TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marine CONTINENTE ; Monsieur [B] [Y] ; Madame [G] [E] [Z] épouse [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LJW

N° MINUTE :

8-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marine CONTINENTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2223

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [Y], détenu : Prison de la Santé, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [E] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

Délibéré le 22 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LJW

Par contrat sous seing privé du 21 novembre 2008, à effet du 21 décembre 2008, Madame [H] [C] venant aux droits de Madame [D] [C] a donné à bail à Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] un appartement à usage d’habitation, avec chambre de service au 1er étage situé [Adresse 5].

Le 15 janvier 2019, Madame [D] [C] est décédée, laissant pour lui succéder Madame [H] [C].

Par acte d’huissier en date du 7 février 2023, Madame [H] [C] a délivré à Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] un congé pour vente à effet du 20 décembre 2023.

Le 19 octobre 2023, Madame [H] [C] a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date du 15 mars 2024, Madame [H] [C] a assigné Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y], conjointement et solidairement, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

validation du congé pour reprise ( entendre congé pour vente) à titre principal expulsion immédiate des preneurs devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu, avec enlèvement et dépôt du mobilier, sous astreinte de 200 euros par jour de retardcondamnation en paiement de la somme de 49 376 euros au titre des loyers dus au 20 décembre 2023, ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au double des loyers, à compter du 21 décembre 2023condamnation en paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal, et 717, 78 euros de frais de congé condamnation en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant frais et honoraires.

A l’audience du 10 mars 2025, après radiation et rétablissement, Madame [H] [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, sauf à préciser que, selon les informations de la gardienne de l’immeuble, les défendeurs ont quitté le logement. Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [C] se fonde sur l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 189 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Elle demande l’application de la clause pénale pour doubler le montant des indemnités d’occupation.

Bien que régulièrement assignés, Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] n’ont pas comparu ni ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti aux époux [Y] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit pour expirer le 20 décembre 2023.

Le congé du bailleur délivré le 7 février 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 20 décembre 2023.

Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] , qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 décembre 2023 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois, conformément à la demande de Madame [C], cette dernière expliquant, à l’audience que les défendeurs avaient, d’ores et déjà, quitté les lieux. Il est ainsi dans l’intérêt des parties de supprimer le délai afin que la demanderesse puisse récupérer son logement, la dette augmentant chaque mois. Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte de quitter les lieux, puisqu’ils ont été libérés.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [H] [C] produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 49376 euros à la date du 20 décembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges dus à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] , non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés, solidairement, compte tenu de la clause du contrat, au paiement de la somme de 49376 euros.

Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 21 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Ils seront condamnés au paiement de ces sommes solidairement du fait de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Faute de justification, la demanderesse ne développant pas d’arguments en faveur de cette demande, elle en sera déboutée.

Il est rappelé que le coût du congé est inclus dans les dépens de l’instance.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du congé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] par Madame [H] [C] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 21 novembre 2008 et concernant l’appartement d’habitation, avec la chambre de service du 6éme étage situé [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 20 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [C] pourra, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

DEBOUTE Madame [C] [H] de sa demande d’astreinte

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] à verser à Madame [H] [C] la somme de 49376 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges dus au 20 décembre 2023;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] à verser à Madame [H] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [H] [C] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] à verser à Madame [H] [C] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [E] [Y] née [Z] et Monsieur [B] [Y] aux dépens, y compris le coût du congé pour vendre ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION