TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BARROSO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ALTMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YLS

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [W] [L] [X],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ALTMANN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2070

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [M] [G],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître BARROSO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1838

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/010878 du 25/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YLS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] a donné à bail à Monsieur [Y] [M] [G] suivant acte sous seing privé du 3 janvier 2021 des locaux meublés situés [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2024 réceptionnée le 21 juin 2024, Monsieur [Z] [X] a donné congé à Monsieur [Y] [M] [G] pour le 3 janvier 2025, pour motif légitime et sérieux tenant au défaut de paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, Monsieur [Z] [X] a fait assigner Monsieur [Y] [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 20 février 2025, Monsieur [Z] [X] sollicite :

La validation du congé donné par Monsieur [Y] [M] [G] ou du congé qu’il a délivré, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,L’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Y] [M] [G],sa condamnation au paiement de la somme de 20680,59 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit, d’une indemnité d’occupation de 1500 € par mois à compter du 1er janvier 2025 et d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

En défense, Monsieur [Y] [M] [G] s’oppose aux demandes et sollicite :

des délais de paiements pour régler la dette,le bénéfice de délais d’un an pour quitter les lieux,la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,le rejet de l’exécution provisoire.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par Monsieur [Y] [M] [G]

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] [G] conteste avoir donné congé à Monsieur [Z] [X] par la lettre du 10 octobre 2021.

Outre le fait que l’absence de délivrance du congé dans les formes rappelées ci-dessus entache en principe le congé de nullité, il ressort tout à la fois de la proposition de Monsieur [Z] [X] postérieure à ce congé, intitulée « nouveau contrat 2022 » comportant une remise de loyer et charges en 2021 et 2022 dont il ressort du décompte locatif qu’il a été fait partiellement application, et de la délivrance de quittances de loyers pour novembre 2021, décembre 2021 et mars 2022 postérieurement à la date d’effet du congé du 10 octobre 2021 comportant la mention « charges suspendues durant un an à novembre 2022 » que les parties ont convenu de la poursuite du bail en 2022 nonobstant la lettre de Monsieur [Y] [M] [G] du 10 octobre 2021.

En conséquence, la demande de validation du congé du 10 octobre 2021 est rejetée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.(….)

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.»

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [Y] [M] [G] pour une durée d’un an renouvelable expirait le 2 janvier 2025.

Le congé du bailleur notifié par lettre recommandée avec avis de réception réceptionné le 21 juin 2024 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il rappelle que le congé est donné pour motif légitime et sérieux, compte tenu de la dette locative.

Compte tenu de la dette locative figurant au décompte produit au débat, le motif invoqué par Monsieur [Z] [X] est en effet légitime et sérieux.

En conséquence, il sera retenu que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 2 janvier 2025.

Monsieur [Y] [M] [G] étant ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis 3 janvier 2025, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d’un commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, compte tenu des délais inhérents à la procédure d’expulsion et des délais écoulés depuis la résiliation du bail, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [Y] [M] [G] des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur l’arriéré locatif et la demande de délais de paiement

La procédure de surendettement en cours ne prive pas Monsieur [Z] [X] du droit de solliciter un titre exécutoire.

L’arriéré locatif s’élève selon le décompte produit à la somme de 20680,59 € au terme de décembre 2024 inclus dont il convient de déduire la somme de 690 € réglée en avril 2024 qui n’apparaît pas sur le décompte, les régularisations de charges n’étant par ailleurs pas contestées.

Il y a lieu d’ajouter à cette somme la somme de 1302/31x2 = 84 € due pour les loyers et charges des 1er et 2 janvier 2025, avant la résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [Y] [M] [G] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 20074,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en l’absence d’autre demande.

Monsieur [Y] [M] [G] ne justifie pas être en mesure de régler outre le loyer courant une mensualité d’apurement supplémentaire de sorte que sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile qui crée un préjudice au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation qui sera fixée en l’espèce à la somme de 1300 € par mois charges comprises, ce à compter de la résiliation du bail soit du 3 janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [M] [G], qui succombe à titre principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de Monsieur [Z] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de validation du congé de Monsieur [Y] [M] [G] du 10 octobre 2021,

Constate la résiliation du bail du 3 janvier 2021 conclu entre Monsieur [Y] [M] [G] d’une part et Monsieur [Z] [X] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 3] par l’effet du congé délivré par Monsieur [Z] [X] pour motif légitime et sérieux,

Constate que Monsieur [Y] [M] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2025,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [Y] [M] [G] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 20074,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne Monsieur [Y] [M] [G] à payer à Monsieur [Z] [X] une indemnité d’occupation mensuelle de 1300 € charges comprises, ce à compter du 3 janvier 2025 et jusqu’à la libération des lieux,

Rejette la demande de Monsieur [Y] [M] [G] de délais de paiement, et de délais supplémentaires pour quitter les lieux,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Rejette la demande de Monsieur [Z] [X] au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [Y] [M] [G] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection