Y], sera condamné à lui payer une somme équitablement fixée à 1 000 €.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en acquisition de la clause résolutoire au bail ;

CONDAMNE Madame [L] [C] épouse [G] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [H], la somme de 24 027,04 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 7 novembre 2025, terme de novembre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 1 482,11 €, et de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus par année, à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 27 novembre 2023 ;

DIT en conséquence qu’à défaut par Madame [L] [C] épouse [G] d’avoir libéré volontairement les lieux situés [Adresse 1] (rez-de-chaussée, 2ème gauche) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [L] [C] épouse [G] à payer en deniers ou quittances au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [H], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 27 novembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de 24 027,04 € au titre de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 novembre 2023 au 7 novembre 2025, terme de novembre inclus ;

CONSTATE la nullité de l’engagement de caution de Monsieur [A] [Y] du 27 mars 2019 ;

REJETTE les demandes de condamnation en paiement formées à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [H], de sa demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [L] [C] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 pour 132,22 € et de sa notification à la CCAPEX, les frais de signification de l’assignation, et les frais de signification du présent jugement, ainsi que, le cas échéant, l’émolument proportionnel de l’article A. 444-32 du code de commerce ;

CONDAMNE Madame [L] [C] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [H], la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [H], à payer à Monsieur [A] [Y] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [A] [Y] en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION