TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09935 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDW

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. QUARANTA-GRECK GESTION DE PATRIMOINE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître SAGET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R197

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09935 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2024, à effet au 11 janvier 2024, la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier a donné à bail à Monsieur [F] [B] un studio à usage d’habitation meublé n°69 situé [Adresse 3], pour une durée d’un an, pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 150 euros de complément de loyer et 40 euros de charges forfaitaires, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie de 2100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [F] [B] ;en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] de l’appartement qu’il occupe au rez-de-chaussée dans l’immeuble sis [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la présente assignation et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au double du montant du loyer mensuel en principal, charges et taxes en sus ;condamner Monsieur [F] [B] à verser à la société Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier la somme de 30 888 euros à titre de remboursement des sous-loyers perçus, sauf à parfaire ;condamner Monsieur [F] [B] à verser à la société Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [F] [B] aux entiers dépens ;rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle les deux parties ont été représentées par leur conseil, et renvoyée à l’audience du 20 juin 2025 à la demande du défendeur. Elle a été retenue à cette dernière audience.

La SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites précédemment signifiées au défendeur.

Aux termes de ses écritures, elle demande de :

condamner Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 7 784,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de restitution des locaux ;condamner Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 30 888 euros à titre de remboursement des sous-loyers perçus, sauf à parfaire ;condamner Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [F] [B] aux dépens ;rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1730 et 1731 du code civil, qu’à la date de restitution des lieux le 31 octobre 2024, Monsieur [F] [B] était redevable d’un arriéré locatif de 7784,91 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et comprenant 3816,71 euros de loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024, incluant la date d’ordures ménagères 2024 de 107,71 euros, 1582,77 euros au titre d’une facture consommation d’électricité réglée directement par le bailleur, 2013 euros au titre des travaux de remise en état selon un devis du 14 novembre 2024, 129,99 euros correspondant au coût de remplacement d’une bouilloire non restituée et 170,64 euros au titre du rachat de matériel qui n’avait pas été restitué lors de la restitution des locaux.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 30 888 euros, elle expose, sur le fondement des articles 546, 547 et 1231-1 du code civil, que Monsieur [F] [B] a pris à bail les lieux dans le seul but de procéder à des sous-locations illicites, qu’il a de fait perçu des sous-loyers depuis le début de la prise d’effet du bail jusqu’à la restitution des lieux le 31 octobre 2024, et qu’il avait fixé le prix de la nuit entre 150 et 422 euros, soit 286 euros par nuit en moyenne. Elle ajoute qu’au regard des 54 commentaires laissés sur la plateforme Airbnb et de l’annonce, et du fait que les séjours ont duré au minimum deux nuits, l’appartement a été loué a minima 108 nuits, ce qui correspond à des fruits civils perçus de 30 888 euros (soit 286 euros x 108 nuits).

Monsieur [F] [B] n’a pas été représenté et n’a pas comparu à l’audience du 20 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de la somme de 7 784,91 euros

La demande de paiement de la somme totale de 7 784,91 euros comprenant diverses sommes, et non seulement un arriéré de loyers stricto sensu, il convient d’examiner l’espèce chacune des sommes sollicitées.

Sur la somme de 3816,71 euros à titre de l’arriéré de loyers et de la taxe d’ordures ménagères

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bail prévoit en l’espèce un loyer de 900 euros outre 150 euros de complément de loyer et 40 euros de charges forfaitaires.

Selon le décompte produit, Monsieur [F] [B] présentait un retard de loyers stricto sensu au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, de 3709 euros. Il sera donc condamné à verser cette somme.

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères de 107,71 euros appelée le 1er octobre 2024 au prorata de l’année, celle-ci est incluse dans les charges forfaitaires qui ne peuvent, par définition, faire l’objet d’une régularisation. Par conséquent, il n’y a pas lieu de retenir cette somme à la charge de Monsieur [F] [B].

Sur la somme de 1582,77 euros au titre de la facture d’électricité

La SAS Quaranta-Greck produit une facture à son nom à elle du 25 février 2024 d’un montant de 497,543 euros TTC, une facture du 25 avril 2024 de 442,56 euros TTC, une facture de 266,26 euros TTC du 25 juin 2024, une facture de 109,25 euros TTC du 25 août 2024, et une facture du 25 octobre 2024 de 267,17 euros TTC. L’ensemble de ces factures est relatif à la consommation d’électricité dans la loge, ce qui correspond à des charges. Or, comme indiqué précédemment, les charges ayant été prévues de manière forfaitaire dans le contrat de bail, le bailleur ne peut solliciter de régularisation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [F] [B] au paiement de cette somme.

Sur la demande des sommes de 2013 euros au titre des travaux de remise en état, de 129,99 euros au titre d’une bouilloire, et de 170,64 au titre de rachat de matériel

Selon l’article Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque d’état des lieux de sortie est conformé à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe une liste de réparations ayant le caractère locatif.

Selon l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, le bail ne comprend aucun inventaire des biens. L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’une bouilloire, de marque Smeg, dont le fonctionnement n’a pas été vérifié. Si elle n’est pas mentionnée dans l’état des lieux de sortie, et l’absence de vérification de son état de fonctionnement à l’entrée ne permet pas de s’assurer qu’elle était fonctionnelle. Dans ces conditions, la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier n’apporte pas la preuve de son préjudice à ce titre. S’agissant des autres meubles relatifs à la facture de 170,64 euros du 18 novembre 2024 pour le rachat d’un drap-housse, d’une raclette, d’un couvercle de poêle, de sous-plats en liège, de verres, d’une tasse, d’un couteau et d’une alèse, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir qu’il manque deux tasses et un dessous de plat en liège, ce qui correspond aux sommes respectives d’un euro et de 3,96 euros. Les autres objets mentionnés sur la facture ne sont en revanche pas justifiés.

En ce qui concerne la somme de 2013 euros réclamée par le bailleur telle qu’indiquée dans un devis du 14 novembre 2024, et répartie en plusieurs postes de réparations, à la lecture de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie, les deux ayant été dressés de manière contradictoire, les murs de salon et de la salle de bain ne présentaient que des dégradations d’usages, qui ne correspondent par conséquent pas à des dégradations locatives. En revanche, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le joint en silicone de la douche était moisi à la sortie, alors qu’il était propre à l’entrée, et que le flexible de la douche fuyait à la sortie alors qu’il était en bon état à l’entré, ce qui caractérise des dégradations locatives et doit ainsi conduire à retenir la somme de 80 euros mentionnée sur le devis. Les autres sommes mentionnées sur le devis (création d’une crédence le long du lit, déplacement applique tête de lit, fourniture et pose de tablette de lit et installation du chantier et majoration de stationnement [Localité 5]) ne correspondent aucunement à des réparations locatives de sorte qu’elles ne sauraient être retenues à la charge du locataire.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [F] [B] sera condamné à verser à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine immobilier la somme de 3793,96 euros (soit 3709 euros + 80 euros + 1 euro + 3,96 euros ).

Sur la demande de paiement de la somme de 30 888 euros

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils d’un bien appartiennent au propriétaire par accession. Le détournement fautif des fruits civils produit par une sous-location sans accord du bailleur cause nécessairement préjudice à celui-ci.

Il ressort de l’article 546 et 547 du code civil que l’appropriation par un tiers de fruits civils qui reviennent à un propriétaire est fautive et lui cause préjudice, indépendamment des loyers que le locataire doit au propriétaire. Ainsi sur le seul fondement de la théorie de l’accession, le locataire qui sous loue illicitement est redevable des sous-loyers, comme fruits civils au bailleur.

En l’espèce, le bailleur n’a donné aucune autorisation au locataire pour sous-louer le logement.

Il résulte d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 23 avril 2024 que le logement objet du bail se trouvait mis en location sur le site Airbnb à cette date, que l’annonce indiquait que 11 commentaires avaient été laissés par des voyageurs dont 7 relatifs à des séjours de plusieurs nuits, l’un précisant être resté 4 nuits, à compter du mois de février 2024, que l’hôte avait deux mois d’expérience, et que le prix des nuits allait de 150 à 184 euros en fonction de la durée de réservation. Par ailleurs, les photographies montraient un logement totalement dénué d’affaires personnelles de la part du locataire ainsi qu’un accès au bien par une boîte à clés sécurisée.

Selon une capture d’écran du site Airbnb réalisée le 26 juillet 2024, le logement se trouvait toujours accessible sur le site internet, 44 commentaires avaient été laissés, dont 9 pour plusieurs nuits à compter du mois de mai 2024. Une seconde capture d’écran du site Airbnb réalisée le 5 septembre 2024 produite aux débats permet d’établir que le logement se trouvait toujours accessible à la réservation sur le site internet à cette date, au prix de 150 euros par nuit, que 54 commentaires avaient été laissés, que l’annonce avait fait l’objet de 169 évaluations, et que l’hôte était désigné sous la qualification de « superhôte ».

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments, concordants entre eux, en particulier du nombre important de commentaires et d’évaluations, de l’absence d’affaires personnelles dans les lieux, et de la présence d’une boîte à clés, que Monsieur [F] [B], a sans l’autorisation du bailleur et dès le début du bail et pendant toute la durée de celui-ci, mis en location de manière habituelle son logement sur le site Airbnb, et sans y résider lui-même, au prix de 150 euros par nuit.

Au regard du nombre particulièrement important de commentaires, plusieurs ayant été laissés pour plusieurs nuits passés dans les lieux, ainsi que du grand nombre d’évaluations pour la période considérée, le bailleur apporte suffisamment la preuve en l’espèce que Monsieur [F] [B] a sous-loué le bien pendant 108 nuits, au prix de 150 euros par nuit.

Les fruits issus de cette sous-location non autorisée s’élèvent ainsi à la somme totale de 16 200 euros.

En conséquence, Monsieur [F] [B] sera condamné à verser la somme de 16 200 euros à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] succombe. Il sera donc condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [F] [B] à verser à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Condamne Monsieur [F] [B] à verser à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier verser la somme de 3793,96 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, arrêtée à la date de restitution des locaux ;

Condamne Monsieur [F] [B] à verser à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier la somme de 16 200 euros à titre de remboursement des sous-loyers perçus ;

Condamne Monsieur [F] [B] à verser à la SAS Quaranta-Greck Gestion de Patrimoine Immobilier la somme de de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [F] [B] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge