TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LOFFREDO-TREILLE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e HUMMEL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 25/03227

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KW6

N° MINUTE :

Assignation du :

5 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. ALFA 75

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #A0782

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5], représenté par son syndic, la S.A. LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 25/03227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KW6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_________________________________

EXPOSE DU LITIGE

La société Alfa 75 est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée (escalier B) ainsi que d’une place de stationnement au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]. (résidence « [Localité 5] par nature »), qui constituent les lots de copropriété n°24 et 108.

Par acte sous signature privée du 28 juillet 2017, la société Alfa 75 a conclu avec la société d’exercice libéral Cabinet Haroun un bail professionnel portant sur l’appartement constituant le lot n°24, pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2017, et afin qu’y soit exercée l’activité de « médecin gynécologue ».

Par un jugement du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment prononcé l’annulation de la décision n°17 prise le 6 décembre 2018 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Lors de l’assemblée générale tenue le 10 mai 2022, les copropriétaires ont notamment adopté une résolution n°12 visant à obtenir une « participation aux frais d’entretien de la part du cabinet médical ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2022, la société Alfa 75 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris (affaire n°22/08309).

L’affaire a été radiée le 7 mars 2025, puis rétablie au rôle le 10 mars 2025, à la demande de la société Alfa 75.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, la société Alfa 75 demande au tribunal de :

— PRONONCER la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] de ses demandes relatives à une augmentation des charges spéciales collectives suite à la transformation du local d’habitation en local professionnel ;

In limine litis :

— DECLARER que la convocation à l’assemblée générale en date du 10 mai 2022 adressée à la Société ALFA 74 est régulière ;

A titre principal :

— CONDAMNER la Syndicat des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] à payer à la SC ALFA 75 une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement et discriminations ;

— ORDONNER que la SC ALFA 75 soit exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965 ;

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] de ses demandes, fins et conclusions.

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] à payer à la SC ALFA 75, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à tous les dépens qui pourront être recouvrés par M^e Katherine LOFFREDO-TREILLE, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2024 par voie électronique, et au visa des articles 10, 10-1, 11 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 4 et 768 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre in limine litis,

— PRENDRE ACTE de ce que la Société ALFA 75 ne maintient pas sa demande d’annulation de l’intégralité des résolutions votées lors de l’Assemblée Générale du 10 mai 2022,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la Société ALFA 75 en sa demande d’annulation de la résolution N°12 de l’Assemblée Générale du 10 mai 2022,

— DEBOUTER la Société ALFA 75 du surplus de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 5] PAR NATURE, situé [Adresse 1] à [Localité 5],

— CONDAMNER la Société ALFA 75 à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 5] PAR NATURE, situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER la Société ALFA 75 aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est constaté que la société Alfa 75 renonce à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2022, devant la production par le syndicat des copropriétaires de la preuve d’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception portant convocation.

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 10 de cette même loi dispose quant à lui que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Les autres sommes qu’un copropriétaire pourrait avoir à payer au syndicat des copropriétaires sont limitativement énumérées à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 11 du même texte dispose que « sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ».

*

En premier lieu, il convient de relever que la société Alfa 75 est recevable en sa demande en annulation de décision d’assemblée générale dans la mesure où elle l’a formée dans le délai de forclusion imparti à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et où elle dispose de la qualité de copropriétaire défaillant, pour ne pas avoir assisté ou été représentée à l’assemblée contestée ni avoir voté par correspondance.

La décision n°12 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 mai 2022, intitulée « Le conseil syndical demande une participation aux frais d’entretien de la part du cabinet médical », a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Elle est ci-après reproduite :

« A la demande du conseil syndical : pour le cabinet médical qui reçoit de nombreux patients il est demandé une participation aux frais d’entretien sur la base de : – 3% des charges du bâtiment B ; – 3% du tiers des frais de gardiennage, ce qui correspond pour l’exercice 2022-2023 à une somme d’un montant de 538 euros. Compte tenu de ce qui précède, l’assemblée générale autorise le syndic à appeler en fin d’exercice les quotes-parts supplémentaires indiquées ci-dessus ».

* Pour justifier le choix de cette règle de majorité, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 25 e) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et soutient que l’assemblée a valablement statué à la majorité des voix de tous les copropriétaires dès lors qu’elle était amenée à se prononcer sur une « modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ».

Il est établi et non contesté que la société Alfa 75 exerce son activité dans des locaux initialement affectés à un usage d’habitation, et ce après avoir obtenu les autorisations administratives requises. Un changement d’usage de parties privatives est par conséquent caractérisé.

Toutefois, la décision n°12 ne constitue aucunement une décision portant sur la modification de la répartition des charges, au sens de l’article 25 e) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette notion de modification désigne en effet le cas où l’assemblée générale entend modifier les tantièmes de charges correspondant à chaque lot, c’est-à-dire dans les faits la ou les « grilles de répartition » figurant au règlement de copropriété et/ou à l’état descriptif de division.

En l’espèce, la décision contestée est uniquement une résolution par laquelle la copropriété entend se prévaloir d’une clause dite « d’aggravation des charges », afin d’accroître le montant des charges dues par la société Alfa 75.

Les dispositions de l’article 25 e) ne sont donc pas applicables à l’espèce. Il est également rappelé que la modification de la répartition des charges (hors cas particuliers, dont celui prévu à l’article susvisé), ne peut être votée qu’à l’unanimité des copropriétaires (art. 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

* Pour justifier la décision prise par l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires se prévaut en outre de l’existence d’une clause dite « d’aggravation des charges » figurant à l’article 39.2 du règlement de copropriété, et stipulant que « les copropriétaires qui aggraveraient de leur fait, celui de leur famille, de leurs locataires ou de leurs préposés les charges communes de l’immeuble auront à supporter seuls l’intégralité des frais qui seraient ainsi occasionnés ».

De jurisprudence constante, les clauses « d’aggravation des charges » sont licites mais ne peuvent recevoir application que dans le cadre d’une action en responsabilité, après caractérisation d’une faute de la part du copropriétaire (Cass. civ. 3ème, 28 mai 2020, n°19-13.406). Seules les juridictions disposent en effet du pouvoir de déterminer le montant des créances entre les personnes privées. Dans le cas contraire, tout syndicat des copropriétaires pourrait réclamer paiement de sommes au copropriétaire de son choix, selon son bon vouloir et par la simple adoption de décisions en assemblée générale.

La décision n°12 est donc manifestement illicite, dans la mesure où l’assemblée générale ne pouvait se prévaloir d’aucune décision judiciaire portant condamnation de la société Alfa 75 à la date où elle s’est prononcée, et où la copropriété a donc entendu fixer unilatéralement le montant d’une créance qu’elle détiendrait envers un copropriétaire, en violation des dispositions du règlement de copropriété fixant la répartition des charges.

A titre surabondant, il doit être précisé qu’un immeuble dont le règlement de copropriété autorise l’installation de professions libérales en son sein ne dispose pas d’un droit acquis à ne pas voir s’installer de cabinet médical ou une autre profession supposant la venue d’une clientèle. Les faits décrits par le syndicat des copropriétaires et contestés en partie par la société Alfa 75 correspondent aux inconvénients normaux rencontrés par les immeubles situés en zone urbaine très dense et accueillant des professions libérales avec réception de clientèle/patientèle.

Il conviendra par conséquent d’en prononcer l’annulation.

Enfin, la société Alfa 75 demande au tribunal de « DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de [Localité 5] PAR NATURE sis [Adresse 1] – [Localité 5] de ses demandes relatives à une augmentation des charges spéciales collectives suite à la transformation du local d’habitation en local professionnel ».

A l’examen des dernières conclusions en défense, il n’apparaît pas que le syndicat des copropriétaires forme de telles demandes dans le cadre de la présente instance. En outre, la juridiction ne peut rejeter par avance des demandes non formées, ou interdire de manière générale au syndicat des copropriétaires de solliciter une modification de la répartition des charges.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*

La société Alfa 75 réclame indemnisation au titre du préjudice qu’elle estime avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires, à qui elle reproche d’avoir agi de manière discriminatoire à son endroit.

Si le syndicat des copropriétaires s’est effectivement mépris sur l’étendue des pouvoirs de l’assemblée générale et a adopté une décision manifestement irrégulière, il apparaît cependant que cette dernière visait à faire application d’une clause licite du règlement de copropriété. Aucune intention de nuire à la demanderesse n’est par conséquent caractérisée.

La société Alfa 75 sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, la société Alfa 75 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Alfa 75 la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de la décision n°12 prise le 10 mai 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]. (résidence « [Localité 5] par nature ») ;

DÉBOUTE la société Alfa 75 de sa demande indemnitaire ;

RAPPELLE que la société Alfa 75 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE M^e Katherine Loffredo-Treille à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans recevoir provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société Alfa 75 la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente