TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [V] [T]

Madame [O] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra SOUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05434 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ALT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropiétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la société OLT Gestion Immobilière, SARL dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0627

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [V] [T]

demeurant [Adresse 1]

et encore [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [J]

demeurant [Adresse 1]

et encore [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05434 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ALT

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [T] et Mme [O] [J] sont propriétaires indivis des lots n°188 et 224 au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à PARIS (75010), représenté par son syndic en exercice, la société OLT Gestion Immobilière, a fait assigner M. [F] [T] et Mme [O] [J] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

3922,53 euros au titre des appels de charges impayées arrêtées au 18 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, 468 euros au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, 1 500 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. – la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, actualise sa demande principal à la somme de 1874,63 euros au titre des charges impayées au 17 mars 2025, 1er appel 2025 compris et maintient ses autres demandes.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [F] [T] et Mme [O] [J], bien que régulièrement assignés selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [F] [T] et de Mme [O] [J] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°188 et 224,le relevé de compte propriétaire arrêté au 17 mars 2025, portant sur la période allant du 26 août 2019 au 1er janvier 2025,les appels de fonds et cotisations travaux du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025, les répartitions annuelles de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 12/10/2020, 25/06/2021, 23/06/2022, 13/06/2023, 02/07/2024, les certificats de non-recours contre ces assemblées , le règlement de copropriété,le contrat de syndic.

Le compte propriétaire de M. [F] [T] et de Mme [O] [J] arrêté au 17 mars 2025 présente un solde débiteur de 2 342,43 euros dont 624 euros de frais à déduire, soit un solde débiteur au titre des charges et travaux impayés entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2025 appel du 1er trimestre 2025 , de 1 718,43 euros.

Cette créance est justifiée par les pièces versées au débat, notamment par les procès-verbaux des assemblées générales susvisées ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, adopté les budgets prévisionnels de charges des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et voté le ravalement du pignon gauche du bâtiment J.

Le règlement de copropriété produit par le requérant prévoit que les copropriétaires en indivision sont tenus solidairement des dettes.

Par conséquent, M. [F] [T] et Mme [O] [J], copropriétaires indivis, seront solidairement condamnés, au paiement de la somme de 1 718,43 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 17 mars 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements intervenus depuis la mise en demeure du 13 février 2023 et de la délivrance de l’assignation qui en ont partiellement désintéressé les causes.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires limite sa demande au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de 468 euros, étant précisé qu’il ressort de l’examen du décompte arrêté au 17 mars 2025 que ces frais s’élèvent en réalité à la somme de 624 euros.

Il ne justifie cependant de l’envoi d’aucune des relances (8 x 36 euros) selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

La mise en demeure d’avocat du 29 juillet 2022 n’est pas produite (156 euros). Enfin, la mise en demeure d’avocat du 13 février 2023, si elle est bien versée au dossier, relève cependant des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué, étant rappelé qu’il ne saurait y avoir de double condamnation à ce titre.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que M. [F] [T] et Mme [O] [J] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis le 2ème trimestre de l’année 2020.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [T] et Mme [O] [J], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic la société OLT Gestion Immobilière la somme de 1 718,43 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 17 mars 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, la société OLT Gestion Immobilière de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE in solidum M. [F] [T] et Mme [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 7]), représenté par son syndic la société OLT Gestion Immobilière la somme de 200 euros à titre de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [O] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic la société OLT Gestion Immobilière la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T] et Mme [O] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05434 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ALT