TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e BENOIT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/02/25

à M^e NAUDIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05121 – 24-2349 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZMZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [T] [B]

né le 26 Janvier 1961 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005038 du 03/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par M^e Jean-pascal BENOIT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA IAG SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. FONCIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. AUBAGNE 77, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 23 février 2012, la société civile immobilière AUBAGNE 77 représentée par le cabinet IMMOBILIER D’ADMINISTRATION DE GESTION (IAG) a conclu un bail avec M. [O] [T] [B] portant un appartement meublé situé [Adresse 3] pour une durée d’un an tacitement renouvelable moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 25 euros de provision sur charges et 8 euros de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. M. [O] [T] [B] a effectué un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Le 5 novembre 2018, M. [O] [T] [B] a évacué d’urgence l’appartement pour des raisons de sécurité. Un arrêté de péril a été pris concernant l’immeuble situé [Adresse 2] le 25 avril 2019.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, M. [O] [T] [B] a fait assigner le Cabinet IMMOBILIER D’ADMINISTRATION DE GESTION devenu la société FONCIA MARSEILLE IAG Syndic devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en responsabilité.

Appelée à l’audience du 6 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois afin que les parties se mettent en état et que la société FONCIA [Localité 6] [Localité 6] assigne le bailleur, la société civile immobilière AUBAGNE 77 en intervention forcée.

Par acte de commissaire de justice du mars 2024, la société FONCIA [Localité 6] [Localité 6] a fait assigner la société civile immobilière AUBAGNE 77 aux fins d’être relevée et garantie par cette dernière de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au bénéfice de M. [O] [T] [B].

Dans ses dernières conclusions auxquelles il se réfère à l’audience, M. [O] [T] [B] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter le cabinet IAG de sa demande d’irrecevabilité ; Condamner le cabinet IAG à lui payer :6.000 euros au titre des effets personnels non restitués,400 euros au titre de la caution,659,26 euros au titre de la consommation d’eau indûment prélevés,2.000 euros à titre de dommages et intérêtsLe condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;Le condamner aux dépens.

M. [O] [T] [B] soutient que la société FONCIA [Localité 6] [Localité 6] a bien intérêt à défendre et que son action n’est pas prescrite dans la mesure où le congé qu’il a donné n’est pas acté et qu’il a toujours les clés de l’appartement en l’absence d’état des lieux de sortie. Par ailleurs, il soutient que son courrier adressé à au Cabinet IAG concernant ses effets personnels restés dans l’appartement a interrompu la prescription.

Sur le fond, il fonde ses demandes sur l’article 1240 du code civile en exposant qu’il a subi un préjudice moral par la perte de ses effets personnels, qu’il n’a pas pu récupérer en raison du danger imminent d’effondrement de l’immeuble et que ceux-ci ont une valeur de 6.000 euros. Il ajoute que soutient que le cabinet I.A.G ne lui a pas remboursé le trop-perçu indûment prélevé sur la consommation d’eau d’un montant de 659,26 euros et ne lui a pas restitué le dépôt de garantie de 400 euros, ignorant l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions, auxquelles elle se réfère à l’audience, la société FONCIA MARSEILLE MARSEILLE demande au tribunal de :

Ordonner la jonction sous le numéro RG 23/05121 de l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/02349 ; A titre principal, déclarer irrecevables les demandes de M. [O] [T] [B] ;

A titre subsidiaire,

Débouter M. [O] [T] [B] de ses prétentions ;A titre infiniment subsidiaire,

La condamnation de la SCI AUBAGNE 77 à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge ;En tout état de cause,

Condamner M. [O] [T] [B] et la SCI AUBAGNE 77 à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [O] [T] [B] aux entiers dépens ;Condamner M. [O] [T] [B] à supporter les frais d’exécution.

Au soutien de sa demande de jonction, la société FONCIA MARSEILLE expose, au visa des articles 331 et 367 du code de procédure civile, qu’il existe un lien de connexité entre les instances dans la mesure où la SCI AUBAGNE 77 est le bailleur du demandeur.

La société FONCIA [Localité 6] [Localité 6] expose, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, qu’elle est dépourvue du droit d’agir dans la mesure où elle n’a conclu aucun contrat avec le demandeur et que la société IAG n’est plus le gestionnaire du bien loué depuis le 31 décembre 2018, soit antérieurement à son rachat par la société FONCIA [Localité 6].

Elle ajoute à titre subsidiaire, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’action est prescrite dans la mesure où M. [O] [T] [B] a donné congé le 3 mars 2020 et que le délai de 3 ans était donc expiré lors de son assignation le 20 juin 2023 s’agissant du dépôt de garantie et de la restitution des biens meubles. S’agissant de la régularisation au titre des charges d’eau, il conteste une régularisation du 1er janvier 2016 au 2019, remontant à plus de quatre années qui est dès lors également prescrite.

Sur le fond, la société FONCIA [Localité 6] expose que sa propre responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute caractérisée ou négligence grave ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’elle n’a pas accès aux effets personnels qui se trouveraient dans l’appartement, que c’est le bailleur qui détient le dépôt de garantie ainsi que les éléments permettant de réclamer une régularisation à la baisse des charges d’eau. Elle rappelle qu’elle n’est plus la gestionnaire du bien depuis le 31 décembre 2018.

Elle ajoute, au visa de l’article 1353 du code civil, que M. [O] [T] [B] ne démontre ni être propriétaire des biens évoqués ni que ces derniers se trouvent dans l’appartement et qu’elle ne peut être condamnée à restituer ce qu’elle n’a pas perçu.

S’agissant de sa demande d’être relevée et garantie par la société civile immobilière AUBAGNE 77, elle indique, au visa des articles 1719 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle n’a œuvré qu’en qualité de gestionnaire du bien de la SCI AUBAGNE 77 et qu’elle ne peut dès lors être responsable de la défaillance du propriétaire au titre de ses propres obligations.

Citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, avec un avis de réception du courrier recommandé revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé, la société civile immobilière AUBAGNE 77 ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, la société FONCIA MARSEILLE a fait assigner la SCI AUBAGNE 77 le 5 mars 2024 afin d’être relevée et garantie par celle-ci, en sa qualité de bailleresse de M. [O] [T] [B], des condamnations qui pourraient être mises à sa charge si sa responsabilité personnelle devait être retenue. Elle justifie donc d’un lien entre les deux instances commandant que l’affaire suivie sous le numéro de répertoire général 24/ 02349 soit jointe, pour une bonne administration de la justice, avec l’affaire principale suivie sous le numéro de répertoire général 23/ 05121.

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir doit être personnel, né et actuel, et légitime. Le caractère né et actuel de l’intérêt à agir doit s’apprécier au moment de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, le fait que la société FONCIA [Localité 6] IAG n’ait conclu aucun contrat avec M. [O] [T] [B] est sans effet sur la recevabilité de son action dans la mesure où il agit sur un fondement délictuel à son égard.

En outre, il n’est pas contesté que la société défenderesse vient au droit du cabinet IAG lequel est intervenu comme mandataire de la SCI AUBAGNE 77 pour conclure le contrat de location du 23 février 2012 et assurer la gestion de ce logement.

M. [O] [T] [B] invoquant des manquements dans cette gestion qui lui ont causé des préjudices, la société FONCIA [Localité 6] IAG a dès lors un intérêt à défendre dans la présente instance.

Si la société FONCIA [Localité 6] IAG soutient que le cabinet IMMOBILIER D’ADMINISTRATION DE GESTION n’était plus gestionnaire du bien au moment de son rachat, dans la mesure où cette gestion a pris fin le 31 décembre 2018, et ne saurait donc voir sa responsabilité engagée, cette appréciation relève du fond du litige.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre est écartée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le demandeur ne conteste pas l’application de ce délai de prescription triennal à ses demandes.

S’il soutient que ce délai n’a pas commencé à courir, faute d’établissement d’un état des lieux de sortie et de remise des clefs, suite au congé qu’il a donné à son bailleur par courrier recommandé du 3 mars 2020, reçu par le mandataire, la cabinet AIG le 6 mars 2020 et que la société FONCIA [Localité 6] venant aux droits de ce mandataire retient pour sa part la date du 3 mars 2020 comme point de départ, il apparait que ce n’est qu’à compter du 30 juillet 2020, date du courrier de réponse du cabinet AIG que le délai de prescription des demandes de M. [O] [T] de restitution de ses effets personnels, du dépôt de garantie d’un montant de 400 euros et du trop-perçu de charges liées à la consommation d’eau a pu commencer à courir.

En effet, ce courrier faisant suite à la mise en demeure adressée par courrier recommandé de son avocat en date du 20 juillet 2020 lui indique que le cabinet AIG ne gère plus le bien depuis le 31 décembre 2018 et qu’il transmet ses demandes au propriétaire en lui demandant de revenir vers lui au plus tôt, de sorte que c’est à compter de cette réponse que M. [O] [T] [B] a pu se convaincre que le mandataire de son bailleur ne procèderait pas à la restitution comme aux remboursements sollicités.

L’assignation étant en date du 20 juin 2023, les demandes de M. [O] [T] [B] ne sont donc pas prescrites et sont recevables.

Sur le fond

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par M. [O] [T] que le cabinet IAG lui a répondu par courriel du 30 mars 2020 transmettre ses demandes de restitution de ses effets personnels et du dépôt de garantie à son ancien propriétaire dès lors qu’il ne gérait plus cet immeuble en lui précisant que le propriétaire n’avait pas eu de retour de la ville pour rentrer dans l’immeuble et qu’il contacterait M. [O] [T] [B] pour qu’il puisse récupérer ses affaires et son dépôt de garantie.

Il ressort d’un courriel de M. [O] [T] [B] au cabinet AIG daté du 19 mai 2020 que celui-ci se plaint de ne toujours pas avoir de suite donnée à ses demandes.

Par ailleurs, il ressort du courrier de réponse du cabinet IAG du 30 juillet 2020 à la mise en demeure que lui a adressée le conseil de M. [O] [T] [B] de lui restituer la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, celle de 659,26 euros au titre du trop-perçu de charges de consommation d’eau et de récupération de ses effets personnels que ce gestionnaire a de nouveau indiqué ne plus gérer le bien loué depuis le 31 décembre 2018 et adresser les demandes au propriétaire.

Alors que la cabinet IAG a clairement informé dès le mois de mars 2020 M. [O] [T] [B] ne plus être en charge de la gestion de l’appartement loué, ce que ne conteste pas celui-ci et l’a dirigé vers le propriétaire du bien, qu’il n’est pas plus contesté que le cabinet IAG n’avait pas accès à l’immeuble, n’avait pas encaissé le dépôt de garantie pas plus que les provisions sur charges contestées, M. [O] [T] [B] ne rapporte pas la preuve d’une faute ou d’une négligence grave imputable au cabinet IAG, au titre de la non restitution des sommes et effets réclamés et partant, à l’origine des préjudices invoqués.

Dans ces conditions, la responsabilité civile extra-contractuelle de la société FONCIA [Localité 6] venant aux droits du cabinet IAG ne peut être retenue et les demandes de restitution comme d’indemnisation de M. [O] [T] [B] sont rejetées.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [T] [B], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société FONCIA [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par M. [O] [T] [B] est rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne conduit à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure RG 24/02349 avec la procédure RG 23/05121 sous le numéro de laquelle elle sera désormais suivie ;

DECLARE recevables les demandes de M. [O] [T] [B] ;

LES REJETTE dans leur ensemble ;

CONDAMNE M. [O] [T] [B] aux dépens ;

REJETTE la demande de la société par action simplifiée FONCIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision s’applique de plein droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT