TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/54116 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77BJ

N° : 4-CH

Assignation du :

12 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet CADOT-BEAUPLET SAFAR, SAS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Véronique REHBACH, avocat au barreau de PARIS – #C1786

DEFENDEURS

Madame [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS – #E1214

Monsieur [S] [X] (décédé)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Mme et M. [X] sont propriétaires d’un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Exposant qu’une canalisation commune est à l’origine d’infiltrations affectant des lots privatifs situés au 5ème et 4ème étage et que le remplacement de la canalisation fuyarde nécessite d’accéder à l’appartement de Mme et M. [X] qui s’y opposent, et après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le Cabinet Cadot-Beauplet, a fait citer Mme et M. [X], par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l’article 835 du code de procédure civile afin de :

A titre principal,

— l’autoriser, assisté d’un huissier et d’un serrurier et accompagné de l’entreprise AMS à pénétrer dans l’appartement, propriété de Mme [R] [X] et de M. [S] [X] sis au 4ème étage, côté droit, face escalier au [Adresse 2] afin qu’il soit effectué l’intervention par l’entreprise AMS de remplacement de la canalisation fuyarde et qu’il soit pris toutes mesures appropriées pour assurer la préservation de la structure de l’immeuble ;

— ordonner que l’intégralité des frais en résultant (notamment d’huissier, de serrurier et de frais complémentaire de gestion du syndic) soit mise à la charge solidaire exclusive de Mme [X] et de son époux ;

Subsidiairement,

— ordonner à Mme et M. [X] de laisser l’accès à l’appartement, en vue de laisser procéder à une intervention de remplacement de la canalisation fuyarde par l’entreprise AMS et ce sous astreinte solidaire de 200 euros par jour de retard à compter de la demande d’accès écrite qui sera faite par le syndic et/ou l’entreprise AMS.

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mme et M. [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les moyens et demandes de son acte introductif d’instance. Il a précisé, lors de l’audience, abandonner ses demandes à l’encontre de M. [X], ce dernier étant décédé.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 septembre 2025, Mme [X], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge des référés de :

— dire et juger que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires se heurtent à une contestation sérieuse ;

— débouter purement le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de lui communiquer, dans un délai de huit jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— le rapport détaillé d’un plombier établissant l’existence, l’origine précise et la nature de la fuite alléguée, ainsi que les travaux exacts envisagés pour y remédier si elle est toujours active ;

— la déclaration de dégât des eaux adressée par le syndicat des copropriétaires à l’assureur de l’immeuble ;

— désigner tel commissaire de justice qu’il plaire à Monsieur le président, avec pour mission de se rendre dans son appartement (lot 58), situé 4ème étage du [Adresse 2] afin d’y établir un état des lieux exhaustif, cette mesure étant essentielle pour prévenir tout désordre et permettre la réparation de tout dommage qui pourrait résulter des travaux que le syndicat des copropriétaires entend mener dans l’immeuble ;

— dire que les frais en résultant seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires ;

— l’exonérer des frais suivants :

—  1 366 euros pour les honoraires d’avocat « Norden Assignation Avocat » réglés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure,

—  80,15 euros pour les frais du commissaire de justice « De lege assignation AFF : [X] » relatifs à la délivrance de l’assignation,

—  367,70 euros pour une mise en demeure datée du 29 avril 2025,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

L’article 9. I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Le requérant fait valoir que les différents refus de la défenderesse de donner l’accès à ses locaux privatifs l’empêche de s’assurer de la conservation et de l’entretien de l’immeuble et constitue, à ce titre, un trouble manifestement illicite. Il soutient en outre qu’une situation d’urgence est avérée au regard de l’existence d’un préjudice imminent dès lors que les fuites constatées persistent et créent des désordres conséquents aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives qui ne cessent de s’accroîtrent.

La défenderesse soutient qu’aucun élément produit aux débats ne permet de démontrer l’urgence invoquée par le syndicat des copropriétaires en l’absence de rapport d’expertise, de rapport de recherche de fuite ou autre pièce permettant d’établir la réalité des fuites invoquées affectant les appartements et les parties communes. Elle indique ainsi que l’urgence n’est pas établie pour justifier une intervention immédiate dans son appartement.

Elle soutient également qu’aucune décision de l’assemblée générale n’a autorisé les travaux de remplacement de la canalisation des eaux usées, les résolutions 17.1 à 17.6 relatives au remplacement de la canalisation litigieuse ayant été déclarées sans objet lors de l’assemblée générale du 6 mars 2025

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires produit notamment les éléments suivants :

Un rapport d’expertise de la société AMS Expertise daté du 29 novembre 2024 rédigé dans le cadre de son intervention de détection de fuite non destructive par caméra endoscopique établissant la « présence d’une fuite au sein de la canalisation eaux usées encastrée, entre la descente eaux usées et le branchement des canalisations des toilettes du 5ème étage » et constant des dégâts chez Mme [M] : « présence de traces d’humidité en pied de mur dans les toilettes » ;

Un courriel de la société AMS Expertise du 28 mars 2025 faisant état de deux fuites à cette date, celle constatée en novembre 2024, et une nouvelle créée sur une canalisation PVC supposant une intervention nécessitant une démolition supplémentaire dans l’appartement mitoyen au cinquième étage, non prévue à l’origine ;

Plusieurs échanges de courriers et courriels de relance entre le cabinet Cadot-Beauplet, son conseil et Mme [X] sur la nécessité de laisser le plombier accéder à la canalisation se trouvant dans l’appartement de la défenderesse entre le 11 avril 2025 et le mois de septembre 2025 ;

Un courriel du 3 septembre 2025 de M. [I], copropriétaire de l’appartement situé au 2ème étage, face droite, indiquant subir une fuite d’eau au niveau du plafond de sa salle de bain ;

Des photographies d’infiltrations, à propos desquelles le requérant indique qu’il s’agit des infiltrations datant du mois d’avril au sein de l’appartement de M. [Z] au deuxième étage,

Un courriel du 5 septembre 2025 de M. [K], copropriétaire de l’appartement situé au troisième étage, au-dessus de celui de M. [Z], certifiant avoir vu des traces d’humidité et de fuite chez Mme [Y] au 4ème étage, ainsi que chez M. [Z] ;

Un courriel de la société AMS Expertise du 20 août 2025, expliquant : « le côté de la colonne fuyarde se situe dans une zone plus proche et accessible uniquement depuis l’appartement du 4ème étage face droit mitoyen à l’appartement face gauche chez Mme [X] et cette colonne raccorde également ses toilettes. En clair, nous sommes obligés de passer par son logement pour atteindre la canalisation et procéder au remplacement du tronçon défectueux qui est fuyard. Il n’existe pas d’autres solutions techniques dans ce cas précis et donc aucune alternative n’est possible. C’est donc primordial que nous puissions avoir accès à son appartement afin d’effectuer cette intervention » ;

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’une première fuite d’eau a bien été établie le 29 novembre 2024 par la société AMS Expertise mandatée par le syndic, entre la descente des eaux usées et le branchement des canalisations des toilettes du cinquième étage, ainsi que des traces d’humidité constatées chez Mme [M] au pied du mur de ses toilettes, au cinquième étage.

Toutefois, aucun élément versé à la procédure ne permet d’établir la localisation précise, la date du sinistre et la nature de la seconde fuite invoquée par la société AMS Expertise dans un mail du 28 mars 2025, ainsi que son lien direct avec l’appartement de la défenderesse, situé au quatrième étage. En effet, le courriel du 28 mars 2025 faisant état d’une deuxième fuite mentionne une intervention pour « une démolition supplémentaire dans l’appartement mitoyen au cinquième étage », excluant ainsi à cette date l’appartement de la défenderesse.

De même, le courriel de la société AMS Expertise du 20 août 2025, ne suffit pas à établir l’impossibilité technique alléguée de procéder au remplacement de la canalisation fuyarde sans avoir accès à l’appartement de la défenderesse.

Il ressort également des pièces produites aux débats que les dégâts invoqués affectant les parties privatives d’autres copropriétaires ne sont pas non plus établis avec certitude, les photos produites ne permettant pas de déterminer la localisation et la date des infiltrations constatées et aucun constat de commissaire de justice ne permettant de corroborer, de manière objective, les témoignages de M. [K] et M. [Z].

En conséquence, les éléments produits ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une seconde fuite postérieure à celle de novembre 2024 ni la nécessité impérative de donner l’accès à l’appartement de la défenderesse pourl’intervention devant être réalisée sur les parties communes. Le trouble manifestement illicite et le dommage imminent ne sont ainsi pas établis.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de communication de pièces :

A titre reconventionnel, la défenderesse sollicite la communication par le syndicat des copropriétaires de tout rapport de plombier établissant l’existence et l’origine précise de ladite fuite, les travaux spécifiquement à envisager pour y remédier, ainsi que la copie de la déclaration de dégât des eaux effectuée par le requérant à l’assureur de l’immeuble, sous astreinte.

Elle sollicite également la désignation d’un commissaire de justice pour établir un état des lieux détaillé de son appartement.

En l’état du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires et des insuffisances probatoires précédemment relevées, il apparaît incontestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires doit transmettre à Mme [X], copropriétaire, les éléments justifiant de la nécessité de voir réaliser les travaux demandés et notamment le rapport détaillé d’un autre plombier établissant l’existence, l’origine et la nature de la fuite, ainsi que la nature des travaux envisagés.

De même, il sera fait droit à la demande de communication de la déclaration de dégât des eaux faite par le syndicat des copropriétaires à l’assureur de l’immeuble, la pièce versée aux débats par ce dernier ne faisant état que d’un accusé de réception de la part de l’assureur sans permettre de connaître les détails du sinistre déclaré, cette déclaration de sinistre semblant correspondre à la première fuite de novembre 2024 et non à la seconde fuite évoquée en mars 2025.

Il n’y a toutefois pas lieu d’assortir ces injonctions d’une astreinte, ces demandes s’inscrivant dans la cadre d’une bonne administration de l’immeuble, de son entretien et sa conservation et aucun élément produit aux débats ne permettant d’établir que le syndicat des copropriétaires refuserait cette communication de document.

Par ailleurs, l’assistance d’un commissaire de justice, qui peut s’adjoindre le concours d’un serrurier et de la force publique, ne s’entend que si le requérant est autorisé à pénétrer dans le logement même en l’absence de la défenderesse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette demande est ainsi devenue sans objet.

Sur la demande de provision :

La défenderesse sollicite l’exonération des frais suivants :

1 366 euros au titre des honoraires d’avocat réglés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure ;

80,15 euros au titre des frais relatifs à la délivrance de l’assignation,

367,70 euros au titre de la mise en demeure du 29 avril 2025.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Au cas présent, s’agissant des frais relatifs aux honoraires d’avocats et à la délivrance de l’assignation il convient de relever qu’il s’agit de frais entrant dans le cadre des dépens et des frais irrépétibles et qu’à ce titre il n’y a pas lieu à l’octroi d’une provision.

S’agissant des frais relatifs à la mise en demeure du 29 avril 2025, la défenderesse ne produit en l’espèce aucun justificatif permettant d’établir, avec l’évidence requise en référé, que la somme de 367,70 euros a été imputée sur son compte de copropriété au titre de la mise en demeure délivrée.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remboursement formulées au titre des frais découlant de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer au défendeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Ordonnons au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de communiquer à Mme [X] :

Le rapport détaillé d’un plombier, autre que la société AMS Expertise, établissant l’existence, l’origine précise et la nature de la seconde fuite alléguée, évoquée en mars 2025, ainsi que la nature des travaux nécessaires pour y mettre fin ;

La déclaration de sinistre dégâts des eaux de la seconde fuite adressée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l’assureur de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision formulées par Mme [X] relatif aux frais de procédure, non justifiés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN