TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04552 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZD2

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 novembre 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [F],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04552 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZD2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er septembre 2021, [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [F] sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 14, rez-de-chaussée, porte n°225) à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [P] [F] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 769,72 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation de bail aux torts de la défenderesse,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner Madame [P] [F] à payer à titre provisionnel la somme de 2 182,54 euros avec intérêts légaux à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation sur le surplus, outre les loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer revalorisé, majoré des charges,

— condamner Madame [P] [F] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 septembre 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1 779,66 euros selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Assignée à étude, Madame [P] [F], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 769,72 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 décembre 2024 (le 22 décembre 2024 est un dimanche).

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [P] [F] étant sans droit ni titre depuis le 24 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [P] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [P] [F] reste lui devoir la somme de 1 779,66 euros à la date du 1er septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers charges et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [P] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 1 779,66 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 769,72 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation sur le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [P] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 526,66 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [F], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2021 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [P] [F], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (escalier 14, rez-de-chaussée, porte n°225) à [Localité 5] sont réunies à la date du 23 décembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [P] [F] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 1 779,66 euros (décompte arrêté au 1er septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 769,72 euros à compter du 21 octobre 2024 et à compter du 22 avril 2025 sur le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [P] [F] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [P] [F] aux dépens comme visé la motivation,

DÉBOUTONS [Localité 4] HABITAT-OPH de ses autres demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président