TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Valérie COURTOIS

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UPI

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UPI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2014, la Régie immobilière de la ville de [Localité 4] (ci-après, la « R.I.V.P »), a donné à bail à Madame [T] [Y] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1], au troisième étage, escalier 9, porte 23, à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 759,20 euros, outre un montant initial mensuel provisionnel sur charges de 205 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la R.I.V.P. a fait délivrer à Madame [T] [Y] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2850,69 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, terme de mai 2025 inclus, en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la R.I.V.P. a fait assigner en référé Madame [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix aux frais et risques du défendeur,

— condamner Madame [T] [Y] à lui payer une provision au titre des loyers impayés au 9 août 2024, soit la somme de 4 003,23 euros, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel égal au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [T] [Y] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [T] [Y] est célibataire et vit avec deux de ses trois enfants et son père au sein de l’appartement. Sans emploi, ses ressources sont constituées d’une pension d’invalidité d’environ 900 euros. Son père dispose d’une retraite de 900 euros. Les charges mensuelles de Madame [T] [Y] s’élèvent à 1393 euros, liées pour l’essentiel à son hébergement et au remboursement d’un crédit à la consommation. La constitution d’un dossier pour percevoir des APL est envisagée. Elle rembourse un crédit à la consommation. Elle souhaite se maintenir dans les lieux dans l’attente d’un relogement. La constitution d’un dossier auprès du FSL pour apurer la dette locative est envisagée à cette fin.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

A cette audience la R.I.V.P., représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé, au 27 février 2025, celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 4582,31 euros. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants est repris et que Madame [T] [Y] effectue des versements supplémentaires pour apurer progressivement sa dette. Elle a donc donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [Y], comparant en personne assistée de son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement. Elle a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Elle a reconnu le montant de la dette locative actualisée par le demandeur. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant sa dette de façon échelonnée, à hauteur de 50 euros en sus du loyer sur 36 mois. Elle a en ce sens expliqué que ses revenus avaient chuté en raison de son invalidité ce qui a généré la dette, mais ajoutant être aidée par l’une de ses filles qui perçoit un salaire de 1800 euros et par son père, lequel a une retraite de 800 euros. Elle a enfin demandé à rejeter la demande adverse relative à l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la R.I.V.P. justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action introduite par la R.I.V.P. est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 5 septembre 2014 comporte une clause résolutoire (article 11) prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 6 juin 2024 pour la somme de 2 850,69 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [T] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la R.I.V.P. produit un décompte faisant apparaître que Madame [T] [Y] restait devoir la somme de 4582,31 euros à la date du 28 février 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date. Il n’y pas de frais de poursuite au décompte.

Madame [T] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 4582,31 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2850,69 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [T] [Y] sera également condamnée au paiement à compter du 1er mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [Y] a repris le règlement du loyer courant. Au vu du diagnostic social et financier, il apparaît qu’elle est en capacité de respecter un échelonnement, d’autant plus qu’elle bénéfice d’un soutien familial pour faire face à ses engagements et qu’elle effectue déjà des versements en sus du loyer et des charges depuis plusieurs mois. Le dépôt d’un dossier auprès du FSL est par ailleurs envisagé, en lien avec son assistante sociale, ce qui pourrait lui permettre d’apurer sa dette locative. Dans ces conditions, la société R.I.V.P. a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [T] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [T] [Y] avec si nécessaire l’assistance de la force publique, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [Y], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2014 entre la société anonyme d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] et Madame [T] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1], au troisième étage, escalier 9, porte 23, à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à verser à la société anonyme d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 4582,31 euros (décompte arrêté au 28 février 2025) à titre provisionnel avec intérêts au taux légal sur la somme de 2850,69 euros à compter du 6 juin 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Madame [T] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [T] [Y] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [T] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er mars 2025,

— qu’à défaut pour Madame [T] [Y] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] à verser à la société anonyme d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [T] [Y] aux dépens de la présente procédure qui comprennent notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification à la Préfecture ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection