Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 22 janvier 2025, n° 22/13180

TJ Paris 22 janvier 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-réalisation de l'option
La cour a jugé que la promesse n'était pas caduque et que l'indemnité d'immobilisation devait être versée aux demandeurs.
Accepté
Indemnité d'immobilisation due
La cour a confirmé que l'indemnité d'immobilisation était due et a ordonné son versement.
Rejeté
Préjudice financier dû à la non-réalisation de la vente
La cour a estimé que les préjudices financiers ne résultaient pas d'un manquement contractuel de la société défenderesse.
Rejeté
Perte de chance de renoncer à la vente
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle ne résultait pas d'un manquement contractuel.
Rejeté
Préjudice moral non caractérisé
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas suffisamment caractérisé.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, laissant les parties à leurs propres dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Paris, Madame [Y] [D] et Monsieur [M] [C] [Z] demandent la libération de fonds séquestrés et le paiement d'indemnités suite à la non-réalisation d'une promesse de vente avec la société Tilex Immo. Les questions juridiques portent sur la caducité de la promesse et le droit à l'indemnité d'immobilisation. Le tribunal conclut que la promesse n'est pas caduque, condamne la société Tilex Immo à verser 77.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, et déboute les demandeurs de leurs autres demandes d'indemnisation. La société Tilex Immo est également déboutée de ses demandes.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 22 janv. 2025, n° 22/13180
Numéro(s) :	22/13180
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 janvier 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Banna NDAOBenjamin DORS
Parties :	S.C.I. TILEX IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/13180

N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [C] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, vestiaire 667, Maître Priscillia FERNANDES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D2123

DÉFENDERESSE

S.C.I. TILEX IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Benjamin DORS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0006

Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 12 juillet 2021, [M] [Z] et [Y] [D] ont unilatéralement promis de vendre au prix de 1.550.000 euros un bien immobilier sis à [Localité 4] à la société Tilex Immo qui a accepté sous condition suspensive d’obtention au plus tard le 15 octobre 2021 d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 2.000.000 euros remboursable en 20 ans au taux maximum de 1,50 % l’an . L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 150.000 euros et l’expiration du délai d’option au 20 décembre 2021. En exécution de l’acte, la société Tilex Immo a versé en séquestre une somme de 77.500 euros au notaire rédacteur, maître [B] [W], notaire à [Localité 5].

Les parties sont ensuite convenues de proroger le délai d’option au 15 février 2022 et le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 14 janvier 2022.

L’option n’a pas été levée.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2022, [M] [Z] et [Y] [D] ont assigné la société Tilex Immo devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, de:

ordonner la libération des fonds séquestrés entre leurs mains à titre de paiement de l’indemnité d’immobilisation,condamner la société Tilex Immo à leur verser une somme de 77.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

la condamner à leur verser une somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice,la condamner à leur verser une somme de 203.288,14 euros pour leur perte de chance de renoncer à la vente en temps utile,la condamner à leur verser une somme de 10.000 euros pour leur préjudice moral,la condamner à leur verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,prononcer l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, la société Tilex Immo demande au tribunal de:

constater la caducité de la promesse,rejeter les demandes,ordonner la restitution entre ses mains des fonds séquestrés,écarter l’exécution provisoire sauf à ce qui concerne sa demande en restitution,condamner [M] [Z] et [Y] [D] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 27 novembre 2024 suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [M] [Z] et [Y] [D] notifiées par voie électronique le 12 juin 2023;

Vu les conclusions de la société Tilex Immo notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023;

1°) Sur la caducité de la promesse

Au visa des articles 1304 et 1304–6 du code civil, la société Tilex Immo fait valoir:

que, malgré ses efforts, elle n’a pu obtenir de financement dans le délai contractuel de réalisation de la condition expirant au 14 janvier 2022, que la condition a donc défailli sans faute de sa part, que le contrat est ainsi devenu caduc,que c’est à tort que les promettants prétendent qu’elle est déchue du bénéfice de la condition suspensive faute d’avoir invoqué cette circonstance dans le délai de 7 jours à compter de l’expiration de la promesse stipulé à la promesse, qu’en effet, la clause dont ils se prévalent n’est afférente qu’au sort des fonds séquestrés, que, de plus, elle subordonne la déchéance invoquée à sa mise en demeure préalable par les promettants par acte extrajudiciaire de déclarer son intention de se prévaloir de la défaillance de la condition, qu’il ne lui a jamais été délivré une telle sommation extrajudiciaire.Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

[M] [Z] et [Y] [D] indiquent notamment:

qu’il est stipulé à la promesse que pour bénéficier de la protection de la condition suspensive de financement, le bénéficiaire doit se prévaloir au plus tard au jour d’expiration du délai de réalisation de celle-ci, que tel n’a pas été le cas en l’espèce, que la société Tilex Immo ne peut donc se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La section de la promesse afférente à la condition suspensive de financement comprend les clauses suivantes, la numérotation en paragraphe étant ajoutée par le tribunal:

§01 «  Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive le bénéficiaire devra:

§02 – justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

§03 – et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus [la date d’expiration du délai de réalisation de la condition], par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

§04 Il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. »

La section de la promesse afférente au sort des fonds séquestrés comprend les clauses suivantes, la numérotation en paragraphe étant ajoutée par le tribunal:

§05 « Elle [la somme séquestrée] sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes:

[…]

§06 b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant […]

§07 c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants:

§08 – si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

[…]

§09 S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné […] au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse.

§10 A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant serta alors en droit de sommer la bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

§11 Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant. »

Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

Il apparaît ainsi que le contrat pose aux § 1 à 4 une première procédure aux fins de protection du bénéficiaire par la condition suspensive de financement, procédure spécifique à cette dernière, et aux § 9 à 11 une seconde procédure aux fins de restitution au bénéficiaire des fonds séquestrés, procédure commune différentes situations limitativement énumérées et corespondant à la défaillance de la condition suspensive de financement et de celles intitulées « conditions suspensives de droit commun ».

La seconde procédure a pour seul objet, en cas de défaillance d’une condition suspensive et donc de caducité de la promesse, de permettre au promettant d’acquérir les fonds séquestrés en cas de carence du bénéficiaire à en réclamer avec diligence la restitution.

Par suite, l’éventuel non respect de la seconde est sans incidence sur la première et donc sur le maintien ou la perte de la protection de la condition suspensive de financement.

Le délai de réalisation de la condition suspensive était fixé au 14 janvier 2021.

Or, au 14 janvier 2021, la société Tilex Immo n’avait obtenu aucun prêt alors qu’il lui appartenait d’en informer [M] [Z] et [Y] [D]. En ne le faisant pas, elle a perdu le bénéfice de la condition suspensive de financement, peu important qu’elle ait adressé courant février 2021 aux promettants la copie d’un courrier d’une banque faisant état d’un avis favorable à sa demande de financement.

Par suite, la promesse ne saurait être déclarée caduque motif pris de ce que la condition suspensive de financement aurait défailli.

2°) Sur l’indemnité d’immobilisation

[M] [Z] et [Y] [D] exposent:

que l’option n’ayant pas été levée, l’indemnité d’immobilisation leur est due.

La société Tilex Immo oppose:

que la promesse étant caduque, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Sur ce, pour les motifs exposés en 1°, la promesse n’est pas caduque et doit donc recevoir exécution.

Par suite, la société Tilex Immo doit être condamnée à verser à [M] [Z] et [Y] [D] l’indemnité d’immobilisation stipulée, soit une somme de 155.000 euros.

La libération des fonds séquestrés entre leurs mains doit être autorisée à titre d’exécution partielle de la condamnation ordonnée ci-dessus.

Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

3°) Sur les demandes en responsabilité

[M] [Z] et [Y] [D] observent:

que la non réalisation de la vente les a obligés à souscrire deux prêts relais, leur occasionnant un préjudice financier de 18.288,14 euros,qu’en outre, ils subissent une décote de 185.000 euros en raison de la baisse du marché immobilier,que s’ils avaient été informés rapidement des difficultés de la société Tilex Immo pour obtenir un financement, ils auraient vendu à des tiers et n’auraient pas subi de décote,que le préjudice financier total est de 203.288,14 euros,qu’à la suite de cessions de parts, les associés de la société Tilex Immo ne sont plus des personnes physiques mais des personnes morales, qu’il s’agit là d’un montage pour permettre aux anciens associés d’échapper à leur responsabilité, que la société Tilex Immo agit de mauvaise foi, que son inexécution fautive leur cause un préjudice de 50.000 euros.

Sur ce, il résulte de l’article 1231–1 du code civil qu’en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle, le débiteur doit indemniser son cocontractant des conséquences dommageables de son manquement sauf à ce qu’il soit dû à un cas de force majeure.

La responsabilité contractuelle suppose donc un manquement contractuel, un préjudice et un lien causal entre le manquement et le préjudice.

En l’espèce, les parties n’ont conclu qu’une promesse unilatérale de vente de sorte que la société Tilex Immo ne s’est nullement engagée à acheter.

Par suite, étant consécutifs à la non réalisation de la vente, les préjudices financiers ne sauraient engager la responsabilité de la société Tilex Immo. En effet, ceux-ci ne résultent nullement d’un manquement contractuel, étant rappelé que [M] [Z] et [Y] [D] se sont librement engagés à immobiliser leur bien au bénéfice de la société Tilex Immo en contrepartie du versement d’une somme de 155.000 euros à défaut de levée par la société Tilex Immo de l’option consentie par eux.

La demande au titre du préjudice financier doit donc être rejetée, faute d’être la conséquence d’un manquement contractuel.

Le préjudice de 50.000 euros allégué n’est aucunement caractérisé dans sa nature.

La demande doit donc être rejeté, faute de préjudice réel.

De plus, les agissements des associés de la société Tilex Immo, tiers à son égard, ne sauraient engager la responsabilité de cette dernière. Dès lors, les cessions de parts conclues par ses associés ne sauraient fonder sa condamnation à des dommages et intérêts.

Décision du 22 Janvier 2025

2ème chambre

N° RG 22/13180 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEWG

La demande doit donc d’autant plus être rejetée.

Enfin, [M] [Z] et [Y] [D] n’articulent aucun lien causal entre un fait générateur de responsabilité imprécis, la mauvaise foi alléguée, et un préjudice tout aussi imprécis car défini par son seul équivalent monétaire.

La demande doit d’autant plus fort être rejetée.

N’étant argumentée ni en fait ni en droit, la demande au titre du préjudice moral doit aussi être rejetée.

4°) Sur les autres demandes

La promesse n’étant pas caduque et l’indemnité d’immobilisation étant due, les fonds séquestrés ne sauraient être remis à la société Tilex Immo.

L’équité commande de laisser à [M] [Z] et [Y] [D] la charge de leurs frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, [M] [Z] et [Y] [D] ayant dans leur patrimoine au moins un bien immobilier et ne présentant pas de risque particulier d’insolvabilité au cas d’infirmation du présent jugement.

Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

AUTORISE maître [B] [W], notaire à [Localité 5] à se libérer des fonds séquestrés de 77.500 euros entre les mains de [M] [Z] et [Y] [D] à titre de paiement de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE la société Tilex Immo à verser à [M] [Z] et [Y] [D] une somme de 77.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation;

DÉBOUTE [M] [Z] et [Y] [D] de leurs demandes tendant à:

condamner la société Tilex Immo à leur verser une somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice,la condamner à leur verser une somme de 203.288,14 euros pour leur perte de chance de renoncer à la vente en temps utile,la condamner à leur verser une somme de 10.000 euros pour leur préjudice moral,la condamner à leur verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,prononcer l’exécution provisoire;

DÉBOUTE la société Tilex Immo de ses demandes tendant à:

constater la caducité de la promesse,ordonner la restitution entre ses mains des fonds séquestrés,écarter l’exécution provisoire sauf à ce qui concerne sa demande en restitution,condamner [M] [Z] et [Y] [D] à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société Tilex Immo aux dépens;

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM