TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50523 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7E

N° : 3

Assignation du :

13 Janvier 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par la SELARL AN AVOCAT représentée par M^e Arthus NOEL, avocat au barreau de PARIS – #A0880

DEFENDERESSE

La S.A. CAPELLI

[Adresse 3]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Selon acte sous seing privé en date des 27 et 28 avril 2017, la société du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Capelli des locaux situés [Adresse 2].

Le bail stipule que le loyer est payable trimestriellement d’avance.

Suivant exploit de commissaire de justice du 13 octobre 2023, un commandement de payer une somme de 288.425,78 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, a été délivré au preneur.

Le preneur n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois.

Selon protocole transactionnel en date des 11 et 14 mars 2024, les parties ont convenu de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 novembre 2023 et d’un échéancier de paiement en suspendant les effets sous réserve d’être respecté.

Selon ordonnance en date du 21 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a homologué ce protocole et lui a donné force exécutoire.

Le preneur a cessé, à partir du mois de juillet 2024, de respecter les échéances prévues au protocole d’accord.

Par acte 13 janvier 2025, la société du [Adresse 1] a assigné la société Capelli devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Constater que la société Capelli n’a pas respecté les termes du protocole d’accord transactionnel homologué par Ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Paris du 21 mai 2024 ;

En conséquence,

Constater, en tant que de besoin, l’acquisition au profit du bailleur de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 et 28 avril 2017, cela à la date du 14 novembre 2023 ;

Ordonner l’expulsion de la société Capelli et de toute personne de son chef, des locaux qu’elle occupe, [Adresse 4], tels que désignés au bail du 27 et 28 avril 2017, au besoin avec l’aide de la force publique ;

Condamner la société Capelli à restituer au bailleur les lieux dont il s’agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 3.000 € par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir en vertu de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autoriser la demanderesse à séquestrer le mobilier et matériel se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls de la société Capelli ;

Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, hors charges et taxes ;

Condamner la société Capelli à payer à la demanderesse les sommes suivantes, à titre provisionnel :

o Les loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’à la décision à intervenir, soit sauf à parfaire la somme de 442.734,35 € ;

o Le montant de l’indemnité d’occupation fixée, au fur et à mesure de son exigibilité, depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de la restitution effective des locaux, libres de tout mobilier et de toute occupation, outre charges et taxes ;

o Une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner la société Capelli en tous les dépens.

A l’audience du 17 février 2025, la société du [Adresse 1] maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par remise à personne morale, la société Capelli n’a pas comparu ni constitué avocat, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, date à laquelle elle sera prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est par ailleurs constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2052 du même code dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Enfin, l’article L411-1 du code des procédure civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux

En l’espèce, à la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, une instance a opposé les parties ayant pour objet la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel par acte sous seing privé en date des 11 et 14 mars 2024, lequel a été homologué par président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé par ordonnance du 21 mai 2024. Ainsi, le protocole des 11 et 14 mars 2024 constitue une transaction revêtue de la force exécutoire, ce point ne faisant l’objet d’aucune contestation.

Le protocole des 11 et 14 mars 2024 fixe à la somme de 366.835,89 euros le montant des sommes dues par le preneur au titre des loyers et charges échues incluant le 1er trimestre 2024. Il prévoit également le paiement des sommes à facturer au titre du 2ème au 4ème trimestre 2024 et mentionne un apurement de de mars à décembre 2024. A la condition de respecter les échéances de paiement prévues l’article 1er, le protocole prévoit la suspension des effets de la clause résolutoire dont les parties reconnaissant qu’elle est acquise à la date du 14 novembre 2023.

Le preneur a cessé, à partir du mois d’août 2024, de respecter les échéances prévues au protocole d’accord.

Malgré les relances du bailleur, le preneur a accumulé quatre échéances de retard selon relance du cabinet Abege Patrimoine, mandataire du bailleur, du 17 octobre 2024 (pièce n°5 de la demanderesse).

Ainsi, l’inexécution répétée des obligations de la société défenderesse résultant du protocole d’accord des 11 et 14 mars 2024 suivie de leur dénonciation conforme aux stipulations de l’article 3 dudit acte, ont, conformément à la volonté des parties qui s’est vue conférer force exécutoire par l’effet de son homologation judiciaire, entraîné la résiliation rétroactive du bail au 17 octobre 2021.

Dès lors, le maintien de la société Capelli dans les locaux loués constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

La clause résolutoire a repris ses effets et le bail s’est trouvé rétroactivement résilié au 14 novembre 2023, par application de l’article 2 du protocole d’accord transactionnel ayant force obligatoire entre les parties qui stipule « En cas de non-respect de l’une seule des échéances de paiement prévues à l’article 1 ci-dessus entre le mois de mars et le mois de décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets. Aucune mise en demeure ou formalité ne sera nécessaire, le simple constat de l’absence de respect, par le preneur, de l’une des échéances de paiement prévues à l’article 1 du présent protocole ayant pour conséquence une reprise des effets de clause résolutoire et donc de la résiliation du bail »,

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée, et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans qu’il y ait besoin d’ordonner d’astreinte compte tenu de la possibilité de recours à la force publique.

Sur les demandes de provision et d’indemnité d’occupation

La société du [Adresse 1] demande la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, hors charges et taxes et la condamnation de la société Capelli à payer cette indemnité d’occupation, outre sa condamnation à titre provisionnel aux loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’à la décision à intervenir, soit sauf à parfaire la somme de 442.734,35 €.

En droit, il sera rappelé que selon L111-2 du code des procédures civiles d’exécution, Le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution et selon L111-3 1° du même code, constituent des titres exécutoires les accords auxquels les juridictions ont conféré force exécutoire.

En l’espèce, la transaction homologuée règle en son article 2 « application de la clause résolutoire », l’indemnité d’occupation comme suit :« Le Preneur sera alors redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, indexé le cas échéant, outre charges et taxes, jusqu’à la restitution effective des locaux libres de tout mobilier et de toute occupation ».

L’article 3 du protocole d’accord transactionnel homologué intitulé « déchéance du terme » indique qu’il pourra être procédé au recouvrement de la dette locative comme suit : « Sans préjudice des stipulations de l’article 2 ci-dessus, en cas de non-respect de l’une seule des échéances de paiement prévues à l’article 1 ci-dessus entre le mois de mars et le mois de décembre 2024, l’échéancier de paiement sera caduc et l’intégralité de la dette sera de nouveau exigible immédiatement.

Le Bailleur pourra alors procéder à l’exécution forcée du recouvrement de l’intégralité de la dette locative de 366.835,89 € telle que mentionnée en préambule, déduction faite des sommes versées par le Preneur, et les loyers et charges exigibles en 2024 le seront trimestriellement et d’avance » (pièce n°4 de la demanderesse).

Les conditions de règlement de l’indemnité d’occupation et de la dette locative ont déjà été réglées par le protocole d’accord homologué qui a force exécutoire.

Dans ces conditions, les demandes de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation au paiement de cette indemnité, ainsi que la demande de condamnation au paiement de la dette locative seront rejetées.

Sur les frais et dépens

La société Capelli, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

La société du [Adresse 1] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 2], la société Capelli pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons les demandes de la société du [Adresse 1] en fixation d’une indemnité d’occupation, en condamnation au paiement de cette indemnité, ainsi qu’en condamnation au paiement de la dette locative ;

Condamnons la société Capelli aux dépens ;

Condamnons la société Capelli à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société du [Adresse 1] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON