TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BAQUET

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BAQUET

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGR

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE, SARL, rpise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB 191

DÉFENDEURS

Madame [E] [C]

Monsieur [B] [G] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

[F] [A] ( ETATS-UNIS)

Non représentés

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 16 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[B] [G] [C] et [E] [C] sont propriétaires des lots de copropriété n°8 et 39 d’un immeuble situé résidence du [Adresse 7]).

Par actes de transmission aux Etats-Unis d’Amérique signifiés le 28 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence du [Adresse 6] a fait commandement à [B] [G] [C] et [E] [C] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 14.208,16 euros au principal.

Par actes de transmission aux Etats-Unis d’Amérique signifiés le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence du [Adresse 5] Paris a fait assigner [B] [G] [C] et [E] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 juin 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que les articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner solidairement [B] [G] [C] et [E] [C] au paiement de la somme de 14.831,81 euros au titre des charges dues au 10 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 2023 ;

— condamner solidairement [B] [G] [C] et [E] [C] au paiement de la somme de 732,18 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêt au taux légale à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement [B] [G] [C] et [E] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner [B] [G] [C] et [E] [C] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement [B] [G] [C] et [E] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

[B] [G] [C] et [E] [C] ont été assignés le 16 février 2024 suivant attestation du 16 février 2024 de l’entité requise. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale qu'[B] [G] [C] et [E] [C] sont propriétaires des lots n°8 et 39 de l’immeuble en copropriété sis résidence du [Adresse 5] [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2018, 29 mars 2019, 31 décembre 2020, 09 novembre 2021, 18 mai 2022, 11 mai 2023 et 15 février 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire d'[B] [G] [C] et [E] [C] est débiteur de 14.831,81 euros.

[B] [G] [C] et [E] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 28 décembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 732,18 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le compte des frais et honoraires du commissaire de justice du 18 décembre 2023 relatif aux commandements de payer, aux actes de transmission et de paiement de l’entité requise. Ces frais constituent des dépens et la demande de condamnation formée au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [B] [G] [C] et [E] [C] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [B] [G] [C] et [E] [C] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [B] [G] [C] et [E] [C] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[B] [G] [C] et [E] [C], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [B] [G] [C] et [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence du [Adresse 5] [Localité 11] les sommes de :

—  14.831,81 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 10 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 ;

—  1.500 euros à titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence du [Adresse 3] à [Adresse 10] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence du [Adresse 5] [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis résidence du [Adresse 3] à [Localité 11] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [B] [G] [C] et [E] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente