TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [U]

Madame [V] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DKN

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09666 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DKN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 10/03/2009, le groupe LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits duquel vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à [V] [O] épouse [U] et [N] [U] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], pour un loyer initial de 617,33 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 147,17 euros.

Par acte sous seing privé prenant effet le 10/03/2009, le groupe LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits duquel vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à [V] [O] épouse [U] et [N] [U] une aire de stationnement n°355 9003, située au [Adresse 3], parking souterrain, pour un loyer initial de 82,98 euros par mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation a été délivré le 26/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 6181,72 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 06/09/2024 à étude, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner [V] [O] épouse [U] et [N] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— prononcer la résiliation du bail relatif à l’aire de stationnement en parking souterrain ;

— ordonner, sans délai, l’expulsion de [V] [O] épouse [U] et [N] [U] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à payer une somme de 8696,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26/01/2024 ;

— condamner solidairement [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à la société 1001 VIES HABITAT, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;

— condamner solidairement [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à payer à la société 1001 VIES HABITAT une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 26/01/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 09/09/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/01/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise la créance totale à la somme de 3633,76 euros et maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle ne s’oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement.

[V] [O] épouse [U], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Elle indique vivre dans le logement avec son mari et leurs deux enfants âgés de 16 et 11 ans. Elle explique que [N] [U] est actuellement au chômage et perçoit des allocations de 1700 euros. Elle travaille en tant que fonctionnaire et perçoit un salaire de 2500 euros par mois.

[N] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 02/10/2023.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Le commandement de payer délivré le 26/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[V] [O] épouse [U] et [N] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26/03/2024 à minuit, soit à compter du 27/03/2024.

[V] [O] épouse [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que les défendeurs ont repris le paiement des loyers et charges avant l’audience et que la dette a diminué au cours de la procédure. Des versements importants ont été effectués en décembre 2024.

Compte tenu de l’apurement possible par les locataires, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [V] [O] épouse [U] et [N] [U], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la résiliation du bail relatif à l’aire de stationnement

La société 1001 VIES HABITAT sollicite le prononcé de la résiliation du bail, en raison des manquements graves et répétés des locataires à leur obligation essentielle de paiement.

Toutefois, il résulte du décompte produit que les locataires ont repris le paiement des loyers relatiffs aux deux baux et ont effectués des versements élevés en décembre 2024, de sorte que la dette n’a eu de cesse de diminuer au cours de la présente procédure. La bailleresse ne justifie pas d’une précédente procédure judiciaire pour défaut de paiement.

Dans ces conditions, la société 1001 VIES HABITAT peine à justifie de l’existence de manquements graves et répétés de [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à leurs obligations contractuelles.

Le demande de résiliation du bail relatif à l’aire de stationnement sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré (habitation et parking) et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [V] [O] épouse [U] et [N] [U] restent devoir une somme de 3633,76 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 25/12/2024, mois de décembre 2024 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [V] [O] épouse [U] et [N] [U] au paiement de cette somme à la société 1001 VIES HABITAT au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au terme de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

En raison de la reprise des paiements et de la proposition de règlement faite, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 100 euros selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi.

[V] [O] épouse [U] et [N] [U] seront alors solidairement condamnés au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail d’habitation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [V] [O] épouse [U] et [N] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26/01/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe:

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du bail relatif à l’aire de stationnement n°355 9003, située au [Adresse 3], parking souterrain ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties, et ce à compter du 27/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3633,76 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus au terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [V] [O] épouse [U] et [N] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la société 1001 VIES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de [V] [O] épouse [U] et [N] [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [V] [O] épouse [U] et [N] [U] à payer solidairement à la société 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum [V] [O] épouse [U] et [N] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26/01/2024 ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection