TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [K]

[N] [K]

[O] [B] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6APM

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

Madame [U] [E], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [B] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En vertu d’un contrat de bail civil passé par acte sous seing privé du 28 mars 2022, Mme [H] [E] et Madame [U] [E] ont consenti un bail d’habitation à M. [R] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7]. Un avenant à ce contrat de bail a été conclu le 3 mai 2022, le prix du loyer étant fixé à la somme de 430 euros outre une provision pour charges de 20 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, les bailleresses ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3384,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 14 juin 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [K] le 17 mai 2024.

Par assignations du 17 et 23 septembre 2024, Mme [H] [E] et Madame [U] [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [K] et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K] au paiement des sommes suivantes :

—  3962,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 24 janvier 2025, Mme [H] [E] et Madame [U] [E] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 23 janvier 2025, s’élève désormais à 4191,92 euros. Mme [H] [E] et Madame [U] [E] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [K] expose souhaiter déménager le plus vite possible, reconnait l’existence d’une dette de loyer liée à des difficultés personnelles, et sollicite le bénéfice de délais de paiement pour apurer cette dette.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a pas été porté à la connaissance du tribunal d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, de charges, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des décomptes produits que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement de payer régulier du 15 mai 2024, et à fortiori postérieurement à la dénonciation du commandement de payer aux cautions le 14 juin 2024, le commandement de payer rappelant les dispositions contractuelles.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 juin 2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09374 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6APM

1.2 Sur la caution

L’article 2292 du code civil dispose que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

Les actes de cautionnement produit aux débats et signés par M. [N] [K] et Mme [O] [B] épouse [K] les 25 et 28 mars 2022 précisent notamment que ces derniers s’engagent à garantir le paiement des loyers et charges et d’avoir à payer au lieu et place du locataire en cas de défaillance de sa part.

En conséquence, M. [N] [K] et Mme [O] [B] épouse [K] seront condamnés solidairement, ès qualité de caution, avec M. [R] [K] au paiement des sommes au titre du bail.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine, de même que la nécessité d’assortir ladite indemnité d’une indexation, laquelle n’est jamais obligatoire.

A compter de la résiliation du bail, soit le 16 juin 2024, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire et les cautions se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 450 euros.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

Mme [H] [E] et Madame [U] [E] versent aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elles réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 janvier 2025, la dette s’élevait à la somme de à la somme de 4.191,92 euros, au titre des loyers et charges impayés, à laquelle il convient de faire droit.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder au au débiteur des délais de paiement dans la limite de deux années.

Compte tenu de la situation du débiteur et de sa demande à l’audience, des délais de paiement lui seront octroyés sur deux années conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’expulsion

La bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [K], M. [N] [K] et Mme [O] [B] épouse [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût des assignations et du commandement de payer et des dénonciations à la caution.

Par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] [K], M. [N] [K] et Mme [O] [B] épouse [K] doivent être condamnés solidairement à payer à Mme [H] [E] et Madame [U] [E], qui ont dû agir en justice pour y faire valoir leurs droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2022 entre Mme [H] [E] et Madame [U] [E], d’une part, et M. [R] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 16 juin 2024,

CONDAMNE M. [R] [K] solidairement avec M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K], à payer à Mme [H] [E] et Madame [U] [E] la somme de 4191,92 euros (quatre mille cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025,

AUTORISE M. [R] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 165 euros (cent soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [R] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [K], solidairement avec M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K], à payer à Mme [H] [E] et Madame [U] [E] la somme de 450 euros mensuelle à compter de la résiliation du bail à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération des lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [K], solidairement avec M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K], à payer à Mme [H] [E] et Madame [U] [E] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [K], solidairement avec M. [N] [K] et Madame [O] [B] épouse [K], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mai 2024 et des dénonciations aux cautions, ainsi que celui des assignations du 17 et 23 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge