TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yohanna WEIZMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04052 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PTG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242

DÉFENDERESSE

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04052 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PTG

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [H] est propriétaire des lots n°37 et 38 (respectivement 61 et 1 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, a assigné Mme [D] [H] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales fixant le statut de la copropriété, sa condamnation au paiement des sommes suivantes sous bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 606,67 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté pour la période comprise entre le 29 juin 2023 et le 30 avril 2024, frais de recouvrement d’un montant de 420 euros compris, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2024 et de l’assignation pour le surplus,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de sommation de payer et de traduction de l’assignation.

A l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil justifiant de l’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception suite au procès-verbal de recherches infructueuses s’en est référé aux termes de son assignation, actualisant la dette à une somme moindre, favorable à la défenderesse, et portant ainsi sa demande au titre des charges à la somme de 833,56 euros, sur la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 6 novembre 2024, frais de recouvrement d’un montant de 420 euros compris, le décompte produit étant complété des sommes dues suite à régularisation des charges pour l’année 2023 et des appels de fonds des 3ème et 4ème trimestre 2024, documents non produits. Il résulte néanmoins de cette actualisation que Mme [D] [H] a versé, à la date du 6 novembre 2024, la somme de 6 913,79 euros par chèque .

La défenderesse régulièrement assignée en la forme d’un PV 659 n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [D] [H] sur les lots n°37 et 38 (respectivement 61 et 1 tantièmes) situés dans l’immeuble du [Adresse 2],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 31 août 2023 au 3 avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître le relevé de compte individuel pour l’année 2023 et attestant d’un solde débiteur de 4 186,67 euros à la date du 30 avril 2024, ajustement du budget prévisionnel 2024 de 465 euros et frais de recouvrement d’un montant de 144 euros déduits,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le décompte des frais de recouvrement pour un total de 420 euros sur la période comprise entre le 13 février 2023 et le 6 novembre 2024,

— un décompte actualisé au 3 décembre 2024 qui fait mention de débits non justifiés aux débats ni soumis au contradictoire mais atteste du paiement de la somme 6 913,79 euros par Mme [D] [H],

— les factures d’honoraires et les pièces justificatives,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, et non contestée de la défenderesse qui a réglé une somme d’un montant supérieur, à hauteur de la somme de 4 186,67 euros portant sur la période comprise entre le 29 juin 2023 et le 3 avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse et ajustement du budget prévisionnel 2024 inclus).

Les intérêts au taux légal courront à compter du 13 février 2024 sur la somme de 3 313,61 euros et de l’assignation du 26 juin 2024 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 420 euros recouvrant :

— une mise en demeure (48 euros) en date du 13 février 2024 communiquée aux débats sans justificatif que cette relance relève de diligences inhabituelles du syndic.

— une opération pré-contentieuse (21 mars 2024) et une mise en demeure par avocat (30 avril 2024) d’un montant chacune de 96 euros dont il n’est pas produit de facture justificative aux débats.

— une mise en demeure par Maître [L] (NDR : conseil du demandeur à l’instance) pour un montant de 180 euros qui n’est pas justifiée non plus par une facture, porte la même date que la mise en demeure visée précédemment et relève en tout état de cause des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [D] [H] présente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis moins de 2 ans et qu’elle a versé une somme supérieure à celle fixée au présent jugement de sorte que le préjudice pour la copropriété ne s’est pas accru durant le temps de la procédure.

Ces manquements qui perturbent néanmoins la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, de sorte que Mme [D] [H] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 100 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [H], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, la somme de 4 186,67 euros portant sur la période comprise entre le 29 juin 2023 et le 3 avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse et ajustement du budget prévisionnel 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 3 313,61 euros et de l’assignation du 26 juin 2024 pour le surplus ;

CONSTATE que Mme [D] [H] a réglé par chèque, à la date du 6 novembre 2024, la somme de 6 913,79 euros ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [H] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 février 2025

le greffier le Président