DU 11 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01128 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCXU

Code NAC : 30B

S.A.S. HAMMERSON

C/

Société OPTIKA 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. HAMMERSON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 64, M^e Gina MARUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

Situation :

DÉFENDEUR

Société OPTIKA 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 480

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Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 21 juillet 2021, la société S.A.S. HAMMERSON a consenti un bail commercial à la société HOLDING OPTIKA avec faculté de substitution, portant sur un local commercial n°42/47 d’une surface d’environ 140,60 m² dépendant de l’ensemble commercial [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de dix années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105 000 euros.

Selon avenant au bail signé électroniquement le 13 janvier 2022, la société OPTIKA 3F s’est substituée à la société HOLDING OPTIKA laquelle s’engageait à rester responsable vis-à-vis-bailleur du paiement de toutes sommes dues en vertu du bail.

Le 15 février 2024, la société HAMMERSON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société OPTIKA 3F, portant sur la somme de:

58 689,88 euros en principal.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 août 2024, la société HAMMERSON a mis en demeure la société OPTIKA 3F de procéder sous huitaine au règlement de la somme de 126 782,26 euros.

Le 18 octobre 2024, la société HAMMERSON a délivré à la société OPTIKA 3F une sommation de payer la somme de 127 179,77 euros dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024 la société HAMMERSON a fait assigner en référé la société OPTIKA 3F devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

— Recevoir la société HAMMERSON en l’ensemble de ses demandes et les déclarer bien fondées,

— Juger que la clause résolutoire inscrite au bail en date du 21 juillet 2021, liant les parties est acquise, avec toutes les conséquences de droit et ce depuis le 15 mars 2024,

En conséquence,

— Condamner la société OPTIKA 3F au paiement à titre provisionnel de la somme de 159.827,40 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 novembre 2024,

— Condamner la société OPTIKA 3F au paiement des intérêts de droit sur les sommes due, outre leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Ordonner l’expulsion de la société OPTIKA 3F et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la société OPTIKA 3F, des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’Exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Juger que la société HAMMERSON est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bail,

— Condamner la société OPTIKA 3F au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, rétroactivement à compter du 15 mars 2024, équivalente au double du montant du loyer contractuel à titre d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur,

— Condamner la société OPTIKA 3F au paiement de la clause pénale fixée contractuellement;

— Condamner la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme de

7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société OPTIKA 3F aux entiers dépens, en compris les frais de commandement de payer, de dénonciation aux créanciers inscrits et de signification de la présente assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce porte mention d’une seule inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2025

A l’audience, la société HAMMERSON maintient ses demandes aux termes de son assignation et actualise la dette à la somme de 198 815,64 euros.

Elle fait valoir que la société défenderesse n’a jamais contesté les sommes appelées, le montant de la dette, ni les clauses du bail. Elle soutient que la clause d’indexation est légale, qu’elle ne créée aucune distorsion et que les demandes relatives à la clause pénale et à la majoration de l’indemnité d’occupation sont prévues contractuellement. Elle s’oppose à l’octroi de délai en rappelant que les incidents de paiement ont commencé dès la première année.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société OPTIKA 3F demande au juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE de :

— Recevoir la société OPTIKA 3F en ses demandes, fins et conclusions,

— Dire que les demandes de la société HAMMERSON se heurtent à des contestations sérieuses,

— En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé,

— Débouter la société HAMMERSON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement

— Condamner la société HAMMERSON par voie de compensation, à restituer à la société OPTIKA 3F la somme de 28 101,18 euros TTC se décomposant ainsi :

o 16 598,70 € TTC au titre de l’indexation indûment appelée,

o 10 209,65 € TTC au titre des provisions sur charges indûment perçues ;

o 1 292,83 € TTC au titre des honoraires sur charges

— Réduire à néant la clause pénale compte-tenu de son caractère excessif,

— Accorder un délai de 18 mois à la société OPTIKA 3F pour s’acquitter du solde locatif restant dû

En tout état de cause

— Débouter la société HAMMERSON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société HAMMERSON à verser à la société OPTIKA 3F la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société HAMMERSON aux entiers dépens de l’instance.

La société OPTIKA 3F reconnait ne pas s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti mais conteste le montant des sommes réclamées. Elle allègue l’existence de contestations sérieuses.

Elle soutient que la clause d’indexation est illicite au regard de l’article L112-1 du code monétaire et financier, en ce qu’elle créée une distorsion entre la période de variation indiciaire et celle de la variation du loyer.

Elle expose que le bailleur a procédé à des indexations successives car tous les paliers de loyers de base ont été annuellement indexés à la date d’anniversaire du bail.

De plus, elle rappelle les dispositions de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 et de la loi du 7 juillet 2023 qui ont plafonné à 3,5% la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux pour les petites et moyennes entreprises entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024.

En outre, elle soutient que la clause « charges » du contrat n’est pas conforme aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, en ce qu’elle ne prévoit pas de clé de répartition pour la quote-part du bailleur au sein de l’association syndicale [Adresse 5].

Elle fait valoir que seul l’exercice 2022 a fait l’objet d’une régularisation de charges ce qui a pour conséquence de rendre indues les provisions sur charges versées depuis le 1er janvier 2023, de même que les « honoraires sur charges » appelés pour cette période. Au regard de ces éléments, elle sollicite la déduction de la somme de 28 101,18 euros.

Elle sollicite également des délais de paiement de 18 mois afin d’apurer sa dette locative en faisant état des versements réguliers effectués, du montant particulièrement élevé du loyer, des travaux qu’elle a réalisés, des conséquences dommageables pour la société et de pourparlers en cours entre les parties.

Enfin, elle considère que la clause pénale et celle portant sur l’indemnité d’occupation, doivent être écartées car manifestement excessives.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, les délais de paiement et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 21 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 22.1 en pages 44/45) qui stipule " A défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard (…), et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures ".

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 15 février 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 15 février 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse.

Si la société défenderesse conteste le montant des sommes réclamées, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement qui a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 15 mars 2024.

La société OPTIKA 3F sollicite un délai de 18 mois pour s’acquitter du solde locatif restant dû et la suspension de la clause résolutoire.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la société défenderesse ne fait état à l’appui de sa demande de délais, que des travaux qu’elle a réalisés dans le local et de supposés pourparlers en cours avec le bailleur. Or, force est de constater qu’elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant de ces négociations ou de la réalisation de travaux.

La société défenderesse ne justifie pas non plus de sa situation financière, ni de sa capacité à respecter un échéancier pour le remboursement de sa dette, en sus du règlement du loyer courant et des charges.

En effet, il résulte du décompte produit que la dette est très importante et qu’aucune somme n’a été versée depuis janvier 2024.

De surcroit, il convient de rappeler que la société défenderesse a bénéficié de paliers pour le loyer de base annuel sur les quatre premières années et qu’elle n’a de toute évidence, pas été en mesure de respecter ses obligations contractuelles.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au

15 mars 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au titre de la dette locative

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 159 827,40 euros au 5 novembre 2024.

La société demanderesse verse à l’audience du 12 mars 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 198 815,64 euros arrêtée au 20 janvier 2025.

La société OPITKA 3F soulève plusieurs contestations sur le montant de la dette.

*S’agissant des contestations relatives à la clause d’indexation, le contrat de bail stipule en son article 34.1 « Loyer de base » relatif aux paliers de loyer de base annuel convenus entre les parties que : ces montants de loyer s’entendent de la valeur du dernier indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE à la date de prise d’effet du bail. Ils seront indexés en plus ou en moins de plein droit et sans aucune formalité ou demande, chaque année à la date anniversaire de la date de prise d’effet du bail, en fonction des variations de l’indice ILC publié trimestriellement par l’INSEE dans les conditions de l’article 4 du Bail.

Il apparait que les termes de cette clause sont clairs et compréhensibles, de sorte que son application et son fonctionnement ne nécessitent aucune interprétation du contrat.

En l’espèce, à la date d’anniversaire du bail, soit le 14 avril 2023, le loyer de base s’élevait à 84 000 euros annuel, soit 21 000 euros par trimestre. Le dernier indice des loyers commerciaux (ILC) publié à la date de prise d’effet du bail, est celui du 4ème trimestre 2022 (118,59). L’ILC du 4ème trimestre 2023 est de 126,05 euros, de sorte que le loyer annuel indexé à compter du 14 avril 2023 s’élevait à 89 284,088 euros ((84 000 x 126,05) /118,59), soit un loyer trimestriel de 22 321,02 euros.

Il en est de même s’agissant de l’indexation du loyer appliquée à compter du 14 avril 2024. Le loyer annuel de base pour la 3ème année du bail a été fixé à 94 500 euros. L’ILC du 4ème trimestre 2024 étant de 132,63, le loyer annuel indexé s’élevait à 105 687,959 euros ((94 500 x 132,63) /118,59), soit un loyer trimestriel de 26 421,99 euros.

Ainsi, la société HAMMERSON a régulièrement appliqué la clause d’indexation à chaque date d’anniversaire bail, conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que le loyer a été porté à 22 321,02 euros HT par trimestre à compter du 14 avril 2023 puis à 26 421,99 euros HT par trimestre à compter du 14 avril 2024,

*S’agissant du plafonnement de la variation de l’ILC à 3,5%, l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat dispose :

La variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.

Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l’indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l’annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité.

Ce dispositif s’applique uniquement aux petites et moyennes entreprises, au sens du droit européen. Il s’agit des entreprises qui cumulativement comptent moins de 250 personnes et n’excèdent pas 50 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel ou dont le bilan annuel ne dépasse pas 43 millions d’euros. De plus, les PME visées par ce dispositif ne doivent pas être étroitement contrôlées ou détenues de façon substantielle par une autre entreprise. Ainsi, ces critères s’apprécient au niveau du groupe.

En l’espèce, il résulte de la capture d’écran du site Pappers et de l’extrait KBIS de la société OPTIKA 3F, que cette dernière est dirigée par la société HOLDING OPTIKA dont on ne connait ni le chiffre d’affaires, ni la masse salariale.

De plus, l’avenant au bail commercial conclu le 13 janvier 2022 mentionne que la société OPTIKA 3F est une société commerciale de droit français filiale de la société HOLDING OPTIKA.

Dès lors, au vu des pièces produites, la société OPTIKA 3F ne démontre pas être éligible au dispositif susmentionné.

*S’agissant des contestations relatives aux charges

Selon l’article L.145-40-2 du code commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

« Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 6.1.4 que " les charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférents aux Parties à usage commun de l’Ensemble Immobilier, seront réparties entre les différents locataires/occupants du bailleur en fonction de la surface exploitée de leur local, sur la base notamment : de la quote-part du bailleur, au sein de l’ASSOCIATION [Adresse 7] « et que » la quote-part du preneur sera calculée au prorata du nombre des mètres carrées de surface exploitée de son local par rapport à la surface exploitée totale des locaux appartenant au bailleur, étant précisé que, de convention expresse entre les parties, la notion de « surface exploitée » au sens de l’article L.145-40-2 du Code de commerce correspondant à celle contractuellement déterminée à l’article 31 des conditions particulières du présent bail. "

Ainsi, il apparait que la clause critiquée par la société défenderesse respecte les dispositions de l’article L.145-40-2 en ce qu’elle précise les modalités de calcul de la quote-part du preneur, soit un prorata de la surface exploitée par ce dernier (140,60m²), par rapport à la surface exploitée totale des locaux appartenant au bailleur.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats ne démontrent pas que des charges ont été appelées à ce titre, de sorte que l’obligation de paiement de la société OPTIKA 3F au titre des charges n’apparait pas contestable sur ce point.

La société preneuse critique également l’article 6 « charges » du bail en ce que la mention « net de toutes charges » a pour effet de transférer au preneur l’intégralité des charges, et ce en violation des dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce.

En l’espèce, l’article 6 : « CHARGES » du bail conclu entre les parties stipule " le preneur devra régler au bailleur, ou le cas échéant au gestionnaire qu’il aura désigné, sa part et/ou sa quote-part de toutes les charges, travaux, prestations, fournitures, taxes, impôts, redevances honoraires et dépenses, lui incombant définitivement ou par provision au titre:

« des parties à usage commun générales et spéciales, de l’Ensemble immobilier et/ou de l’Ensemble Commercial, ci-après désignées les » Charges Communes ",

« du Local qui lui est donné à bail, ci-après désignées les » charges propres du local "

« de ses parties privatives, ci-après désignées les » charges privatives "

Le tout de manière à ce que le loyer perçu par le bailleur soit net de charges à l’exception des charges, impôts, taxes, redevances et travaux, non refacturables au Preneur, et tels que limitativement énumérés à l’article R.145-35 du Code de commerce.

Elle fait valoir que seul l’exercice 2022 a fait l’objet d’une régularisation de charges ce qui a pour conséquence de rendre indues les provisions sur charges versées depuis le 1er janvier 2023, de même que les « honoraires sur charges » appelés pour cette période. "

Or, il résulte des termes du contrat de bail que les différents postes de charges, impôts, taxes, redevances et travaux pouvant être mis à la charge du preneur sont bien définis et listés, de même que ceux étant exclus conformément à l’article R.145-35 du code de commerce. Ainsi, la clause critiquée apparait conforme aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce et l’obligation de la société preneuse au titre des charges n’apparait pas contestable sur ce point.

Enfin, la société OPTIKA 3F invoque le non-respect par le bailleur de son obligation de régularisation annuelle et l’absence de cause des provisions sur charges réclamées.

Selon l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Or, s’il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour prétendre au remboursement des provisions payées, dès lors que le bailleur ne justifie pas de ces charges et du bien-fondé des sommes provisionnelles appelées à ce titre, il en va différemment d’une régularisation tardive, qui permet toujours au bailleur d’en réclamer le paiement, dans la limite de la prescription quinquennale.

En l’espèce, il ressort du décompte produit arrêté au 20 janvier 2025 que l’avoir de la « reddition 2022 des charges » a été facturée le 02 octobre 2024. Au vu des délais pratiqués, il s’ensuit que le bailleur n’est pas encore en mesure de procéder à la régularisation des charges pour les exercices 2023 et 2024, de sorte qu’il est prématuré de dire que les provisions sur charges appelées n’étaient pas dues. Ainsi, il n’apparait aucune contestation sérieuse sur ce point.

En conséquence, l’obligation de la société OPTIKA 3F n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 198 815,64 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 20 janvier 2025 et il conviendra de condamner la société OPTIKA 3F par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour la somme de 159 827,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

De plus, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil.

Au titre de l’indemnité d’occupation:

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 22.2.2 indemnité d’occupation (page 45) « de la prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, la société OPTIKA 3F sera condamnée à payer à la société HAMMERSON, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges, taxes et accessoires à compter du 15 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Au titre du dépôt de garantie:

Le bail commercial conclu le 21 juillet 2023 prévoit en son article 5 : DEPOT DE GARANTIE (page 17) qu’en cas de résiliation du présent bail par suite d’une inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une autre cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

En l’espèce, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale. Toutefois, elle n’apparaît pas manifestement excessive et il y aura lieu de faire droit à la demande à ce titre, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Au titre de la clause pénale et l’indemnité forfaitaire

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 22.2.4 Clauses pénales – indemnités forfaitaires :

a) A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail (…) et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel (…) comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire (…)

b) En cas de résiliation par la faute du preneur par application de al clause résolutoire ou par décision judiciaire, le preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer (…)

A titre liminaire, il y a lieu de constater que le dispositif des conclusions de la société HAMMERSON ne mentionne pas de demande au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

S’agissant de la demande au titre de la clause pénale, le juge des référés peut accorder une provision à ce titre, dès lors qu’elle n’est pas contestée et qu’elle n’apparait pas manifestement excessive.

Or, compte tenu des sommes déjà allouées provisionnellement à la société HAMMERSON au titre de la dette locative et de la non restitution du dépôt de garantie, le montant réclamée au titre de la clause pénale apparait manifestement excessif et il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société OPTIKA 3F, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société OPTIKA 3F ne permet d’écarter la demande de la société HAMMERSON formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de:

2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 15 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial n°42/47 dépendant de l’ensemble commercial [Adresse 4] à [Localité 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société OPTIKA 3F et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme provisionnelle de 198 815,64 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20 janvier 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation pour la somme de 159 827,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société OPTIKA 3F à la société HAMMERSON, à compter du 15 mars 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société OPTIKA 3F au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

DEBOUTONS la société HAMMERSON de sa demande de provision au titre de la clause pénale;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société OPTIKA 3F à payer à la société HAMMERSON la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT