TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05054 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNA4

Minute : 25/00290

Madame [D] [K]

Représentant : M^e Emilie ISAL-PICHOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 430

C/

Madame [E] [T]

Monsieur [V] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [D] [K],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

représentée par M^e Emilie ISAL-PICHOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [T],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3] – [Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [V] [U],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3] – [Localité 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, Madame [D] [K] a donné à bail à Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] un logement et un emplacement de stationnement (n°13) situés [Adresse 3] [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 1060 euros, augmenté des provisions sur charges de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, Madame [D] [K] a fait signifier à Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8321,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés en août 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, Madame [D] [K] a fait assigner Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] aux fins de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef,

• dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 11891,64 euros, loyer et provisions pour charges du mois de février 2024 inclus,

• fixer au montant du loyer et charges l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle qui sera due jusqu’à complète et effective libération des lieux par remise des clés,

• condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 mai 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, Madame [D] [K] représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 26579,08 euros arrêtée à janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose que Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 août 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’a pas été réglé et que le dernier paiement effectué par Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] remonte à juin 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle s’oppose à tout délai en raison du montant élevé de la dette. Elle précise qu’elle doit régler les mensualités du crédit immobilier et les taxes foncières afférentes au bien donné en location alors qu’elle ne perçoit aucun loyer depuis juin 2024.

À l’audience, Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en offrant de régler une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant. Ils demandent également un délai de six mois pour quitter les lieux.

Monsieur [V] [U] explique qu’il a perdu son travail, qu’il perçoit une allocation chomage de 600 euros, que le couple est parent d’un jeune enfant et que seule Madame [E] [T] travaille et perçoit un salaire de 1500 euros. Il ajoute qu’il doit reprendre un travail en février 2025 et qu’il percevra un salaire mensuel d’environ 1500 euros. Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] reconnaissent qu’ils sont actuellement dans l’incapacité de régler le loyer mais promettent qu’ils reprendront le règlement du loyer et commenceront à rembourser leur dette locative dès que Monsieur [V] [U] aura commencé son nouveau travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, Madame [D] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024.

En conséquence, la demande de Madame [D] [K] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2022, du commandement de payer délivré le 24 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2025 que Madame [D] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] à payer à Madame [D] [K] la somme de 26579,08 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5941,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4797,08 euro et à compter du jugement sur la somme de 15840,44 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 20 mai 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2022 à compter du 25 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] justifient de leur situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de juin 2024, qu’en outre, entre février 2023 et juin 2024, les locataires n’ont procédé qu’à deux règlements. De plus, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Enfin, la proposition de Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] de régler 500 euros par mois n’apparaît pas réaliste en l’absence d’élément sur une reprise effective d’une activité professionnelle par Monsieur [V] [U] en février 2025 alors que les locataires admettent être en difficulté pour régler le loyer courant. Il s’ensuit que Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] ne sont pas en capacité de rembourser la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sollicitée par la bailleresse.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les défendeurs ne produisent aucun élément (notamment la promesse d’embauche de Monsieur [V] [U]) permettant de déterminer si leur situation financière va évoluer, alors que la dette a triplé depuis le commandement de payer du 24 août 2023 et que les rares versements effectués par les locataires depuis le commandement de payer rendent illusoire l’absence d’un accroissement de la dette.

Aussi, accorder un délai de six mois reviendrait à aggraver la dette alors que Madame [D] [K] est un propriétaire -bailleur privé qui n’a pas vocation à se substituer aux aides nationale et sociale si celles-ci devaient être mises en oeuvre.

Néanmoins, Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U], sont parents d’un jeune enfant et ont commencé à effectuer des recherches pour se reloger.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [K] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demandes de Madame [D] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mai 2022 entre Madame [D] [K] d’une part, et Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement (n°13) situés [Adresse 3] [Localité 5], sont réunies à la date du 25 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] à payer à Madame [D] [K] la somme de 26579,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dues au 1er janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5941,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4797,08 euro et à compter du jugement sur la somme de 15840,44 euros

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCORDE à Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux occupés au [Adresse 3] [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux situés [Adresse 3] [Localité 5] (logement et emplacement de stationnement n°13), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] à payer à Madame [D] [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [E] [T] et Monsieur [V] [U] à payer à Madame [D] [K] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT