TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GABAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2S

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4],

dont le siège social est représenté par son syndic la société GID SAS – [Adresse 9]

représenté par Maître GABAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L107

DÉFENDERESSE

Madame [G] [S],

demeurant [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2S

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [S] et Mme [G] [S] étaient propriétaires indivis des lots n°165 et 166, consistant en deux box et dépendants de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] [Localité 1].

Par jugement du 7 juillet 2016, la juridiction de proximité du 19ème arrondissement de [Localité 12] a condamné solidairement M. [U] [S] et Mme [G] [S] au paiement, notamment, de la somme de 1123,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2016 inclus.

M. [U] [S] est décédé le 12 août 2016.

Par acte d’huissier signifié le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic la S.A.S. GID, a fait assigner Mme [G] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de:

— condamner Mme [G] [S] à lui payer la somme de 4606,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [G] [S] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner Mme [G] [S] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

À l’audience de plaidoiries du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation qu’il a soutenue oralement, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Interrogé sur le fondement juridique en vertu duquel Mme [G] [S] serait redevable de la totalité de la somme réclamée alors que son époux décédé était propriétaire indivis des lots et que la succession serait toujours en cours d’après ce qui se trouve indiqué dans l’assignation, le demandeur a répondu que la solidarité ménagère de l’article 220 du code civil survivait à son sens au décès de l’un des époux, et que subsidiairement la succession n’étant pas réglée il y a lieu de faire application d’un arrêt de la Cour de cassation suivant lequel le copropriétaire indivis est tenu au paiement intégral de la dette en l’absence de démonstration d’une signification au syndic faisant état de sa part dans l’indivision.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier, Mme [G] [S] n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé au tribunal les références de la jurisprudence de la cour de cassation qu’il avait été autorisée à produire en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient d’observer qu’il ressort de la lecture du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la somme 4606,67 euros qu’il réclame est en réalité constituée pour partie de charges de copropriété impayées et pour partie de frais de recouvrement.

Les demandes seront donc requalifiées en ce sens.

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 10]) verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale, portant mention de M. [U] [S] et Mme [G] [S] comme étant propriétaires indivis de deux lots sis [Adresse 2] ;

— une capture écran permettant de visualiser sur Google Map que le [Adresse 2] et le [Adresse 3] font partie d’un même ensemble immobilier ;

— un courrier daté du 12 avril 2018 par lequel une étude notariale informe le syndic qu’elle se trouve chargée du règlement de la succession de M. [U] [S] décédé le 12 août 2016 et sollicite de sa part des informations sur le montant notamment des sommes dues au jour du décès au titre des charges et travaux de copropriété, et la réponse du syndicat des copropriétaires datée du 24 juillet 2018 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 11 avril 2018, 21 février 2019, 2 mars 2020, 13 avril 2021, 22 mars 2022, 18 janvier 2023 et 9 mars 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

— les appels de charges et travaux ;

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives ;

— les courriers de relances adressés par le syndic à « M. ou Mme [S] [U] » et la mise en demeure par avocat adressée le 22 décembre 2023;

— le décompte de la créance réclamée à Mme [G] [S] portant sur les charges et frais échus entre le 1er juillet 2020 et le 12 janvier 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4606,67 euros au titre des charges de copropriété et des frais impayés.

Si le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment de la qualité de copropriétaire de Mme [G] [S], il y a lieu de relever que celle-ci est propriétaire indivise des deux lots considérés, et qu’aucun élément d’information n’est apporté par le demandeur s’agissant de l’état d’avancement de la succession de son époux M. [U] [S] ni sur l’identité de ses héritiers, alors que le décès est intervenu le 12 août 2016 soit il y a bientôt dix années.

L’examen de ces pièces permet en outre d’établir qu’il convient de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme totale de 1606 euros (et non 1490 euros comme indiqué à tort sur le décompte) qui consistent en réalité en des frais exposés au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vue du recouvrement de la créance, et dont le bien ou mal fondé sera examiné ci-après

— la somme de 72,41 euros figurant au débit du compte le 11/05/2023 sous l’intitulé « achat badges », cette somme n’étant pas justifiée par la production de l’appel de provisions correspondant et aucun autre justificatif n’étant produit pour faire la démonstration de son bien fondé.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété échues entre le 1er juillet 2020 et le 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2024 inclus) s’élève donc à la somme de 4606,67 – 1606 – 72,41 soit 2928,26 euros, suivant décompte arrêté au 12 janvier 2024.

S’agissant du quantum auquel peut être tenu Mme [G] [S], il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété.

Contrairement à ce qu’il allègue, la solidarité ménagère de l’article 220 du code civil, dont au demeurant les conditions d’application ne sont guère démontrées, ne trouve pas application postérieurement au décès de l’un des époux.

En outre, ne justifiant pas avoir effectué quelque diligence que ce soit postérieurement au décès de M. [U] [S] survenu le 12 août 2016 afin de connaître notamment l’identité de ses héritiers ou l’état d’avancement de la succession, le syndicat des copropriétaires apparaît mal fondé à soutenir ne pas avoir été informé de la part de Mme [G] [S] dans l’indivision.

Il s’en déduit que la défenderesse, copropriétaire indivise, ne peut être tenue de la dette qu’à hauteur de sa part et portion dans l’indivision.

Par conséquent, Mme [G] [S] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) la somme de 2928,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2020 et le 1er janvier 2024 (appels du 1er trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 12 janvier 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de signification de l’assignation.

2. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame dans son décompte le paiement de frais de relances, dont le coût ne saurait être mis à la charge de Mme [G] [S], même pour partie, dès lors que l’ensemble des courriers de relance ont été adressés par le syndic à « « M. ou Mme [S] [U] », la défenderesse n’étant désignée ni par son nom, ni par son prénom, mais uniquement sous son lien d’épouse, et alors que le syndic avait bien eu connaissance du décès de M. [U] [S].

Les frais relatifs aux honoraires de l’avocat pour la rédaction d’une mise en demeure seront également exclus de la dette au titre des frais de recouvrement dans la mesure où ils se rattachent aux frais irrépétibles, et seront donc traités dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Quant aux « frais contentieux » figurant sur le décompte, il y a lieu de rappeler que ceux-ci relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ils seront donc écartés.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, malgré un précédent jugement de condamnation rendu le 7 juillet 2016, la défenderesse continue à ne pas s’acquitter régulièrement et à leur échéance du paiement des charges de copropriété dont elle se trouve redevable.

Sa résistance et ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 250 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [G] [S] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 2928,26 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2020 et le 1er janvier 2024 (appels 1er trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 12 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, ce dans la limite de sa part et portion dans l’indivision ;

— la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE