RF / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00326 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNCC

NATURE DE L’AFFAIRE : 72Z – Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Sophie ALESSANDRI

— M^e Jacques VACCAREZZA

Le : 30 Juillet 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE MARINE DE SANT’AMBROGGIO à LUMIO,

agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS IMMO DE CORSE, représentée par son Président en exercice,

dont le siège social est sis Les Terrasses de Bodiccione – Boulevard Louis Campi – 20000 AJACCIO

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

[N] [Z],

né le 30 avril 1966 à PARIS, de nationalité française,

demeurant 22 rue Philippe de BEAUMANOIR – 78540 VERNOUILLET

représenté par Maître Sophie ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA

[W] [Z],

né le 24 janvier 1975 à PARIS, de nationalité française,

demeurant 48 rue des Rosiers – 92500 RUEIL MALMAISON

représenté par Maître Sophie ALESSANDRI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le neuf Juillet, par Monsieur Régis FRANCE, Juge du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête déposée au greffe, le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE, a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z].

Le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO y a été autorisé par ordonnance du 2 juillet 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de BASTIA.

Par acte de Commissaire de Justice du 4 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE, a assigné devant le Président du Tribunal Judiciaire de BASTIA selon la procédure de référé d’heure à heure, Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z], aux fins de voir :

— Condamner Messieurs [Z] à interrompre tous travaux en cours sur la maison et ses alentours, située n°37 quartier PRATO, Marine de SANT’AMBROGGIO à LUMIO et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Messieurs [Z] à la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du PV de constat du 24 juin 2025.

Cette affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 juillet 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE, représenté, a soutenu oralement l’ensemble des moyens et demandes développés dans son acte introductif d’instance. Il explique qu’au sein de cette copropriété, les travaux sont interdits pour la période de juin à septembre et que les consorts [Z], en violation de cette interdiction, font actuellement réaliser des travaux ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 8 juillet 2025, Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z], représentés, demandent au juge de déclarer le syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambroggio irrecevable, et en tout état de cause de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambroggio en toutes ses demandes fins et prétentions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambroggio au paiement de la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Z] expliquent qu’ils ne sont pas les propriétaires du bien litigieux au sein de la copropriété puisqu’avec Monsieur [R] [Z], ils en ont fait apport à la SARL 37 PRATO selon acte notarié du 19 décembre 2024. Ils soutiennent également que le contentieux dont s’agit est soumis à l’obligation de tentative de résolution amiable du litige, obligation non respectée par le demandeur. Enfin, les défendeurs soutiennent que la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Ils soulèvent, pour ces raisons, l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires.

A l’audience, le juge a autorisé les consorts [Z] à produire en délibéré l’accusé de réception du courrier du Notaire adressé au Syndic BALAGNE IMMOBILIER le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels ill n’est pas tenu de répondre.

— Sur l’irrecevabilité soulevée par les consorts [Z]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du même Code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

En l’espèce, il sera d’abord relevé que la notification de l’article 6 précité ne constitue pas une formalité exigée pour prouver la propriété d’une partie, mais elle revêt le caractère d’une simple information au syndic.

L’absence d’une telle formalité aurait seulement pour effet de rendre inopposable au syndicat des copropriétaires un transfert de propriété mais elle ne peut en aucun cas servir à dénier la qualité de propriétaire d’un bien en copropriété.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z] versent aux débats un acte notarié du 19 décembre 2024 lequel établi un apport de biens par Messieurs, [N], [R] et [W] [Z] à la SARL 37 PRATO.

Dès lors, c’est la SARL 37 PRATO qui est propriétaire d’un bien au sein de la copropriété de la Marine de Sant’Ambroggio.

Bien qu’il ne soit pas justifié de la notification au Syndic de cet acte notarié, la preuve de l’accusé de réception du courrier versé aux débats en pièce 1 n’étant pas rapportée malgré l’autorisation donnée en ce sens par le juge, il n’en demeure pas moins qu’il appartenait au Syndicat des copropriétaires, demandeur à la procédure, de s’assurer de l’identité du propriétaire du bien avant d’engager cette action en référé.

Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z] n’étant pas propriétaires du bien litigieux, la demande du Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE, sera déclarée irrecevable.

Dès lors, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE, succombant, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

DECLARONS irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE aux dépens ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la Marine de SANT’AMBROGGIO, pris en la personne de son Syndic, la SAS IMMO DE CORSE à payer à Monsieur [N] [Z] et Monsieur [W] [Z], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES