TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie JACQUIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UJL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0628

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M]

demeurant chez M et Mme [S] – [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UJL

Par acte du 26/09/2018 à effet au 26/09/2018 , M. [M] [P] a donné à bail meublé à usage d’habitation à Mme [H] [C] situé au [Adresse 1], pour un loyer de 330 euros et 60 euros de forfait de charges, un dépôt de garantie de 660 euros étant versé.

M. [R] [I] s’est porté caution solidaire le 29/06/2018.

Un état des lieux d’entrée a été signé le 30/09/2018.

Par LRAR du 06/09/2021 , M. [M] [F] a fait part à Mme [H] [C] du décès de son père, M. [M] [P] le 1/02/2021 , et du fait qu’il était devenu depuis le 01/07/2021 le propriétaire des lieux loués.

M. [M] [F] a adressé le 06/ 09/2021 un congé pour motif de vente du logement , sans date d’effet.

Un arrêté de traitement d’insalubrité fondé sur l’article L 511-1 à L511-18 , L511-22 , L521-1 à L521-4 , L541-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation a été pris le 29/11/2002 par l'[Localité 4] de [Localité 5] , en raison des dimensions du logement , ne répondant pas aux règles de l’habitation , faut d’espace vital suffisant , outre des critères d’insalubrité au sens de l’article L1331-22 du CSP , pour absence de ventilation permanente, installation électrique dangereuse.

M. [M] [F] a été mis en demeure de faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation et d’assurer le relogement de l’occupante, dans le délai de 3 mois à compter de la notification de l’arrêté, M. [M] [F] devant en informer le Préfet des offres de relogement ou d’hébergement pour se conformer à l’obligation prévue à l’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation.

Des échanges de mails ou messages et LRAR ont eu lieu entre décembre 2022 et août 2023, entre les parties portant sur la responsabilité de cette situation, sur les relogements à proposer par M. [M] [F], sur les conflits sur la date de départ des lieux, sur les sommes payées par Mme [H] [C] à restituer , sur les impayés et l’absence de loyers dus depuis la notification de l’arrêté du 29/11/2022.

M. [M] [F] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 22/06/2023 à Mme [H] [C] un congé pour vendre sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 06/07/89 à effet au 25/09/2023.

Un état des lieux de sortie a été établi le 30/08/2023 .

M. [M] [F] a mis en demeure Mme [H] [C] par LRAR du 01/09/2023 de payer la somme de 11500 euros de frais de réfection des lieux .

Par LRAR du 12/12/2024, l'[Localité 4] a constaté l’absence de défaillance de M. [M] [F] quant à son obligation de reloger Mme [H] [C], compte-tenu de multiples tentatives de relogement qui n’ont pas abouti ; il a été mentionné que par substitution, Mme [H] [C] a conclu le 17/08/2023 un bail avec un bailleur social.

Par acte de commissaire de justice du 05/12/2024, Mme [H] [C] a assigné M. [M] [F] sur le fondement de l’article 6 de la loi du 06/07/89, du décret du 30/01/2002, de l’article L1331-22 du CSP , et L521-2 du code de la construction et de l’habitation , l’arrêté du 29/11/2022 aux fins de :

— Condamner M. [M] [F] à rembourser à Mme [H] [C] la somme de 14 612 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l’arrêté préfectoral susvisé

— Condamner M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts

— Condamner M. [M] [F] à rembourser à Mme [H] [C] la somme de 939 euros au titre de l’indemnité destinée à couvrir les frais de réinstallation

— Débouter M. [M] [F] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens

— Rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 08/09/2025.

Mme [H] [C] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Condamner M. [M] [F] à rembourser à Mme [H] [C] la somme de 14 612 euros au titre des loyers, charges et dépôt de garantie versés avant l’arrêté préfectoral susvisé

— Condamner M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 15000 euros de dommages et intérêts

— Condamner M. [M] [F] à rembourser à Mme [H] [C] la somme de 909 euros au titre de l’indemnité destinée à couvrir les frais de réinstallation

— Condamner M. [M] [F] à rembourser à Mme [H] [C] la somme de 647 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier au titre de l’assurance

— Débouter M. [M] [F] de l’ensemble de ses demandes

— Condamner M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens

— Rappeler l’exécution provisoire de droit

Elle conclut à la recevabilité de sa demande envers M. [M] [F], ayant droit de son père, et fait valoir que la prescription ne peut courir s’agissant d’un arrêté d’insalubrité et non d’une seule indécence des lieux , le point de départ étant le moment de la découverte de cette situation.

Sur le fond, elle précise que ce logement était bien son habitation principale.

Elle réclame l’indemnisation de 3 mois de loyers et des dommages et intérêts , le remboursement de frais d’assurance qu’elle n’aurait pas dû régler.

M. [M] [F] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Débouter Mme [H] [C] de sa demande de remboursement des loyers payés avec APL

— Débouter Mme [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts disproportionnés puisqu’elle a pris le logement en toute connaissance de cause et a été logée gratuitement depuis juillet 2021

— Débouter Mme [H] [C] de sa demande de remboursement des frais d’avocat sollicités par l’Aide juridictionnelle, car cette assignation est non fondée

— Débouter Mme [H] [C] de sa demande de prise en charge des trois premiers loyers , compte-tenu de l’état dans lequel elle a rendu le studio

— Condamner Mme [H] [C] à payer à M. [M] [F] la somme de 1 euro de dommages et intérêts

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande de Mme [H] [C] :

En application de l’article 32 du code de procédure civile , Mme [H] [C] a qualité à agir contre M. [M] [F] ayant droit de M. [V] [P] pour le bien et les droits attachés , selon attestation notariée de Me [Z] du 06/07/2021, après acte de liquidation et partage du 02/07/2021. Il appartient le cas échéant au défendeur de faire valoir une créance envers la succession, en cas de condamnation pour la période antérieure au partage successoral.

En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89 , la prescription triennale est applicable à toute action dérivant d’un contrat de bail , à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Dans le cadre d’un arrêté d’insalubrité , depuis le 1er jour du mois suivant la notification de l’arrêté en vertu de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation , Mme [H] [C] n’avait plus à payer de loyer.

En vertu de l’article L521-2 III , en cas d’interdiction définitive d’habiter , les baux poursuivent de plein droit leurs effets , exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation , jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril. Cette obligation de paiement des loyers court pour l’avenir.

En tout état de cause le logement qui est de moins de 9m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou avec un volume habitable inférieur à 20m cubes , est indécent en application de l’article 4 du décret 2002-120 du 30/01/2002, cause structurelle depuis l’entrée dans les lieux.

La demande de remboursement des loyers est donc soumise à la prescription triennale, applicable en cas de prétention pour un logement indécent.

Le point de départ est la date à laquelle Mme [H] [C] a eu connaissance de la réalité de la cause d’indécence des lieux , et non la date du bail , qui mentionne une surface de 9m², et alors qu’aucun diagnostic de surface habitable n’a été communiqué à la locataire. Le STH a effectué cette mesure le 20/07/2022 . Mme [H] [C] a agi le 05/12/2024 et est donc recevable en son action.

Sur la demande de remboursement de Mme [H] [C] des loyers entre le 26/09/2018 et le mois de novembre 2022 :

Mme [H] [C] sollicite remboursement des loyers versés entre le 26/09/2018 et le mois de novembre 2022 inclus, pour la somme de 14612 euros.

Elle soutient que les lieux étaient insalubres déjà un mois après le début du bail , les WC ne fonctionnant pas , si bien qu’elle a utilisé les WC du palier, que l’arrêté d’insalubrité du 29/11/2022 a constaté celle-ci .

M. [M] [F] s’y oppose en faisant valoir que les loyers étaient irrégulièrement payés, que le dépôt de garantie n’a pas été versé, que lui-même n’a pas bénéficié de loyers avant juillet 2021, et donc pour la seule somme de 4680 euros jusqu’en novembre 2022, le loyer de décembre payé pour 390 euros ayant été remboursé. Il ajoute que Mme [H] [C] avait connaissance de la situation juridique du studio , du fait qu’il ne respectait pas la norme de 9m², que la locataire avait indiqué travailler en gardant les enfants de sa sœur et son beau-frère , et ne faisant que dormir dans les lieux loués.

Sur le principe, l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue pendant le bail, et le locataire ne peut renoncer à son droit de disposer d’un logement décent, si bien que le fait de le louer en l’état ne décharge pas le bailleur de ses obligations. Par conséquent , le bailleur ne pouvait le mettre en location, en 2018 , alors qu’il en était informé par un décret précité datant du 30/01/2002, soit 16 ans auparavant et l’attestation d’un membre de la famille du bailleur est indifférente .

L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation précité a trait aux loyers versés qui pourraient avoir été payés après l’arrêté d’insalubrité.

Pour les loyers antérieurs , la situation d’indécence est à apprécier au regard des causes de celles-ci . Il y a lieu d’évaluer s’il a existé une impossibilité d’utiliser les locaux conformément à la destination du bail, justifiant une exception d’inexécution par disparition de la cause du contrat de bail , et corrélativement un remboursement des loyers versés, ou si la cause d’indécence ne justifie pas une exception d’inexécution , mais une réduction des loyers .

Il sera observé que dans son rapport, le STH mentionne que le local est mansardé avec surface de 6.30m² , se réduisant à 5.93m², pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1.80m puis à 0m² pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2.20m., que la hauteur sous plafond de l’espace de vie varie de 2.06m près de la fenêtre à 2.11 m près de la porte d’entrée , soit inférieure à 2.20m , qu’il existe une communication directe entre le sanitaire et le coin cuisine.

De ce fait , il existait bien une absence de cause pour ce bail, les conditions de ce logement étant impropres à l’usage d’habitation.

Sur le quantum sollicité , il convient d’apprécier les sommes versées exactement par Mme [H] [C] , qui a perçu l’APL pendant le bail , ce qui n’est pas contesté.

En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit démontrer sa créance. Selon les relevés bancaires de Mme [H] [C] , il est justifié du paiement total de 13990 euros , eu égard à des doublons ou des sommes omises .

En l’absence de relevé CAF pour la période considérée, M. [M] [F] sera condamné à payer à Mme [H] [C] la somme de 13990 euros , déduction à opérer des APL versées sur la période du 26/09/2018 au 30/11/2022 inclus , dont il sera justifié par le relevé correspondant.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [H] [C] :

En application de l’article 1231-6 du code civil , la responsabilité contractuelle du bailleur peut justifier une indemnisation du préjudice moral subi.

Mme [H] [C] sollicite une somme de 15000 euros de dommages et intérêts , en raison de conditions de vie dégradées, par l’exiguïté des locaux, des WC à utiliser sur le palier en demi -étage, un lit de taille réduite, et des conséquences pour sa santé , en soulignant qu’elle a eu des allergies . Elle ajoute que le bailleur a aggravé ce préjudice par son attitude pendant le bail, notamment après l’arrêté d’insalubrité.

M. [M] [F] conteste la demande , en faisant valoir que la locataire n’a pas voulu quitter les lieux après sa lettre de congé pour vente, qu’elle a dégradé les lieux , que son état de santé n’est pas en lien avec la situation pour ce logement, mais des problèmes d’emploi.

Les lieux ont été loués malgré une indécence caractérisé . Lors de l’arrêté d’interdiction définitive d’habiter , pris le 29/11/2022, il s’y est ajouté un constat d’absence de ventilation permanente, une installation électrique dangereuse due à la présence de multiprise branchée sur une prise près de la fenêtre .

Dans les attestations de proches de Mme [H] [C], il est noté une attitude agressive de M. [M] [F] . Si une lettre de congé est produite datée du 06/09/2021, l’AR de cette lettre n’est pas produit, tandis que la LRAR du même jour pour demander paiement des loyers à M. [M] [F] est produite . Elle parait néanmoins avoir été réceptionnée puisque Mme [H] [C] en fait état dans le mail du 16/12/2022 ( p.27). Mais il n’a pas été sollicité de validation du congé par le bailleur , qui était en tout état de cause tardif , puisque le délai de 3 mois de l’article 25-8 de la loi du 06/07/89 n’avait pas été respecté , le bail venant à échéance au 25/09/2021.

Il est manifeste que les conditions de vie de Mme [H] [C] ont été altérées , notamment en période de crise sanitaire, selon les attestations de M.[L] . Si des difficultés de recherches d’emploi ont pu participer à une difficulté de santé, les troubles du sommeil chroniques notés par certificat médical du 03/07/2025, et les examens antérieurs en 2020, n’ont pu qu’être aggravés par les circonstances de logement inadaptées et les désagréments liés aux procédures sur plusieurs années .

Il convient de condamner M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de Mme [H] [C] d’indemnité de relogement :

En application de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation , en cas d’interdiction définitive d’habiter , le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinés à couvrir ses frais de réinstallation .

Mme [H] [C] sollicite paiement de 909 euros, sur la base de son nouveau loyer de 303 euros . M. [M] [F] le conteste au motif qu’il a tenté de reloger Mme [H] [C] , et n’a pas été considéré défaillant dans l’exécution de cette obligation, selon le courrier du 12/12/2024 de l'[Localité 4], et eu égard à l’état dans lequel le logement a été rendu.

L’indemnité légalement prévue est destinée aux frais de réinstallation , et uniquement pour ce motif et est bien due , indépendamment de l’absence de défaillance, ou de l’état des lieux restitués .

M. [M] [F] sera condamné à payer à Mme [H] [C] la somme de 909 euros à ce titre, la DRIHL ayant bien confirmé à Mme [H] [C] que celle-ci était due.

Sur la demande de remboursement de Mme [H] [C] des frais d’assurance :

Le remboursement des frais d’assurance du logement n’est pas fondé , alors que celle-ci est inhérente au bail en application de l’article 7 g de la loi du 06/07/89 , qui a pris fin le 30/08/2023.

Mme [H] [C] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de M. [M] [F] de dommages et intérêts :

M. [M] [F] soutient que le logement a été dégradé pendant le bail , et que Mme [H] [C] a refusé de signer l’état des lieux de sortie , que les lieux étaient en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux. Il estime que l’action est abusive, et demande une somme de 1 euro de dommages et intérêts . Mme [H] [C] s’oppose à cette demande.

Aucune action abusive n’est caractérisée , eu égard aux manquements de M. [M] [F] à ses obligations. Il sera débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [M] [F] sera condamné aux dépens et paiement à Mme [H] [C] de la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , Mme [H] [C] étant bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle partielle.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que Mme [H] [C] est recevable à agir envers M. [M] [F] , en sa qualité de propriétaire des lieux

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [M] [F] pour prescription de la demande de remboursement des loyers versés avant l’arrêté d’insalubrité

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 13990 euros , déduction à opérer des APL versées sur la période du 26/09/2018 au 30/11/2022 inclus , dont il sera justifié par le relevé CAF correspondant, en restitution des loyers non causés payés du 26/09/2018 au 30/11/2022 pour indécence des lieux

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 909 euros au titre de l’indemnité de frais de réinstallation de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation pour insalubrité

DEBOUTE Mme [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour frais d’assurance

DEBOUTE M. [M] [F] de sa demande de dommages et intérêts

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE M. [M] [F] aux dépens

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à Mme [H] [C] la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Juge des contentieux de la protection