TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e FLEURY Quentin

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05622 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7AIV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [J] épouse [P]

née le 15 Janvier 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V]

né le 02 Janvier 1971 à [Localité 2] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 29 janvier 2025, Mme [J] a donné à bail à M. [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 un commandement de payer la somme de 1.834 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un garde-meubles aux frais, risques et périls du défendeur, Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 5.445 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant identique au loyer actuel, outre les charges, Le condamner à payer la somme de 127,38 euros au titre du coût du commandement de payer, Le condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’autorisation donnée par la juge avant la clôture des débats, le conseil de la demanderesse a transmis un justificatif de propriété du bien donné à bail (acte de donation du 19 novembre 2024) et un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 15) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2025, pour la somme en principal de 1.834 euros.

Bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines, la clause résolutoire n’a pu être acquise que deux mois après cet acte dès lors que c’est un délai de deux mois qui est prévu par le bail liant les parties.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 août 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 890 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

La demanderesse produit un décompte de la dette locative actualisé au 2 janvier 2026 faisant état d’un solde dû de 9.056,90 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Ce décompte inclus toutefois la somme de 780 euros au titre des honoraires dus à l’agence chargée de la gestion du bien. Si ces honoraires sont bien précisés être à la charge du locataire pour 780 euros, cette somme est due à l’agence, et non à la bailleresse, étant rappelé que cette dernière ne démontre pas qu’elle a pris en charge les honoraires initialement dus par le locataire et qu’elle est ainsi subrogée dans les droits de l’agence.

En outre le décompte inclus des frais dont le montant n’est pas justifié et qui ne pourraient, en tout état de cause, être imputés au défendeur dès lors que l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de réclamer des sommes en raison du non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.

Il en est ainsi des frais « rejet des prélèvements » (six fois 17 euros), des frais « impayés » (une fois 34 euros), des frais de « relance recommandé (une fois 20 euros) et des frais « relance assurance simple » pour 0,90 euros.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8.120 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.560 euros (somme mentionnée dans l’assignation de 5.445 euros, après déduction des frais et honoraires mentionnés dans le décompte à la date de l’assignation (780 + (3 X17) + 34 + 20) euros, à compter de l’assignation du 8 octobre 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de Mme [U] [J] épouse [P] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 janvier 2025 entre Mme [U] [J] épouse [P] et M. [S] [V] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [U] [J] épouse [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à Mme [U] [J] épouse [P], à titre provisionnel, la somme de 8.120 euros, décompte arrêté au 2 janvier 2026 incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.560 euros à compter de l’assignation du 8 octobre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [S] [V] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 890 euros à ce jour, à compter du 3 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] à payer à Mme [U] [J] épouse [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge