TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09559

N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQW

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Juillet 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [P][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Violette WAXIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.C.I HIBISCUS

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la société HIBISCUS a donné à bail commercial à la société [Adresse 12], en renouvellemnt d’un bail commercial du 19 mars 2007, des locaux sis à [Localité 15], [Adresse 7] et [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er juin 2015 au 31 mai 2024, l’exercice du commerce de « linge et tissus pour la maison, lingerie, vêtement d’intérieur et de bains pour femmes, hommes et enfants, outre accessoires et cadeaux se rapportant aux activités ci-avant décrites » et un loyer annuel de 230.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 février 2024, la société NOEL LINGE DE MAISON a sollicité de la société HIBISCUS le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2024 et moyennant un loyer annuel de 170.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la société HIBISCUS a signifié à la société [Adresse 12] qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juin 2024, mais refusait le loyer proposé et demandait que le loyer soit égal au montant du loyer actuellement appliqué.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 mai 2024 la société NOEL LINGE DE MAISON a notifié à la société HIBISCUS un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 170 000 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, la société [Adresse 12] a assigné la société HIBISCUS à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025 à laquelle la société [Adresse 12] et la société HIBISCUS étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation la société [Adresse 12] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – JUGER que, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée les 15 et 20 février 2024, et acceptée le 30 avril 2024 par le bailleur, le bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 14] se trouve renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juin 2024 ;

— JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative, et que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société NOEL LINGE DE MAISON est inférieure au montant du loyer plafonné ;

En conséquence :

— FIXER le loyer des locaux susvisés, pour un renouvellement de bail de neuf années à compter du 1er juin 2024, à la somme de 170.000 € (cent soixante-dix mille euros) par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf modifications législatives ou réglementaires d’ordre public ;

— ASSORTIR les sommes trop perçues depuis le 1er juin 2024, des intérêts au taux légal depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Subsidiairement :

— Si le tribunal de céans ne pouvait statuer de plano, la société [Adresse 12] sollicite la désignation de tel Expert qu’il lui plaira, avec mission d’estimer la valeur locative des locaux loués telle que définie par l’article L. 145-33 du Code de Commerce ;

— Pour le cas où une telle mesure d’expertise serait ordonnée, FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de la procédure, au montant de 170.000 euros par an en principal correspondant à la valeur locative actuelle des locaux.

En tout état de cause :

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

— CONDAMNER la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise. »

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la société NOEL LINGE DE MAISON soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où elle est nettement inférieure au loyer plafonné et au dernier loyer contractuel. En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, elle évalue la surface réelle des locaux, pour leur partie boutique, à 190 m² et leur surface pondérée à 132,05 m² qu’elle arrondit à 132 m² et, pour leur partie bureau, elle évalue la surface réelle à118 m². Elle soutient que les locaux sont situés dans un secteur qui présente une commercialité assez faible, l’avenue étant principalement bordée d’hôtels particuliers, d’ambassades et d’institutions. Elle ajoute que les locaux sont dépouvus de vitrine.

Par conséquent, et compte tenu des loyers de référence qu’elle mentionne, elle considère que la valeur locative unitaire ne peut être fixée à un moment supérieur à 850 euros pour la partie boutique et 600 euros pour la partie bureau, soit une valeur locative totale de 169.040 euros arrondie à 170.000 euros après déduction de la taxe foncière de 10.300 euros et d’un abattement de 2% pour l’assurance immobilière souscrite par le bailleur et à la charge du locataire.

Aux termes de son mémoire en réponse, la société HIBISCUS demande au juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2024 à la somme par an en principal de 260.259,52 euros HT et HC.

— DEBOUTER la société [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et prétentions, y inclus celles relatives à la demande de paiement d’intérêts à compter du 1er juin 2024, d’expertise ou encore de fixation d’un loyer provisionnel.

— CONDAMNER la société NOEL LINGE DE MAISON aux entiers dépens. »

La société HIBISCUS indique que la règle du plafonnement des articles L.145-34 et L. 145-33 du code de commerce doit recevoir application mais qu’une interrogation subsiste sur les éléments invoqués par la société [Adresse 12] quant à l’appréciation de la valeur locative. Elle évalue la surface pondérée totale à 236,62 m² en faisant état d’un très bel espace de vente à l’angle de deux rues et de très belles vitrines. Elle considère que l’emplacement est totalement adapté aux activités exercées, la zone de chalandise recherchée par la concurrence et la desserte routière et par les transports en commun excellente. Compte tenu des références de loyer qu’elle mentionne, elle en conclut que la valeur locative peut être évaluée à un prix unitaire minimum de 1 200 euros/m² B, soit une valeur locative totale de 283.944 euros qui est supérieure au montant du dernier loyer indexé de 260.259,52 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur le principe de renouvellement du bail

Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux à compter du 1er juin 2024 par l’effet de la demande de renouvellement de la société NOEL LINGE DE MAISON signifiée le 15 février 2024 et l’acceptation de la société HIBISCUS signifiée le 30 avril 2024.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

En, l’espèce les parties s’opposent sur l’évaluation de la valeur locative des locaux, notamment sur la pondération des surfaces des locaux et le prix unitaire de la valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet.

Dans ces conditions, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par la société [Adresse 12] qui sollicite la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plafonné.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société NOEL LINGE DE MAISON pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société [Adresse 12] et la société HIBISCUS portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 15], [Adresse 7] et [Adresse 1], à compter du 1er juin 2024 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 4]

01 45 44 51 46 – [Courriel 10]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 15], [Adresse 7] et [Adresse 1],

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juin 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juin 2024 suivants les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civil et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 13 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert , somme qui devra être consignée par la société [Adresse 12] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1ère étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 16 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [K] [R]

[Adresse 5]

01 42 22 81 09 – [Courriel 11]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 13], le 07 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER