TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-claude BOUCTOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01127 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6574

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 6]

Madame [K] [D] [M] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0998

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01127 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6574

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2021, M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5], 1er étage, porte face du bâtiment cour, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1695 euros outre une provision sur charges de 66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12011,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 14 janvier 2025, M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [V] [R] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  15662,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal depuis le 18 octobre 2024 sur la somme de 12011,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 juin 2025, M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z], représentés par leur conseil, ont deposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 6 juin 2025 s’élevait désormais à la somme de 9589,04 euros. Ils ont fait part de la reprise du paiement des loyers et s’en sont rapportés quant aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire durant l’octroi de délais de paiement.

M. [V] [R], comparant en personne, a reconnu la dette locative. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé de payer la somme de 264 euros par mois en plus du loyer courant durant 36 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12011,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, M. [V] [R] leur devait la somme de 9589,04 euros.

M. [V] [R] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause son montant. Il sera condamné à payer la somme de 9589,04 euros aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis le 18 octobre 2024 sur la somme de 12011,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Toutefois, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de M. [V] [R] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 264 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] ou à leur mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 2000 euros à M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2021 entre M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] d’une part et M. [V] [R] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], 1er étage, porte face du bâtiment cour est résilié depuis le 19 décembre 2024,

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] la somme de 9589,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal depuis

le 18 octobre 2024 sur la somme de 12011,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 264 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [V] [R] sera condamné à verser à M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à M. [O] [Z], Mme [K] [Z] et Mme [T] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge