TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19.03.25

à : Maître Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le : 19.03.25

à : Maître Mélanie BRAUGE-BOYER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10589

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWM

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [E] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0351

DÉFENDERESSE

Madame [P] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 mars 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2000 Monsieur et Madame [L] [B] ont donné à bail à Madame [P] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 6] moyennant un loyer de 2.800 francs par mois et 500 francs de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023 Madame [G] [R] [H] déclarant venir aux droits des anciens propriétaires a fait signifier à Madame [P] [D] un congé pour vente à effet au 2 avril 2024 pour le prix de 205.000 euros puis en l’absence de restitution des clés lui a fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024 Madame [G] [R] [H] a assigné Madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges à compter du 3 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de la sommation du 25 avril 2024

A l’audience du 4 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [G] [R] [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au débouté des prétentions adverses.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la locataire, elle soutient être propriétaire de l’appartement pour l’avoir reçu en donation et a été autorisée à en justifier en cours de délibéré, ce qu’elle a fait par note reçue au greffe le 5 février 2025.

Sur le fond du référé, elle fait valoir que le congé respecte le formalisme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et est précis de sorte qu’il n’est affecté d’aucune cause de nullité et que le défaut de libération des lieux à l’échéance du bail constitue un trouble manifestement illicite. Elle estime que la preuve du caractère volontairement dissuasif du prix de vente n’est pas rapportée. Enfin, elle s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux en l’absence de démarches réelles de relogement et de l’existence d’un arriéré locatif.

Madame [P] [D], représentée par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement à la nullité du congé et au débouté, encore plus subsidiairement à l’octroi d’un délai d’un an à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux, ainsi qu’en tout état de cause à la condamnation de Madame [G] [R] [H] à lui payer 2.000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, elle prétend que Madame [G] [R] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si elle a le pouvoir de refuser le renouvellement du bail.

Sur le fond de référé, elle estime que le congé est nul en raison de son imprécision, tant en ce qui concerne l’objet de la vente que du délai de préemption et que le prix proposé, supérieur de près de 30.000 euros à la valeur réelle du bien, est volontairement dissuasif. Enfin, elle fonde sa demande de délais sur l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en indiquant ne disposer d’aucune solution de relogement en dépit des nombreuses démarches accomplies.

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWM

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Madame [P] [D] ne saurait raisonnablement ignorer que Madame [G] [R] [H] est depuis plus de 16 ans propriétaire du logement qui lui a été donné à bail ainsi qu’elle en a justifié en cours de délibéré par la production d’une attestation notariée.

Par conséquent la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par Madame [P] [D] sera rejetée.

Sur le congé délivré par la bailleresse et ses conséquences

Selon le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Il incombe dans cette hypothèse au locataire de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

Par ailleurs, aucune contestation même sérieuse du congé ne peut aboutir à ce qu’il soit déclaré nul, le juge des référés n’en ayant pas le pouvoir, les siens se limitant au prononcé de mesures provisoires.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de nullité du congé formée par Madame [P] [D].

Il résulte de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que : "lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWM

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement."

En l’espèce, le bail consenti à Madame [P] [D] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit depuis le 3 avril 2003 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 3 avril 2021 pour expirer le 2 avril 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé de Madame [G] [R] [H] du 26 septembre 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, indique le prix et les conditions de la vente projetée (205.000 euros), contient une offre de vente, ainsi qu’une description précise du bien, en ce qu’il mentionne l’adresse du bien loué, son numéro de lot et l’intitulé du bail, de sorte que Madame [P] [D] ne peut sérieusement prétendre avoir pu se méprendre sur la consistance du bien à vendre, d’autant qu’il s’agit d’un studio.

Le congé rappelle également à la locataire la possibilité de se porter acquéreur du bien dans le délai prévu par la loi, à savoir pendant les deux premiers mois du délai de préavis, ce qui est précisé en page 2 de l’acte au titre de la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II, ainsi qu’en page 6 de la notice d’information qui est annexée au congé.

Enfin, la seule production d’une estimation ligne établie la veille de l’audience, soit plus d’un an après la délivrance du congé, ne mentionnant pas les critères sélectionnés et évaluant la valeur du bien à 176.700 euros, est insuffisante à justifier du caractère frauduleux du congé, alors qu’à supposer que cette estimation ait une quelconque valeur, le prix auquel le bien est proposé à la vente, de 205.000 euros, supérieur de seulement 16 % à cette estimation, n’est ni excessif ni dissuasif et qu’il est en tout état de cause légitime que la bailleresse cherche à vendre son bien au meilleur prix.

Il y a lieu en conséquence de rejeter les contestations soulevées qui ne sont pas sérieuses et de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Madame [P] [D] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, il y a lieu donc de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 2 avril 2024 à minuit.

Il s’ensuit que la locataire qui s’est maintenue dans les lieux se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 3 avril 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Madame [P] [D] sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 avril 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 752,20 euros charges comprises.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [P] [D] qui habite dans les lieux depuis 25 ans a déclaré en 2023 un revenu imposable de 19.758 euros, soit par mois un revenu en moyenne de 1.646 euros, ce qui rend difficile l’obtention d’un logement dans le secteur privé à [Localité 5], justifie avoir déposé plusieurs candidatures auprès de la Bourse au logement des agents de l’État et avoir répondu à diverses annonces de biens proposés à la location de sorte qu’il est manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La circonstance qu’elle soit au jour de l’audience redevable d’un arriéré de 276,15 euros, c’est-à-dire à moins d’une échéance, ne caractérise pas un manquement suffisamment grave à ses obligations, alors qu’il n’est pas soutenu qu’elle aurait de façon habituelle payé ses loyers irrégulièrement.

Enfin, il sera relevé que la bailleresse, qui a attendu plus d’un an après l’échéance du bail, pour engager la présente procédure, ne justifie pas de l’urgence à vendre son bien. Néanmoins, il y a lieu de tenir compte des délais dont elle a de fait déjà bénéficiés pour se reloger.

Dans ces conditions, un délai supplémentaire jusqu’au 31 août 2025 lui sera accordé pour quitter les lieux, selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [D], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux du 25 avril 2024 mais pas du congé qui résulte de la seule volonté de la bailleresse.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [R] [H] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Décision du 19 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/10589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWM

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Madame [P] [D] pour défaut de qualité à agir,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du congé formée par Madame [P] [D],

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [P] [D] par Madame [G] [R] [H] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 3 avril 2000 concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, porte n° 44) à [Localité 6] sont réunies et que le bail a expiré le 2 avril 2024 à minuit,

ACCORDONS à Madame [P] [D] un délai jusqu’au 31 août 2025 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [G] [R] [H], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [P] [D] à verser à Madame [G] [R] [H] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été du si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 752,20 euros à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 3 avril 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [P] [D] à verser à Madame [G] [R] [H] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [P] [D] aux dépens comme visé dans la motivation,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,