TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER ; Monsieur [Y] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08433 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z47

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08433 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z47

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 octobre 1996, [Adresse 5] aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] [Localité 1].

Par courrier reçu le 22 septembre 2023, M. [Y] [J] a informé la société Immobilière 3F du décès de M. [R] [F], présenté comme le mari de sa mère, et a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par courrier en date du 26 janvier 2024, la société Immobilière 3F a informé M. [Y] [J] d’un refus d’attribution faute de justification d’un an dans le logement, et lui a demandé de libérer les lieux au plus tard le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la société Immobilière 3F a sommé M. [Y] [J] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti le 16 octobre 1996 à M. [R] [F], à la date de son décès le 7 mai 2023,dire et juger que les conditions légales requises pour un transfert de bail au profit de M. [Y] [J] ne sont pas réunies,dire et juger que M. [Y] [J] occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis le 7 mai 2023,ordonner l’expulsion de M. [Y] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,condamner M. [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 7 mai 2023 jusqu’au jugement,condamner M. [Y] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, à compter jugement jusqu’à libération parfaite des lieux,condamner M. [Y] [J] au paiement de 3771,94 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 30 juin 2024, à parfaire,condamner M. [Y] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

La société Immobilière 3F, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4927,28 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société Immobilière 3F explique que le locataire est décédé et que le transfert du bail a été refusé à M. [Y] [J], qui ne remplissait pas les conditions pour un transfert de bail. La demanderesse se fonde sur l’article les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter l’expulsion de M. [Y] [J], qui n’a jamais remis les clés du logement qu’il occupe sans droit ni titre.

M. [Y] [J] , présent à l’audience, confirme être en possession des clés du logement, ajoute avoir son nom sur la boîte aux lettres, mais conteste toute occupation des lieux. Il explique que la société Immobilière 3F devait le contacter pour un état des lieux, ce qui n’a jamais été fait. Il précise que son beau-père était sous tutelle, exercée par sa propre mère, et qu’il la secondait pour s’occuper de lui. Il assure demeurer à [Localité 6].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la société Immobilière 3F verse aux débats l’acte de décès de M. [R] [F].

En ce qui concerne l’occupation du logement, la société Immobilière 3F verse aux débat une sommation de vider les lieux du 16 mai 2024 aux termes de laquelle, le commissaire de justice atteste s’être déplacé au logement sans que personne ne réponde à ses appels. Il précise que le nom de M. [Y] [J] figure sur la boite aux lettres.

Il sera relevé que l’assignation du 27 août 2024 a été déposée à étude, le nom de M. [Y] [J] figurant sur le tableau des occupants, sur la boîte aux lettres, et sur l’interphone.

M. [Y] [J] communique des quittances de loyer à son nom, de février 2021 à novembre 2024, pour un logement situé à [Localité 6] ainsi que ses avis d’imposition des années 2021, 2022, 2023, adressés à la même adresse.

Il ressort de ces éléments que la société Immobilière 3F n’établit pas l’occupation concrète des lieux par M. [Y] [J], aucun constat n’ayant par exemple été établi. Si son nom figure sur la boîte aux lettres, l’interphone et le tableau d’occupation, et s’il est en possession des clés de l’appartement, il explique avoir été très présent au domicile du vivant de son beau-père. Il justifie par ailleurs pleinement d’un logement dans un autre département.

Dès lors, la demande d’expulsion, les demandes subséquentes et les demandes en paiement à son encontre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société Immobilière 3F partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la condamnation au dépens, la demande formée sur le fondement de l’article 700 sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formulée par la société Immobilière 3F,

CONDAMNE la société Immobilière 3F aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge