REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/04174 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LT4F

En date du : 16 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du seize mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSES :

Madame [M] [H] [G] [V] divorcée [Q], née le 24 Décembre 1959 à [Localité 1] (ALGERIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [T], [F], [C] [Q], née le 03 Novembre 1977 à [Localité 2] (78), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

toutes deux représentées par M^e Eléonore BODY, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSES :

S.C.I. [E], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Loïc BALDIN, avocat au barreau de TOULON

Madame [K] [L] épouse [S], née le 31 Mai 1948 à [Localité 3] (70), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :

à :

M^e Loïc BALDIN – 247

M^e Eléonore BODY – 1027

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES – 15

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 28 mars 2014, Mme [K] [S] a fait l’acquisition d’un immeuble situé à [Adresse 5], cadastré section DW n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], constituant l’un des lots d’un lotissement.

Elle avait alors pour voisins M. [Z] [Q] et son épouse, Mme [M] [V], propriétaires, depuis le 2 octobre 2013, d’un terrain cadastré DW n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4] (constituant également un lot d’un lotissement). Ces derniers ont fait réaliser des travaux suivant permis de construire délivré le 10 septembre 2013 à l’égard duquel un certificat de non-conformité à l’autorisation donnée a été délivré par la Mairie le 7 octobre 2014 en raison d’un rehaussement du terrain et d’une clôture non réglementaire.

Déplorant, pour sa part, la création de vues sur son fonds du fait du rehaussement du terrain de ses voisins et leur reprochant la réalisation d’un mur de clôture avec barbacanes empiétant sur son fonds dans des conditions ne respectant pas en outre les règles du lotissement du fait de sa hauteur, de l’absence d’enduit et de la présence d’une brise-vue, Mme [S] a assigné les époux [Q] devant le juge des référés en désignation d’expert en excipant d’un rapport d’expertise amiable établi par le Cabinet [R] reprenant les griefs dénoncés. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance de référé en date du 2 mai 2017.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 25 janvier 2018.

Par acte du 18 juin 2018, Mme [S] a assigné M. [Z] [Q] et Mme [M] [V] devant le tribunal de ce siège, au visa des articles 544 et 240 et suivants du code civil, aux fins de voir condamner les requis, sous astreinte, à “appliquer la préconisation n°3 de l’expert judiciaire [A] à savoir : démolition et reconstruction de l’ouvrage en respect des règles d’urbanisme et des lotissements avec suppression de toute barbacane” et à lui payer les sommes suivantes :

-15.000 euros à titre de dommages-intérêts,

-3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-4070,74€ de frais d’expertise,

-459,60€ de frais d’expertise du cabinet de géomètre [Y],

— dépens.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 3 juillet 2019, les époux [Q] ont vendu leur immeuble à la SCI [E] et Maître [N] [P], notaire intervenante à l’acte, a été constituée séquestre d’une somme de 56.000 euros représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le vendeur de conserver à sa charge les frais liés à la procédure en cours avec Mme [S].

Les époux [Q] et Mme [S] ont, par un protocole transactionnel signé le 28 octobre 2020, convenu des conditions mettant un terme à la procédure introduite sur assignation du 18 juin 2018.

Le 13 novembre 2020, à la demande des époux [Q], le notaire a versé en exécution du protocole la somme de 19.530,34 euros à la Carpa pour le compte de Mme [S].

Mme [S] et la société [E], en désaccord par rapport aux conditions d’évacuation des eaux pluviales en provenance du fonds de la société [E] suite à l’obstruction des barbacanes équipant le mur de clôture par Mme [S] en exécution du protocole d’accord, n’ont pas voulu constituer une servitude sur leurs fonds tel que prévu au protocole transactionnel du 28 octobre 2020. Un procès verbal de dires et de difficultés a été établi par Me [P] le 1er juillet 2021.

La société [E], qui souhaite que le coût des travaux de drainage de son mur soient pris en charge par son vendeur, s’est parallèlement opposée à la libération du solde du séquestre au bénéfice des époux [Q].

M. [Z] [Q] est décédé le 13 juillet 2021, laissant pour unique héritière sa fille, Mme [T] [Q].

Par acte signifié le 29 juin 2022, Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] ont assigné la société [E] et Mme [S] devant le tribunal de ce siège.

Par dernières conclusions du 2 février 2024, les consorts [V] [Q] demandent au tribunal de :

— juger que les conditions du séquestre sont réunies,

— les autoriser à faire libérer, par Maître [N] [P], la totalité de la somme séquestrée à leur bénéfice, et ce à concurrence de 50% chacune, sur simple production du présent jugement,

— désigner Me [N] [P], notaire, afin de procéder à la constitution de servitude relative à la semelle de fondation prévue à l’article 3 du protocole conclu le 28 octobre 2020 entre Mme [V], Mme [Q], Mme [S] et la SCI HÉLÈNE,

— juger qu’à défaut de régularisation de ladite servitude dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, toute partie refusant la régularisation de l’acte sera redevable d’une astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard,

— condamner Mme [S] à leur verser, en indemnisation de leur préjudice moral, la somme de 5.000 euros chacune, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— à titre subsidiaire, condamner Mme [S] à leur verser la somme de 19.530,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à concurrence de 50 % chacune, ainsi que la somme de 5.000 euros chacune, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, en indemnisation de leur préjudice moral,

— en tout état de cause, débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement à leur payer la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 18 septembre 2023, la société [E] demande au tribunal, au visa des articles 1956 et suivants, 637 et suivants du code civil, de :

— débouter Mme [V] et Mme [Q] de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que le protocole d’accord transactionnel signé entre les consorts [X] et Mme [S] en date du 28 octobre 2020 ne respecte pas les préconisations techniques visées dans le rapport d’expertise judiciaire du 25 janvier 2018, notamment en ce que ce protocole a prévu l’obstruction de l’ensemble des barbacanes situées dans le mur de clôture entre les propriétés [S]/SCI SCI [E] (anciennement propriété [Q] jusqu’au 3 juillet 2019),

— juger que les barbacanes d’un mur ont une fonction technique et que l’expert judiciaire n’avait aucunement prévu leur suppression dans ses préconisations n°2 et n°3.

— juger que le mur de clôture entre la propriété [S] et la propriété de la SCI [E] ne demeure plus en sécurité,

— juger que la mise en place d’un drain, côté propriété SCI [E], est le seul moyen de stabiliser le mur en conservant les fondations et le mur actuel,

— juger que les conditions de la libération du séquestre ne sont, en l’état, pas réunies et que la contestation de la libération du séquestre par la SCI [E] demeure justifiée,

— condamner les consorts [X] à prendre en charge les travaux de drainage du mur (coté propriété SCI [E]), tel qu’ils résultent de l’un des trois devis produits aux débats, lesquels seront règles sur les fonds séquestrés par Maître [P],

— accorder la libération des sommes nécessaires pour la réalisation de ses travaux sur les fonds séquestrés,

— sur la création d’une servitude conventionnelle sur le débord de fondation de la propriété [S], constater que la SCI [E] n’est pas opposée à la constitution de servitude sur le débord de fondation situé sur la propriété [S],

— condamner en toutes hypothèses solidairement les consorts [X] et Mme [S] à payer la somme de 4000€ à la SCI [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure.

Par dernières conclusions du 6 septembre 2024, Mme [S] sollicite du tribunal qu’il rejette l’ensemble des demandes dirigées à son encontre, prononce sa mise hors de cause et condamne Mme [M] [V], Mme [T] [Q] et la société [E] à lui payer une indemnité de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 novembre 2025 en vue d’une audience fixée au 15 décembre suivant. Le délibéré a été fixé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour une compréhension du litige, il convient à titre liminaire d’évoquer les désordres dénoncés par Mme [S] sur assignation du 18 juin 2018 en se référant aux éléments figurant au rapport d’expertise judiciaire de M. [A] en date du 25 janvier 2018 dont se prévalent l’ensemble des parties, y compris la société [E], laquelle indique que le rapport d’expertise lui est opposable pour avoir été joint à la convention de séquestre.

Sur les désordres

Le rapport d’expertise décrit un rehaussement du terrain de +48 cm sur la propriété [Q], la présence d’un mur de soutènement formant clôture appartenant aux époux [Q], non enduit et équipé de barbacanes du côté [S], dont la semelle de fondation, répartie sous l’axe vertical du muret en débord de chaque côté du voile, empiète sur la propriété de Mme [S] sur une largeur variant entre 20 à 43 cm.

Il fait également état du non respect des règlements de lotissement concernant la hauteur de la clôture, la hauteur du mur bahut et l’usage d’un matériau opaque sur le grillage surmontant le mur en agglomérés.

Il indique que la démolition totale et reconstruction de l’ouvrage, suivant devis n°2171108 du 29 novembre 2017 d’un montant de 30.251,31 euros établi par la société COMETRA, permettrait de remédier aux désordres (préconisation n°3), toute comme la mise en oeuvre des travaux prévus au devis n°2171108 établi par la même société pour un coût de 10.168,75€ consistant à conserver le débord de fondation et à mettre en conformité le mur et sa clôture (préconisation n°2). Il privilégie cette dernière option, après avoir écarté la préconisation n°1 (devis de Delta construction du 15/10/2017) qui ne répond pas aux exigences techniques en la matière.

Sur la libération du solde du séquestre

Les consorts [V] [Q] estiment avoir entièrement exécuté leurs obligations en versant l’indemnité transactionnelle convenue et sollicitent la libération du solde du montant séquestré entre leurs mains. Ils estiment que l’obstruction des barbacanes n’est pas une justification valable au refus qui leur a été opposé par l’acquéreur à la libération du séquestre et qu’ils ne sont pas tenus en vertu de l’acte de vente à la prise en charge des travaux de drainage du mur dont l’état a été accepté lors de la vente et dont l’instabilité n’est au demeurant pas démontrée. Ils considèrent qu’ils ne sont pas concernés par le litige existant entre les deux voisins concernant les modalités d’évacuation des eaux et soulignent que la suppression des barbacanes n’a pas donné lieu à réclamation jusqu’à ce qu’ils sollicitent la libération du solde des fonds séquestrés. Ils indiquent que l’absence de régularisation de la servitude n’enlève pas sa force obligatoire au protocole d’accord transactionnel qui s’est imposé aux parties contractantes à l’instant où il a été signé par elles et que Mme [S] indique qu’elle n’en conteste pas les termes. Ils ajoutent que la société [E] ne s’oppose pas à la signature de l’acte de servitude.

La société [E] s’oppose à la libération du solde des fonds séquestrés au profit de ses vendeurs en faisant valoir que les frais de remise en état du mur résultant de la procédure opposant ses vendeurs à Mme [S] incluent la réalisation d’un drain dès lors que celui-ci est rendu nécessaire par l’obstruction des barbacanes décidée par les autres parties et que le coût de ces travaux incombe aux consorts [V] [Q] en vertu de la convention de séquestre, de sorte qu’il convient de libérer les fonds séquestrés en les affectant à cet effet.

Mme [S] estime qu’elle n’est pas concernée par la procédure. Elle rappelle qu’elle n’est pas partie à la convention de séquestre et que les barbacanes sont obstruées en conformité avec les dispositions du protocole transactionnel du 28 octobre 2020.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1956 du même code, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

L’article 1960 suivant précise que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 3 juillet 2019, intervenu entre les époux [Q] (le vendeur) et la société [E] (l’acquéreur), stipule une convention de séquestre en ces termes :

“Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maitre [N] [P], Notaire soussignée, intervenante aux présentes et qui accepte, la somme de CINQUANTE-SIX MILLE EUROS (56 000, 00 EUR) représentant partie du prix à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR, dont l’exposé suit :

Le VENDEUR déclare et l’ACQUEREUR reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours avec le voisin, savoir Madame [K] [L] épouse [S].

Il est reproché au VENDEUR d’avoir construit une clôture à une hauteur supérieure à la législation en vigueur avec empiètement sur le fonds voisin et par conséquent ne respectant pas le permis de construire ci-dessus visé tel que cela résulte du rapport d’expertise dressé par Monsieur [I] [A], architecte, nommé en qualité d’expert judiciaire. Ce rapport est joint.

Le voisin a assigné le VENDEUR en démolition et reconstruction de l’ouvrage en respect des règles d’urbanisme et en dommage et intérêt pour le préjudice subi.

Ladite assignation est jointe.

A ce titre, les parties décident :

Que le VENDEUR conserve à sa charge tous les frais liés à cette procédure, qu’ils s’agissent des frais de remise en état, d’indemnisation au titre du préjudice et de frais d’avocat.

Ce dernier assumera en conséquence tous les frais d’avocat qui seraient dus à ce titre même si l’ACQUEREUR devient propriétaire et rentre dans la cause. L’ACQUEREUR s’engage d’ores et déjà à mandater en son nom mais au frais du VENDEUR le cabinet d’avocat IM avocat à [Localité 4], choisi par les VENDEURS.

Les conditions de la libération du séquestre sont les suivantes :

Ladite somme pourra étre libérée partiellement par le notaire sans accord préalable de l’acquéreur sur simple production de factures d’avocat postérieures à la date du 8 mars 2019, date de la signature de l’avant contrat par les vendeurs, production de jugement ordonnant exécution provisoire ou définitive avec versement d’indemnité à devoir par le vendeur ou factures de travaux de remise en état, mais également sous production d’accordconventionnel de versement d’indemnité signé entre le VENDEUR et la partie demanderesse à l’instance.

Le solde du séquestre ne pourra être remis au vendeur qu’avec accord de l’acquéreur confirmant alors la fin de toute procédure.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds :

— aux différents interlocuteurs : avocat, artisan, partie demanderesse à l’instance, directement et hors la présence de l’ACQUEREUR sur la justification des documents ci-dessus énoncés. Mais le solde du séquestre ne pourra être remis au VENDEUR qu’avec accord de l’ACQUEREUR.-à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce, jusqu’à l’exécution de l’engagement.Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’ACQUEREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.”

La libération du solde de séquestre est ainsi conditionnée à “la fin de toute procédure”. Cette formulation renvoie au litige existant entre les époux [Q] et Mme [S] dont l’objet est déterminé par les prétentions énoncées dans l’assignation délivrée par cette dernière en date du 18 juin 2018 et dont une copie a été annexée à l’acte de vente.

L’article 2045 du code civil énonce que pour transiger, il faut avoir la capacité de disposer des objets compris dans la transaction.

L’article 2052 suivant dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Si les époux [Q] et Mme [S] ont entendu, par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, transiger afin de terminer la contestation née de la procédure enrôlée sous le n°RG 18/02890 auprès de ce tribunal sur assignation du 18 juin 2018, cette transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution par application de l’article 2052 du code civil.

Or si l’obligation prévue par l’article 1 de ce protocole a bien été exécutée, à savoir le paiement à Mme [S] de la somme de 19530,24 euros par les consorts [J], et ce par prélèvement sur le montant du séquestre, en revanche, tel n’est pas le cas de l’obligation prévue par l’article 3 aux termes de laquelle “les parties conviennent de se rapprocher du Notaire de leur choix afin de créer toute servitude utile relative à cette semelle de fondation, dans le délai d’un mois en suite de la signature du présent protocole. L’acte de servitude sera annexé aux titres de propriétés respectifs”.

La cause de l’inexécution de cette condition résulte à l’évidence du non-respect par les parties à la transaction des dispositions de l’article 2045 précité qui leur imposaient de faire intervenir à l’acte la société [E], seule en capacité de régulariser une servitude conventionnelle portant sur le débord de la semelle de fondation de son mur de clôture, en tant que propriétaire du fonds dominant.

Il est relevé que ces mêmes dispositions ne leur permettaient pas de convenir que “Mme [S] pourra supprimer les barbacanes implantées lors de la réalisation du mur” (article 2 de la transaction), alors que ce mur était la propriété de la société [E] à la date de conclusion de la transaction, de sorte que seule cette dernière pouvait donner son accord à une intervention sur son bien. La convention de séquestre ne s’accompagne en effet nullement d’une délégation de pouvoir de décider en lieu et place de l’acquéreur.

Mme [V] et Mme [Q] ne justifiant pas d’une exécution intégrale de la transaction régularisée avec Mme [S], celle-ci n’a pu mettre fin à leur litige.

Il s’ensuit que la condition prévue pour remettre au vendeur le solde du séquestre, telle que stipulée à l’acte authentique du 3 juillet 2019, n’est pas remplie.

Mme [V] et Mme [Q] seront dès lors déboutées de leur demande tendant au versement, entre leurs mains, du solde des sommes séquestrées.

Sur la constitution de servitude relative à la semelle de fondation du mur de clôture

Mme [V] et Mme [Q] demandent au tribunal de désigner Me [P] afin de procéder à la constitution de servitude relative à la semelle de fondation prévue à l’article 3 du protocole conclu le 28 octobre 2020, entre Mme [V], Mme [Q], Mme [S] et la société [E], et de les y contraindre sous astreinte. Elles soulignent que la société [E] ne s’y oppose pas et que Mme [S] ne remet pas en question les termes du protocole transactionnel la prévoyant.

Mme [S] s’y refuse en indiquant qu’elle n’entend pas remettre en question les termes de l’accord transactionnel, laquelle prévoit notamment la suppression des barbacanes implantées lors de la réalisation du mur en contrepartie de la conservation de l’édifice avec sa semelle implantée sur sa propriété (article 2 du protocole). Elle expose que des travaux assurant l’évacuation des eaux en provenance du fonds voisin, à savoir la mise en oeuvre d’un drain du côté de la propriété de la société [E], doivent être réalisés afin de mettre un terme aux désordres subis sur son fonds à la suite de l’obstruction des barbacanes du fait de la rétention des eaux (jaunissement prématuré de l’enduit, constante humidité de la terre en pied du mur).

La société [E] indique qu’elle n’est pas opposée à la constitution de servitude considérée, ni à la mise en oeuvre des travaux de drainage sur son fonds dont elle estime qu’ils sont nécessaires à la pérennité de son mur dès lors que les barbacanes n’assurent plus leur fonction d’évacuation des eaux, mais à la condition que ces travaux soient financés par son vendeur au moyen des fonds séquestrés. Elle fait valoir que la création d’un drain figure dans la préconisation n°3 de l’expert judiciaire et que le coût de ces travaux de “remise en état” incombe à son vendeur en application de la clause de convention de sequestre. Elle souligne que la préconisation n°2 de l’expert n’envisageait pas la création d’un drain dans la mesure où les barbacanes étaient conservées.

Selon l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

Aux termes de l’article 2045 du même code, pour transiger, il faut avoir la capacité de disposer des objets compris dans la transaction.

Selon l’article 2051 du même code, la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux.

La société [E] n’étant pas signataire du protocole transactionnel intervenue le 28 octobre 2020 entre les autres parties au présent litige, elle n’est pas liée par les clauses y figurant.

Mme [V] et Mme [Q], qui à la date de conclusion du protocole transactionnel du 28 octobre 2020 n’avaient pas la qualité de propriétaire du fonds objet de servitude, sont sans droit, ni titre pour exiger de la société [E] qu’elle constitue une servitude en faveur de son fonds aux conditions énoncées par le protocole conclu le 28 octobre 2020.

La demande des consorts [V] [Q] tendant à une telle condamnation de la société [E] sera donc rejetée.

Mme [V] et Mme [Q] ne peuvent davantage contraindre Mme [S] à exécuter l’engagement prévu par l’article 3 du protocole transactionnel du 28 octobre 2020 alors que, d’une part elles-mêmes n’ont pas exécuté toutes leurs obligations prévues par ledit protocole et qu’elles ne sont pas en mesure d’y satisfaire pour avoir pris des engagements au lieu et place de la société [E], laquelle a manifesté son désaccord sauf à satisfaire une condition que les consorts [Q] [V] refusent pour leur part, à savoir la prise en charge du coût des travaux de création d’un drain sur la propriété [E], et que d’autre part, le protocole transactionnel stipule, en son article 6, que “la transaction constitue un tout indivisible et ne peut en aucun cas être scindée” pour son exécution.

Mme [V] et Mme [Q] sont par conséquent déboutées de leur demandent tendant à la condamnation sous astreinte de Mme [S] à l’établissement d’une servitude sur son fonds par application des articles 1103, 2045 et 2052 du code civil.

La constitution d’une telle servitude ne peut intervenir que d’un commun accord des parties.

Sur la demande de dommages-intérêts

Mme [V] et Mme [Q] font valoir que le défaut d’exécution du protocole transactionnel par Mme [S], qui a refusé de signer la constitution d’une servitude grevant son fonds, constitue une faute contractuelle à l’origine d’un préjudice moral qu’elles évaluent à 5000 euros, pour chacune.

Mme [S] oppose l’absence de démonstration d’une faute en lien de causalité avec le séquestre auquel elle n’a pas participé. Elle soutient que la nécessité de réaliser les travaux de drainage découle de l’expertise judiciaire et du protocole transactionnel.

Les consorts [Q] fondent leur demande d’indemnisation sur l’inexécution contractuelle. Toutefois, il convient de rappeler que la transaction est un contrat synallagmatique.

Mme [V] et Mme [Q] n’ayant pas elles-mêmes exécuté une partie des engagements pris envers leur cocontractante, elles sont infondées à rechercher la responsabilité de Mme [S] en raison de l’inexécution par celle-ci d’une partie de ses propres obligations, à savoir la régularisation de l’acte de servitude devant notaire, ce d’autant que ce défaut d’exécution est directement en lien avec le fait que les consorts [V] [Q] ne se sont pas assurés du consentement de leur acquéreur aux mesures affectant son fonds sur lesquelles les parties au protocole ont fait reposer leurs concessions réciproques. Aucune faute contractuelle ne peut au demeurant être caractérisée au motif du non respect d’une clause qui viole les dispositions de l’article 2045 du code civil.

La demande d’indemnisation d’un préjudice moral procédant d’un tel chef formée par les consorts [V] [Q] sera donc rejetée.

Sur la demande de restitution des sommes versées dans le cadre de l’exécution du protocole d’accord transactionnel

Les consorts [V] [Q] demandent la restitution des sommes perçues par Mme [S] en exécution du protocole transactionnel ; le fondement juridique de cette demande n’est pas précisé.

Mme [S] conclut au débouté d’une telle demande.

Selon l’article 1303-1 du code civil, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

L’article 1303-3 du même code énonce que l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

En l’espèce, l’enrichissement de Mme [S] résultant de la perception des sommes litigieuses et l’appauvrissement corrélatif des consorts [V] [Q] n’est pas dépourvu de cause pour reposer sur un contrat auxquelles les parties ont souscrit et dont il n’est pas sollicité l’annulation.

Il n’est par ailleurs pas fait obstacle à une autre action tel que précédemment évoqué puisque la transaction en cause n’a pas, en fait, permis d’éteindre le différend à défaut d’exécution intégrale.

Les consorts [V] [Q] sont donc déboutés de leur demande de restitution.

Sur la demande reconventionnelle de financement des travaux de drainage par libération des fonds sequestrés

La société [E] sollicite, en exécution de l’acte de vente, que son vendeur prenne en charge au moyen des sommes séquestrées les frais de remise en état résultant de la procédure l’opposant à Mme [S], à savoir la mise en oeuvre d’un drain palliant l’obstruction des barbacanes décidée par application du protocole transactionnel du 28 octobre 2020 auquel elle n’a pas participé. Elle produit à cet effet un devis de la société COMETRA en date du 18 juillet 2022 d’un montant de 22.795,60 € TTC, en soulignant qu’il s’agit de la même société que celle choisie par l’expert judiciaire, ainsi que les devis de deux autres entreprises pour de tels travaux d’un montant respectivement de 21898 € TTC et 21423,60€ TTC. Elle met en exergue que l’actualisation de ces devis sera à la hausse, mais que le solde séquestré est suffisant. Elle insiste sur le fait que ces travaux répondent aux exigences techniques pour la pérennité de son mur et que l’expert les avait prévus dans la préconisation n°3.

Les consorts [V] [Q] font valoir que la société [E] est mal fondée à exiger le paiement de tels travaux alors que l’acte de vente du 3 juillet 2019 ne stipule pas qu’ils seraient à leur charge et qu’il s’agit d’une réclamation émanant de Mme [S]. Ils estiment que l’instabilité de l’ouvrage n’est pas démontrée et que l’acquéreur se serait manifesté plus tôt si la suppression des barbacanes avait eu une telle incidence. Ils ajoutent que le respect des préconisations de l’expert n’est pas prévu par la convention de séquestre et que les parties au protocole transactionnel n’étaient pas non plus tenues de les respecter.

En l’espèce, l’acte de vente du 3 juillet 2019 stipule, en page 11, que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés […] cette exonération de garantie ne s’applique pas si [….] les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur” .

Or il n’est pas allégué d’un désordre préexistant à la vente qui aurait été connu du vendeur à ce titre.

La seule dérogation prévue par les parties, en lien avec l’état du bien, est celle mentionnée au titre de la convention de séquestre suivant laquelle “les frais de remise en état, d’indemnisation au titre du préjudice” liés à la procédure opposant le vendeur à Mme [S] seront à la charge du vendeur.

A cet effet, il a été prévu par les parties que la libération du séquestre constitué en garantie des engagements pris par le vendeur pourra intervenir sur “production de jugement ordonnant exécution provisoire ou définitive avec versement d’indemnité à devoir par le vendeur ou factures de travaux de remise en état, mais également sous production d’accord conventionnel de versement d’indemnité signé entre le vendeur et la partie demanderesse à l’instance” (page 7 de l’acte de vente).

Or il résulte des développements précédents que la transaction du 28 octobre 2020 n’a pas permis de purger le différend existant entre Mme [S] et les consorts [Q] au sujet du mur de clôture, lequel a notamment pour objet le débord de la semelle de fondation et des barbacanes du mur sur le fonds [S].

Il ne résulte ni d’un jugement, ni de l’accord transactionnel que le coût des travaux de drainage constitue la réparation d’un préjudice afférent à la procédure opposant les consorts [Q] à Mme [S] concernant le mur de clôture.

Aucun fondement contractuel, ni légal n’impose, en l’état de la procédure, la prise en charge des frais de mise en place d’un drain le long du mur de clôture par le vendeur de la parcelle sur laquelle celui-ci est implanté aux conditions prévues par l’un des devis communiqués, sur lesquels l’expert ne s’est pas prononcé.

La société [E] est par conséquent déboutée de sa demande en ce sens.

Sur les frais du procès

Mme [M] [V] et Mme [T] [Q], qui succombent dans la présente instance, conserveront la charge des dépens y afférents conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la société [E] et à Mme [S], chacune, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la transaction du 28 octobre 2020 liant M. [Z] [Q], Mme [M] [V] et Mme [K] [S] n’a pas reçu exécution intégrale,

DIT que les conditions stipulées à l’acte authentique de vente du 3 juillet 2019 ne sont pas réunies pour la libération du solde du séquestre au profit du vendeur,

DÉBOUTE Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] de leur demande tendant au versement à leur profit du montant consigné entre les mains de Me [P] en vertu de l’acte authentique de vente du 3 juillet 2019 contenant convention de séquestre,

DÉBOUTE Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] de leur demande aux fins de constitution de servitude conventionnelle devant notaire relative à la semelle de fondation prévue à l’article 3 du protocole transactionnel conclu le 28 octobre 2020,

DÉBOUTE Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral à l’encontre de Mme [K] [S],

DÉBOUTE Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] de leur demande de restitution de la somme de 19.530,34€ versée à Mme [K] [S],

DÉBOUTE la société [E] de sa demande tendant à la prise en charge du coût des travaux de drainage de son mur par Mme [M] [V] et Mme [T] [Q],

DIT que les conditions ne sont pas réunies à ce jour pour une libération des fonds séquestrés à l’effet de payer de tels travaux,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [M] [V] et Mme [T] [Q] à payer à Mme [K] [S] et à la société [E], chacune, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE