TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e RACHWAN et SARL ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS

Copie exécutoire délivrée

à : Mme [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi requêtes

N° RG 25/00190 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZAM

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 16 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [G]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne, assistée de M. [R] [Z] (époux)

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [W] [N], Gérant

S.D.C. DU [Adresse 2]

Représenté par son syndic, la SARL ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ghinwa RACHWAN, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge : Laurence RUNYO

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Laurence RUNYO, Juge assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 16 juin 2025

PCP JTJ proxi requêtes – N° RG 25/00190 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZAM

Par requête enregistrée le 13 janvier 2025, [K] [G] a demandé au Tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de son syndic, le Cabinet ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS, à lui payer la somme de 1260,94 euros à titre principal et la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts.

Au soutien de ses demandes, elle expose :

— qu’elle est copropriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] ;

— qu’au mois de mars 2024, une fuite est apparue dans un appartement au-dessous du sien ce qui a rendu nécessaire le remplacement d’une colonne d’eau commune de l’immeuble ;

— que cette reprise nécessitait une intervention dans sa salle d’eau pour accéder à la colonne d’eau en cause ;

— que l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 11 avril 2024 son refus de prendre en charge la partie du devis concernant la remise en état de sa salle d’eau pour un montant de 1281,36 euros, dans le cadre de cette reprise, sachant qu’elle avait donné procuration au Président du conseil syndical pour cette assemblée générale alors qu’elle était absente de [Localité 5] ;

— que, cependant, la remise en état de la colonne d’eau commune a entrainé la destruction de la faïence de sa salle de bain ;

— que, n’ayant pas le choix, elle a pris à sa charge le devis de la société CPL, missionnée par le syndic, concernant la remise en état de son appartement pour un montant de 1260,94 euros ;

— qu’après les travaux, ceux-ci sont apparus non conformes aux règles de l’art puisque qu’une simple grille avait été posée, au lieu d’une trappe, ce qui laissait passer des odeurs nauséabondes

— que son assureur multirisque a refusé de prendre à sa charge le montant des travaux, puisqu’il n’y avait pas de dégât des eaux dans son appartement ;

— que son assureur et elle-même ont tenté en vain d’obtenir du syndic la mise en cause de l’assureur de l’immeuble ce qui a été refusé au motif qu’il s’agissait de travaux d’embellissement ce qui est évidemment faux ;

— qu’en conclusion, et alors qu’elle a dû régler des travaux qui n’auraient pas dû être à sa charge, travaux par ailleurs mal exécutés, et qu’elle a subi des troubles de jouissance pendant la durée des dits travaux, elle devra être dite bien fondée en ses demandes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025, date à laquelle elle a été plaidée.

Lors de cette audience, [K] [G] a confirmé maintenir ses demandes en y ajoutant un montant de 748 euros représentant le coût de la peinture nécessaire à la finalisation de la reprise du désordre dans son appartement.

En ce qui concerne le Cabinet ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS, il demande sa mise hors de cause n’étant que le mandataire du syndicat des copropriétaires.

En réplique, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait valoir :

— qu’il a été acté lors de l’assemblée générale du 11 avril 2024 de la nécessité des travaux de reprise de descente d’eau vanne aux 6ème et 5ème étage de l’immeuble selon devis de la société CPL pour un montant de 5099,82 euros à l’exclusion des travaux de coffrage, carrelages, faïences et embellissements ;

— ces derniers points ont fait l’objet d’un devis distinct de la société CPL pour l’appartement de [K] [G] pour un montant de 1281,36 euros, la copropriété ne le prenant pas en charge en raison du vote de l’assemblée générale du 11 avril 2024 et des termes du règlement de copropriété qui exclut les enduits et revêtement à l’intérieur de chaque lot des parties communes ;

— que l’assureur de l’immeuble a confirmé que les travaux de l’appartement de [K] [G] n’entraient pas dans le champ du contrat d’assurance puisqu’il s’agit « d’entretien usuel » ;

— que la demande de remboursement de [K] [G] pour le montant de 1260,97 euros n’est donc pas fondée ;

— qu’en outre la demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1000 euros n’est aucunement justifiée et ce, d’autant plus qu’elle n’occupe pas cet appartement et qu’elle n’a donc subi aucun trouble du fait des travaux ;

— qu’enfin, l’absence de prise en charge de la facture de la demanderesse a été validée en assemblée générale sans que cette décision ait été contestée dans les délais légaux ;

— qu’il n’est pas établi que les nouveaux désordres évoqués soient en lien avec les travaux validés en assemblée ;

— qu’en conséquence, [K] [G] devra être déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par note en délibéré en date du 9 avril 2025, [K] [G] a précisé au Tribunal :

— qu’en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes » ;

— que, par ailleurs, et aux termes de l’article 9 de cette même loi, les copropriétaires subissant un préjudice du fait de travaux réalisés dans l’immeuble ont droit à une indemnité ;

— que l’assureur de l’immeuble n’a pas adressé une réponse adéquate dans le cadre de ce dossier alors qu’il pensait que le désordre dans son appartement résultait d’un dégât des eaux ;

— qu’elle confirme donc sa demande de remboursement des travaux pour les sommes de 1260,94 euros et 253 euros (l’assurance étant intervenue en partie pour le montant complémentaire demandé de 748 euros à hauteur de la somme de 495 euros) ainsi que sa demande de dommages intérêts.

Cette note en délibéré sera rejetée.

En effet, après la clôture des débats et dans l’attente du prononcé de la décision ou le délibéré, il n’est en effet pas possible aux parties de déposer une note en délibéré, sauf si le juge le demande, selon l’article 445 du code de procédure civile : « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

MOTIFS

Le Cabinet ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS n’étant que le mandataire du syndicat des copropriétaires, il sera mis hors de cause.

L’article 9 du code procédure civile dispose : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Des dispositions de cet article, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, que chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation aux dits comptes.

Cependant, l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale n’empêche pas le copropriétaire lésé, de contester son décompte individuel, en cas d’erreur. Les copropriétaires ont le droit de réclamer au syndic une correction de leur compte individuel, si les sommes qui leur sont imputées se révèlent inexactes au regard des règles de répartition entre les membres du syndicat.

Cette action doit être intentée dans un délai de 5 ans, ce qui est le cas en l’espèce puisque [K] [G] n’a eu connaissance de la facturation litigieuse qui lui était imputée qu’à la lecture du P.V d’assemblée générale du 11 avril 2024, sa requête ayant été enregistrée le 13 janvier 2025.

Cela étant, la facturation en cause ne concerne pas des charges collectives, dont la répartition aurait été erronée à son égard, mais une charge à caractère privatif restée à sa charge sans que la demanderesse ait donné préalablement son accord sur la prestation et le coût de cette dernière.

Il est en effet établi par les pièces versées au débat que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et, alors que le sinistre provenait d’un sinistre sur une colonne d’eau commune, a refusé la prise en charge des désordres causés par la reprise de ce sinistre dans l’appartement de [K] [G] pour un montant de 1260,94 euros ce qui contrevient aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera donc condamné à payer à [K] [G] cette somme.

En ce qui concerne le montant de 748 euros demandé à titre d’indemnité complémentaire, cette demande sera rejetée alors qu’il n’est pas établi que le devis produit soit en lien avec la reprise du désordre sur la colonne d’eau commune.

La situation a forcément généré différents tracas à [K] [G] dont la réparation est évaluée par le Tribunal à la somme de 300 euros.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera donc également condamné à payer à [K] [G] cette somme à titre de dommages intérêts.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], qui perd le procès, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort mis à disposition au greffe :

Met hors de cause le Cabinet ADEXTRA SERVICES IMMOBILIERS ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à [K] [G] la somme de 1260,94 euros à titre principal ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à [K] [G] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens.

Ainsi à [Localité 5], le 16 juin 2025.

La Greffière, La Juge,