DOSSIER : N° RG 23/00709 – N° Portalis DB2P-W-B7H-EJJI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 06 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

La société IMMO +, SAS immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 897 459 905, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [P] [F], domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par la SELAS CCMC AVOCATS- Maître Pierre-Louis CHOPINEAUX- avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Madame [E] [G] épouse [M],

née le 14 mai 1987 à [Localité 7] (73)

domiciliée [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-laure MARTINEZ, avocat au barreau de CHAMBERY

Monsieur [U] [M],

né le 30 août 1990 à [Localité 8] (73)

domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-laure MARTINEZ, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 06 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 20 mai 2022, Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] ont acquis de la SAS IMMO + la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 6] située [Adresse 3], détachée par division de la parcelle AL n°[Cadastre 4].

L’acte de vente prévoyait une convention de séquestre aux termes de laquelle : « Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [C] [S], notaire soussigné,

Intervenant aux présentes et qui accepte, la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000 EUR) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR d’exécuter les travaux énoncés ci-après.

Le VENDEUR déclare et l’ACQUEREUR reconnaît que divers travaux doivent être effectués, savoir :

— Conformément à la constitution de servitudes aux présentes, et si cela s’avère nécessaire, faire dévoyer les réseaux actuels desservant la propriété bâtie cadastrée Al [Cadastre 5], désencombrer le terrain vendu, dans les règles de l’art, selon la réglementation en vigueur et par les services compétents, et remettre en état le terrain vendu ;

Le plan de détection des réseaux établi par le Cabinet GEODE, Geometre-Expert a [Localité 7] (Savoie) le 16 décembre 2021 demeure annexe, pour information.

— Faire neutraliser le puits perdu existant sur le terrain vendu et profitant à la maison édifiée sur la parcelle Al [Cadastre 5], dans les règles de l’art, le faire reboucher et faire condamner les évacuations des eaux pluviales de la maison édifiée sur la parcelle Al [Cadastre 5], afin que lesdites eaux ne s’évacuent plus par le puits perdu ni sur la parcelle présentement vendu sauf si techniquement nécessaire, par l’assiette de la servitude de passage de divers réseaux constituée aux présentes.

Le VENDEUR s’engage à laisser un droit de regard a l’ACQUEREUR sur la neutralisation dudit puits perdu, avant que ce dernier ne soit rebouche.

— Faire effectuer les travaux suivants dans les règles de l’art, selon la réglementation en vigueur et par les services compétents :

Évacuation des réseaux existants desservant la maison édifiée sur la parcelle AI [Cadastre 5] et traversant le terrain vendu ;

Installation des nouveaux réseaux desservant la maison édifiée sur la parcelle Al [Cadastre 5] par l’assiette de la servitude de passage de divers réseaux constituée aux présentes;

Et remblaiement des tranchées sur le terrain vendu, réalisées tant pour l’évacuation des canalisations et réseaux existants que pour le dévoiement des canalisations et réseaux desservant la maison édifiée sur la parcelle Al [Cadastre 9].

Étant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés en totalité ou partiellement à la date du 04 juin 2022, les séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés à l’ACQUEREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, sur la présentation d’un exploit d’Huissier constatant la non-exécution de l’engagement ci-dessus par le VENDEUR à la date prévue.

Ici précisé que l’accord du VENDEUR pour le versement des fonds à l’ACQUEREUR ne sera pas requis.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés au VENDEUR, par l’intermédiaire du notaire participant, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR sur la justification de l’exécution des travaux à la date convenue ou d’un exploit d’Huissier constatant l’exécution de ces travaux.

Le séquestre sera le seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce, jusqu’à l’exécution de l’engagement.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Cette indemnité est stipulée non réductible mêle en cas d’exécution partielle des travaux ».

Par actes de commissaire de justice délivrés le 17 avril 2023 à domicile et à la personne du destinataire, la SA IMMO + a assigné respectivement Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY afin d’obtenir la libération à son profit de la somme séquestrée.

Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] ont constitué avocat le 30 mai 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS IMMO + demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1960 du code civil,

Vu les pièces du dossier,

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] à faire libérer la somme séquestrée de 15 000 euros par Maître [C] [S] au profit de la société IMMO +, sous 48h de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] à payer la somme de 2 500 euros au titre de la résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] à payer à la SAS IMMO + une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 113 – 1104 – 1231-1 – 1160 du Code civil,

Vu les pièces du dossier,

Vu les constats d’Huissier,

Vu l’absence de finition des travaux dans le délai imparti,

— DEBOUTER la Société IMMO + de l’ensemble de ses demandes ;

— JUGER que la somme séquestrée de 15 000 euros devra être libérée au profit de Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] et ce sous 48 heures de la signification du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— CONDAMNER la société IMMO + à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive outre celle de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 12 juin 2025, la clôture de la mise en état a été prononcée en différé au 18 juillet 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience du 04 septembre 2025 et mis en délibéré au 06 novembre 2025.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

MOTIFS

I – Sur l’exécution de la convention de séquestre

L’article 1103 du code civil indique que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1353 du Code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société IMMO + indique que l’ensemble des travaux prévus par la convention de séquestre a été achevé entre le 03 et le 09 juin 2022, conformément à la réglementation en vigueur, et que seuls sont restés ouverts deux trous à la demande du service des eaux et de ENEDIS afin de raccorder la future maison des défendeurs.

Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] reprochent pour leur part à la société IMMO + de n’avoir pas réalisé la totalité des travaux dans le délai imparti en ce que le 05 juin 2022 une tranchée était toujours ouverte sur leur terrain et non rebouchée ; que le 15 juin 2022 deux trous étaient encore présents et non rebouchés sur leur terrain et que le sabot de l’ancien portail n’avait pas été enlevé. Ils ajoutent avoir par la suite découvert un autre puits perdu sur leur terrain non rebouché et des restes d’un ancien réseau non déblayés, outre le fait que l’assiette de la servitude consentie sur leur terrain pour faire passer des réseaux n’a pas été respectée.

S’agissant de la réalisation de l’entièreté des travaux dans le délai imparti, revendiquée par la SAS IMMO +, celle-ci communique en procédure deux constats d’huissier réalisés le 03 et le 09 juin 2022. Le constat du 03 juin 2022 indique que « les travaux prévus dans le compromis sont achevés sur la parcelle. Le terrain a été remis à plat. J’observe la présence d’une tranchée ouverte le long de la haie en limite ouest de la parcelle. Cette tranchée se trouve sur la servitude de réseaux selon plan du géomètre qui me sont présentés ce jour » ; celui du 09 juin 2022 «Je commence mes constatations au niveau de la parcelle objet du compromis de vente. Je constate que la tranchée, observée le 06/06/2022 le long de la haie, a été intégralement rebouchée ».

Ainsi, la société IMMO + justifie de ce que les travaux n’étaient pas achevés le 03 juin 2022 mais l’étaient le 09 juin 2022. A ce titre elle ne rapporte pas la preuve que les travaux qu’elle s’était engagée à réaliser au sein de la convention de séquestre ont été achevés le 04 juin 2022, tel que stipulé par ladite convention.

Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] communiquent pour leur part en procédure des photographies d’une tranchée ouverte le long d’une haie non identifiable et de tuyaux posés au sol le long de la haie de leur terrain mais non datées. Une seule est datée grâce au journal du jour présent sur la photographie mais trop floue pour pouvoir distinguer quoi que ce soit.

Ils versent en outre en procédure un procès-verbal de constat d’huissier du 15 juin 2022, faisant état de deux trous non rebouchés sur leur terrain, l’un dans lequel « une vanne avec sortie est visible, ainsi qu’un câble » ; l’autre concernant « le trou autour du regard des eaux usées » qui n’est pas rebouché. Il est ajouté que le sabot du portail n’a pas été enlevé.

Les parties s’accordent à ce titre pour dire que le trou non rebouché autour du regard des eaux usées l’a été à la demande du service des eaux, ce qui s’impose à elles et constitue une réalisation des travaux conforme aux normes en vigueur. La SAS IMMO + communique en outre un mail du 20 septembre 2022, échangé avec Monsieur [Z] [J], chargé de prescription et contrôles à la Direction des Eaux et Assainissement sur la commune du GRESIVAUDAN, indiquant que suite à son passage le 06 juin, l’entreprise a bien laissé ouvert le trou au niveau des eaux usées.

Il apparaît ainsi, d’une part que le 06 juin 2022 une entreprise était toujours présente sur le terrain des défendeurs et d’autre part qu’elle a laissé ouvert un trou à la demande du service des eaux de sorte que ce trou non rebouché ne peut être reproché à la société IMMO +.

Concernant le trou dans lequel une vanne avec sortie est visible, aucun document versé en procédure ne permet d’établir qu’il a été laissé ouvert à la demande de ENEDIS et les défendeurs le contestent.

Il apparaît ainsi que postérieurement au 04 juin 2022 un trou subsistait non rebouché sur la propriété des défendeurs sans que sa présence ne soit justifiée par la conformité aux normes en vigueur. De plus, les défendeurs indiquent que les photographies présentant une tranchée non rebouchée et des tuyaux sur leur terrain datent du 05 juin 2022, l’une d’elle très floue est bien datée de ce jour. De plus, le 06 juin 2022 une entreprise était toujours présente sur le terrain des défendeurs et le service des eaux lui a demandé de ne pas reboucher un trou autour d’une vanne et le constat de réalisation de l’entièreté des travaux par la demanderesse date du 09 juin 2022, autant d’indices corroborant la déclaration des défendeurs selon laquelle le 05 juin 2022 une tranchée était encore ouverte sur leur terrain.

Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] ajoutent enfin avoir découvert postérieurement un autre puits perdu qui n’a pas été rebouché. Cependant, l’acte notarié fait état dans sa clause de séquestre d’un puits perdu et non de plusieurs « Faire neutraliser le puits perdu existant sur le terrain vendu et profitant à la maison édifiée sur la parcelle Al [Cadastre 5] ». Dès lors, il n’est pas établi que les parties avaient connaissance de ce puits, dont il n’est par ailleurs pas établi à quel fonds est-ce qu’il profite, lors de la signature de l’acte notarié et il ne faisait pas partie des travaux que la société IMMO + s’était engagée à réaliser avant le 04 juin 2022.

Concernant la présence d’un ancien réseau non entièrement déblayé découvert par les défendeurs lors de la création des fondations de leur garage. La convention de séquestre indique « Évacuation des réseaux existants desservant la maison édifiée sur la parcelle AI [Cadastre 5] et traversant le terrain vendu ; ». Le constat d’huissier établi par les défendeurs mentionne pour sa part « La requérante me montre des morceaux de tuyaux PVC qu’ils ont retrouvés sur le terrain en creusant la terre autour de l’emplacement du futur garage ». Il est ainsi établi qu’il s’agit de vestiges d’un ancien réseau mais rien ne permet en revanche de dire que ce réseau desservait la maison édifiée sur la parcelle AI [Cadastre 5].

En conséquence, la découverte d’un autre puits perdu et de vestiges d’un ancien réseau par les défendeurs plus d’un an après le 04 juin 2022 ne peut constituer des manquements par la société IMMO + à son engagement de réaliser des travaux au sein de la convention de séquestre.

S’agissant enfin du respect de l’assiette de la servitude de passage en tréfonds de divers réseaux consentie sur le terrain des défendeurs au profit du fonds appartenant à la société IMMO +, Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] établissement par constat d’huissier des 26 et 31 juillet 2023, que la distance séparant le grillage de la propriété située côté Ouest à la sortie d’une gaine de la terre au profit de la construction édifiée sur le fonds appartenant à la société IMMO + est d’environ 3m10. Or, l’acte authentique du 20 mai 2022, indique « L’emprise est d’une largeur maximale de 2,50m telle que son emprise est figurée au plan annexé ».

Or, la convention de séquestre indique : « Conformément à la constitution de servitudes aux présentes, et si cela s’avère nécessaire, faire dévoyer les réseaux actuels desservant la propriété bâtie cadastrée Al [Cadastre 5], désencombrer le terrain vendu, dans les règles de l’art, selon la réglementation en vigueur et par les services compétents, et remettre en état le terrain vendu ; ». Il apparait ainsi que pour partie, les travaux réalisés par la SAS IMMO + ne l’ont pas été conformément à la constitution des servitudes de l’acte notarié.

Il apparaît ainsi, au regard de ce qui précède, que la société IMMO + ne justifie pas avoir réalisé les travaux prévus par la convention de séquestre avant le 04 juin 2022 et notamment le remblaiement d’une tranchée. En outre, un trou dans lequel une vanne avec sortie et un câble étaient encore visibles sans justification le 15 juin 2022, soit postérieurement au 04 juin 2022 et l’assiette de la servitude de passage en tréfonds n’a pas été respectée côté Ouest de la propriété des défendeurs.

En conséquence, les travaux listés par la convention de séquestre n’ayant été que partiellement exécutés par la société IMMO + à la date du 04 juin 2022, il y a lieu conformément à la convention de séquestre prévue entre les parties de dire que les fonds séquestrés seront remis aux acquéreurs : Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G], dans les sept jours suivant la signification du présent jugement et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.

II – Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l’article 1240 du même code : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, chaque partie sollicite la condamnation de l’autre à lui verser une somme de 2500 euros pour la demanderesse et 3000 euros pour les défendeurs en raison de sa résistance abusive.

Cependant, chaque partie s’opposait à la délivrance du séquestre à l’autre pensant être dans son droit et la SAS IMMO +, déboutée de sa demande de remise du séquestre à son profit, est allée jusqu’à introduire l’action en justice pour réclamer ce qu’elle croyait lui être dû de sorte qu’il n’est pas démontré que le refus de l’une des parties de faire délivrer les sommes à l’autre aurait un caractère abusif.

En conséquence, il y a lieu de débouter les deux parties de leur demande à ce titre.

III – Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SAS IMMO +, qui succombe au sens de l’article précité, devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SA IMMO + sollicite la condamnation de Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] à lui payer solidairement la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] sollicitent pour leur part la condamnation de la SAS IMMO + à leur verser la somme de 4 000 euros au même titre.

En conséquence, au regard de la solution donnée au litige, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] et de condamner la SAS IMMO + à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société IMMO + sera pour sa part déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il sera constaté que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats publics et après en avoir délibéré, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS IMMO +, prise en la personne de son représentant légal, à faire libérer au profit de Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] la somme séquestrée de 15 000 euros (quinze mille euros) entre les mains de Maître [C] [S] dans un délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour la SAS IMMO + d’avoir permis la libération de l’astreinte à l’issue du délai de sept jours à compter de la signification de al présente décision, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de trois mois à 500 euros ( cinq cent euros) par jour de retard, à charge pour Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DÉBOUTE la SAS IMMO + de sa demande de libération du séquestre à son profit ;

DEBOUTE la SAS IMMO + et Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] de leurs demandes respectives de condamnation de l’autre partie à leur payer une somme au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SAS IMMO +, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [U] [M] et Madame [E] [G] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS IMMO + de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS IMMO +, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé le 06 Novembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par Nous, Léa JALLIFFIER-VERNE, Vice-Présidente et Chantal FORRAY, Greffier,

Le Greffier, Le Président,